深化房改擴大住房保障范圍是控制房價的有效途徑

文/李斌 山西省長治市保障性住房管理服務中心 山西長治 046000

住房問題既是民生問題也是發展問題，關系千家萬戶切身利益，關系人民安居樂業，關系經濟社會發展全局，關系社會和諧穩定。實施住房制度改革，建立健全住房保障制度，著力解決城市低收入家庭困難，是政府履行公共服務職能的一項重要任務，對于全面建設小康社會、維護社會和諧穩定具有重要意義。近年來，長治市高度重視保障性住房建設工作，將其作為一項重要的民生工程和政治任務來抓，科學部署、強化管理、完善機制、創新思路，形成了保障性住房建設管理的強大合力，住房保障體系日益完善，住房保障工作取得了顯著成效，住房價格控制在合理區間內。

1、保障性住房與房價的一般理論關系

1.1 保障性住房的性質

保障性住房，是指政府組織，按照基本住房標準建設和籌集，滿足中、低收入家庭自住需要的住房。包括廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、各類棚戶區改造安置住房和限價普通商品住房。

1.2 長治市住房發展現狀

從2017年長治市房地產開發和銷售情況看，住宅投資完成額51.3億元，比上年增長5.8 % ；房屋（住宅）新開工面積188.6萬平方米，比上年增長38.5%；房屋（住宅）竣工面積134.7萬平方米，比上年增長-45.8 %；商品房（住宅）銷售面積249.7萬平方米，比上年增長26.2%。但是，對于一個健康發展的房地產市場來說，不僅要求房屋的供求總量均衡，也要求其供求結構合理化。就長治市講，高檔商品房在增加，高層次住宅在增加，高價格住房在增加，有效購買力沒有增加，有限的購買力沒有市場，房價在持續上漲，買不起住房的卻在不斷增加。

1.3 保障性住房供給與房價的關系

保障性住房作為房地產市場需求量大的不可缺少的組成部分還沒有發揮到應有的作用。房價持續升高后，損害了部分群眾，特別是不在少數的中等偏下群眾的利益，使得部分住房資源閑置，導致社會資源浪費。保障和保護全體居民的住房權利是當地政府的一項責任，只有深化房地產供給側結構性改革，加大對真正有住房需求群體的政策傾斜力度，適當抑制對享受型高檔住房的建設，發展必需型保障性住房的建設，多建設一些享受政府優惠政策的房子，面積小、價格低、分布廣，適合于普通群眾購買。可以像精準扶貧一樣分類指導、分層定位，在住房建設上有抑制也有支持和鼓勵。只有這樣，房地產市場才能實現供求均衡，房價才能保持平穩。相反，結構失衡會導致房價的大幅度的波動，影響市場住房需求的滿足，影響房地產市場的健康發展。因此，提供必要的保障性住房是實現房地產市場均衡和穩定房價的主要保障。

2、住房制度改革的成功經驗

2.1 房改解決了社會住房問題

緊隨國家的房改政策，長治市的住房制度改革自1988年艱難起步，經過近30多年的不懈努力，全市公有住房出售達到8萬多戶，占到可售公房的98%以上；人均居住面積由80年代末的7平方米提高到2018年的36平方米；貨幣化補貼進入實質性運行階段，發放補貼3000多萬元；4次調整公房租金，租金水平已提高到改革前的14倍之多；籌集住房公積金50億元，住房商品化、社會化程度迅速提高，居民產權意識明顯增強，以住房貨幣化和公積金制度為核心的與社會主義市場經濟相適應的住房新體制已全面建立，城鎮居民的住房水平有了明顯的提高，為改善我市居民住房條件，促進房地產產權產籍管理，活躍房地產市場發揮了重要作用。

2.2 保障性住房建設開啟了新一輪住房制度改革

從2007年開始，住房制度改革的重點轉移到了住房保障工作上，保障性住房制度解決了中低收入住房困難家庭的房源問題。2006年，長治市啟動保障性安居工程，十幾年間建成各類保障性住房共1.63萬套，117萬平方米，十幾個保障性住房小區。其中廉租住房3740套,169503平方米；公共租賃住房4184套，243005平方米；經濟適用住房3625套，296811平方米；城市棚戶區改造安置用房4728套，461354平方米。完成投資135億元，保障性住房覆蓋面達到18%以上。

