當前房地產經紀服務市場存在的突出問題和對策建議

文/李泓辰 吉林大學法學院 吉林長春 130012

近年隨著房地產交易市場的火爆，房地產經紀服務市場日趨活躍，在為老百姓提供便捷服務的同時，也暴露出一些嚴重擾亂房地產交易市場秩序和損害老百姓合法權益的突出問題，亟待房地產主管部門盡快解決。

1、當前房地產經紀服務市場存在的突出問題

1.1 依法備案的房地產經紀機構不多。從近期對常德市城區房地產經紀機構的調查情況來看：已經工商注冊的房地產經紀機構94家，其中依法備案的房地產經紀機構只有26家;未備案的房地產經紀機構達68家，占工商注冊機構總數的72.3%，絕大多數房地產經紀機構都未履行主動申請備案的法定義務。

1.2 具備房地產經紀人職業資格的專業人員太少。目前很多已依法備案的房地產經紀機構只有1-2名從業人員具有房地產經紀人職業資格，其它未備案房地產經紀機構幾乎均無房地產經紀人職業資格專業人員；有的房地產經紀機構從業人員有上百人，經營門店幾十家，但有房地產經紀人職業資格的專業人員往往也只有1-2名。在房地產經紀服務市場可提供房地產經紀服務的專業人員太少，嚴重影響了房地產經紀服務質量和房地產經紀市場秩序。

1．3 協助房產交易雙方當事人簽訂陰陽合同已成為房地產經紀行業的潛規則。為了促成房產交易，房地產經紀服務從業人員常常會按照房產交易雙方當事人的要求，或主動進行指導，協助當事人簽訂房產交易陰陽合同，以規避稅費的依法足額繳納或騙取銀行貸款額度，嚴重影響了房地產交易市場秩序和金融市場秩序。

1.4 利用虛假房源信息誘騙客戶資源。各類網站、房地產經紀服務門店經常通過發布過期或虛假房源信息的方式吸引客戶并套牢客戶資源，強攬房地產經紀服務業務，導致客戶不勝其擾。

1.5 房產交易居間合同三方因不能全面繼續履行合同而導致糾紛不斷。房產交易居間合同簽訂后，跳單、拒付傭金，不支付房款或不辦理房產交易過戶手續等違約情形時有發生，缺乏契約精神。

1.6 瞞天昧地偷吞房產交易差價。有的房地產經紀機構及其從業人員利用隱瞞交易真實信息、高拋低吸、惡意設置陷阱騙取客戶全權委托代辦房產交易過戶手續權限等手段偷吞客戶房產交易差價，嚴重損害了房地產經紀服務行業形象。

1.7 惡意炒作房地產交易市場行情。不少房地產營銷策劃代理經紀機構以及其它銷售代理經紀機構串通房地產開發商采取饑餓營銷策略、請人當托或捏造散布漲價信息等方式營造房屋緊俏銷售火爆場面，操縱房地產交易價格和銷售市場供需行情。

2、對策與建議

2.1 建議盡快修改完善《房地產經紀管理辦法》

2.1.1 建議將無房地產經紀職業資格從業人員的執業行為納入《房地產經紀管理辦法》適用范圍?！斗康禺a經紀管理辦法》第八條第二款規定“本辦法所稱房地產經紀人員，是指從事房地產經紀活動的房地產經紀人和房地產經紀人協理”， 第九條規定“ 國家對房地產經紀人員實行職業資格制度，納入全國專業技術人員職業資格制度統一規劃和管理?！边@就說明《房地產經紀管理辦法》僅適用于取得房地產經紀人和房地產經紀人協理職業資格的房地產經紀人員，而其它未取得房地產經紀人和房地產經紀人協理職業資格的房地產經紀從業人員的執業行為沒有納入《房地產經紀管理辦法》適用范圍。實踐證明：放棄對不具備房地產經紀人和房地產經紀人協理職業資格的房地產經紀從業人員執業行為監管，使之堂而皇之逃避法律制裁，房地產經紀服務市場秩序是不可能得到根本好轉的?！斗康禺a經紀管理辦法》第二條規定“在中華人民共和國境內從事房地產經紀活動，應當遵守本法”，回歸立法本意，則應依法規范不具備房地產經紀人和房地產經紀人協理職業資格房地產經紀從業人員的執業行為，并規定相應的行政處罰措施，加大房地產經紀服務市場整治力度。