3、擴大住房保障范圍能有效控制房價

3.1 擴大住房保障范圍是保障和改善民生、促進社會和諧穩定的必然要求

近幾年，通過推進棚戶區改造和公租住房、廉租住房等保障性住房建設，解決了一大批低收入家庭的住房困難問題。但是，目前長治市住房困難家庭仍然較多，特別是在城市、工礦等棚戶區，還存在不少基礎設施不配套、生活環境臟亂差的住宅群，嚴重影響了群眾生活質量的提高。同時，由于住房價格較高、收入分配制度不健全等原因，又出現了新就業職工、新畢業大學生以及外來務工人員等住房困難的新群體。這些問題如果得不到妥善解決，勢必影響社會的發展與穩定。推進保障性安居工程建設的做法順民意、解民憂、得民心，有利于合理調節收入分配關系，更好地體現社會公平與正義，是政府有效化解社會矛盾，促進社會和諧穩定的有效舉措。

3.2 擴大住房保障范圍是推進新型城鎮化、改善發展環境的客觀要求

2017年長治市常住人口為345.49萬人，城鎮人口182.86萬人，城鎮化率達到52.93%，這標志長治市開始進入城市型社會，城鎮化成為繼工業化之后推動經濟社會發展的新引擎。可目前長治市城鎮化水平依然不高，低于全省水平約4.41個百分點。近年來，長治市結合這一實際，將保障性住房與新型城鎮化一同謀劃，致力于改善城鎮投資與發展環境，增強城鎮的承載能力和吸納能力，把保障性住房建設與小城鎮擴容提質結合起來，特別是重點推進城市、工礦棚戶區和城中村改造，既有效解決了貧困人口的居住問題，促進了社會結構優化，又合理改善了人口增長與住房發展不平衡、不均衡的問題。

3.3 擴大住房保障范圍是有效擴大內需、保持經濟又好又快發展的重大舉措

保障性住房建設既是民生工程，又是發展工程，既能擴大投資，又能促進消費，對擴內需、調結構、轉方式具有重要的作用。當前和今后一段時期，應該注重保障性住房建設，不但可以增加住房有效供應，分流商品住房市場需求，還可以擴大群眾住房消費預期，調節市場供應，實現經濟平穩較快發展。通過加強保障性住房建設，優化住房結構，增加市場供應，緩解市場需求，把應該保障的保障好，使大量城鎮中低收入的困難群眾和外來務工人員能夠有房住，抑制房價上漲過快，促進房地產市場健康有序、持續發展。

4、深化房改擴大住房保障范圍方法探索

4.1 政府規劃先行，確立“60%發展保障房，40%發展商品房”的目標

政府應當根據當地經濟社會發展水平、城鎮居民住房狀況、保障性住房需求情況等因素，編制保障性住房建設規劃，統籌考慮通過新建、改建、購買、長期租賃等渠道籌集保障性住房房源，合理確定保障性住房年度建設計劃，建議保障性住房占到60%，商品房占到40%，有效激勵地方政府保障性住房的供給，建立“雙軌制”供應住房，滿足百姓剛性需求、彰顯政府的保障能力。

4.2 深化保障性住房配套制度改革

新時期房地產政策的主要著力點應該更多關注普通群眾，在高房價現狀和供給剛性的制約下，可大力發展住房租賃市場，降低購房需求和減少住房支出，積極提供共有產權住房、公共租賃住房、棚改安置住房等保障性住房，針對性地建設一批人才公寓、公交公寓、環衛公寓和園區公寓，完善準入退出機制，共同構成覆蓋不同群體、相互銜接、滿足多層次需求的住房供應體制。

4.3 建立優質化服務綜合施策的保障措施

一是加快各類保障性住房工程建設進度，完善基礎設施配套盡快竣工交付。對主體已竣工，但因配套基礎設施不完善而無法入住的項目要全面排查，列出清單，逐一制定整改方案，限期完成小區內部配套環境以及水、電、氣、路、管網等市政基礎設施和周邊公共服務設施建設，盡快達到分配入住條件。二是全面落實保障性住房分配工作。盡快將已建成的保障性住房公正、公平、公開分配到位，提升保障性住房覆蓋面。堅守公平分配的“生命線”。要分配好保障房，必須在準入標準和審核程序上下功夫，建議實行“自助式隨機抽取房號”的方式分配保障房，實行保障房源分配過程、分配結果“三公開”。三是健全申請審核退出管理機制。要結合推進新型城鎮化和戶籍制度改革進程，適當放寬戶籍、住房、財產和收入等準入條件，降低新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員申請公共租賃住房的門檻，將公共租賃住房保障范圍由城鎮戶籍家庭擴大到城鎮常住人口家庭。建立完備的推出機制，使退出常態化成為“硬約束”。四是加大保障力度拓展租補并舉渠道。加快實施公共租賃住房貨幣化保障，建立健全以實物配租和租賃補貼相結合，并逐步轉向以租賃補貼為主的住房保障機制。五是想方設法降低現有住房的空置率，納入公共租賃住房運營機制改革中，實行動態管理。