2.1.2 建議對不主動履行申請備案法定義務的房地產經紀機構實施行政處罰。明確經房地產主管部門責令其限期備案后，仍然不履行申請備案義務的，給予行政處罰并記入不良信息記錄。房地產經紀服務行業門檻低，在工商部門注冊登記后，有一個人一張桌子一把椅子和一個廣告牌就可開張營業，經營門店散落在城市各條街道，這些房地產經紀機構大多數都不沒有依法履行主動申請備案義務，如果不能用法律手段督促房地產經紀機構依法備案，備案就只能停留在法律規定中，難以真正實現。行政處罰的設置，可起到督促房地產經紀機構主動履行備案義務的作用。

2.1.3 建議統一規范房地產經紀機構備案證明文件名稱和應當證明的內容。目前各地房地產主管部門出具的房地產經紀機構備案證明文件的名稱、內容可謂五花八門。有的房地產經紀機構備案證明文件名稱為《房地產經紀機構備案證書》或《房地產經紀機構備案證》、也有的是《房地產經紀機構備案證明》等。房地產經紀機構備案證明的內容，有的為“已在工商部門注冊”或“已在工商部門注冊，且有房地產經紀職業資格人員”，有的則干脆無任何證明內容。統一規范房地產經紀機構備案證明名稱和內容，可預防和制止將備案證明變相為行政許可的違法行政行為發生。

2.2 進一步加強房地產經紀服務市場的培育和監管

2.2.1 合理認定二手房交易網簽備案價格、計稅價格和貸款申報價格。二手房交易網簽備案價格、計稅價格以及貸款申報價格，通常按二手房交易網簽備案自行申報價格或二手房評估價格為準，這就為二手房交易陰陽合同提供了生存空間和可趁之機。二手房交易管理各相關主管部門應當建立健全合理認定二手房交易價格聯動機制，切實有效預防和制止二手房交易陰陽合同：(1) 二手房交易網簽備案價格, 應當結合二手房交易網簽備案自行申報價格和房地產主管部門調查核定的城市房屋地段等級參考價格以及二手房評估價格、申報貸款價格來確定。二手房交易網簽備案價格，不得低于城市房屋地段等級參考價格。（2）沒有貸款的二手房交易網簽備案價格:二手房交易網簽備案自行申報價格高于城市房屋地段等級參考價格的，二手房交易網簽備案價格應以二手房交易網簽備案自行申報價格為準；二手房交易網簽備案自行申報價格低于城市房屋地段等級參考價格的，二手房交易網簽備案價格應不低于城市房屋地段等級參考價格。（3）申報貸款的二手房交易網簽備案價格：二手房評估價格高于二手房交易網簽備案自行申報價格的，二手房交易網簽備案價格和貸款申報價格以二手房交易網簽備案自行申報價格為準。二手房評估價格低于二手房交易網簽備案自行申報價格的，二手房交易網簽備案價格和貸款申報價格，以二手房評估價格為準。（4）計稅價格應與二手房交易網簽備案價格一致。

2.2.2 適當降低房地產經紀人和房地產經紀人協理職業資格進入門檻。目前取得房地產經紀人和房地產經紀人協理資格的難度較大，具有職業資格的專業人員數量遠遠不能適應房地產經紀服務市場對房地產經紀人和房地產經紀人協理的實際需求。建議根據培育發展房地產經紀服務市場的需要，適當降低考試難度，合理設置房地產經紀人和房地產經紀人協理職業資格進入門檻，并通過加大繼續學習考核力度，保證房地產經紀人和房地產經紀人協理職業水準。

2.2.3 制訂并推廣房地產經紀服務合同示范文本。目前各房地產經紀機構，一般采用房地產中介協會擬定的房地產經紀服務合同文本或經紀機構自己擬定的合同文本。這些合同文本，多站在維護房地產經紀機構權益的角度擬定合同條款，房地產經紀服務對象因而處于被動和弱勢地位。建議房地產、工商主管部門聯合擬定并推行房地產經紀服務合同示范文本，合法合理、平等公正擬定房地產經紀各方權利義務及違約責任，以便有效預防和處理房地產經紀服務合同糾紛。

2.2.4 加大對房地產經紀服務市場違法執業行為的懲處力度。目前房地產經紀服務市場亂象叢生，對房地產交易價格的直線攀升，起到了推波助瀾的作用，嚴重影響了國家房地產調控政策的落實到位。房地產、工商、價格等主管部門應加大房地產經紀服務市場的執法力度，依法懲處發布虛假房源信息、虛假房屋銷售價格及其它違法違規經紀執業行為，定期公布房地產經紀機及其從業人員的信用信息，警示群眾防范房產交易風險，提醒群眾審慎選擇房地產經紀機構，有效遏制房地產經紀服務市場秩序混亂勢頭，促進房地產經紀服務市場健康有序發展。