不動產抵押登記問題研究

文/丁永杰 新疆博樂市國土資源局 新疆博樂 833400

在我國實際情況中，不動產的抵押必須經過在政府的專門的不動產登記機構中進行登記才具有效力，所以登記在不動產抵押過程中承擔的舉足輕重的作用。而在不動產抵押登記中的登記這一重要環節，政府作為主力扮演著重要角色。研究政府在不動產抵押登記中的問題，有助于更好的理解國家經濟市場交易的正常運作，更好的從政府監管方面出發研究政府體制在經濟方面應該起的作用，有助于政府自身體制建設的革新和探索政府自身角色的轉變，有利于市場經濟與社會的穩定進步。

1、不動產登記的概念

根據中國《不動產登記暫行規定》的規定,中國不動產登記機關為國家機關,因此不動產登記行為具體國家行政行為。《不動產登記暫行條例》規定,"不動產登記是指不動產登記機構依法記錄不動產所有權和其他法定事項在房地產登記簿中的行為"。同時,還規定了房地產登記的權利:集體土地所有權,房屋等建筑物,結構所有權,森林,森林所有權,耕地,林地,草地等土地承包權,建設用地使用權,宅基地使用權權利,海洋使用權,抵押,以及法律要求的其他不動產。

2、不動產抵押的概念

不動產抵押是不動產登記所包含的權利之一。它指的是不動產作為擔保進行抵押,是抵押的一種形式,因為不動產特殊屬性,抵押人不轉讓擁有的對象可以達到相應的目的,法律規定不動產抵押應簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記。《物權法》規定,抵押在登記時確定。不動產抵押沒有經過登記，抵押不發生效力。抵押是抵押權人優先擔保的權利。所謂優先權是指在同一財產中存在多種權利時,權利人可以排除其他所有權利,財產優先受到補償,在其自身權利實現前,其他權利持有人無權行使權利。抵押登記后,抵押權人可以對抗所有第三人。不動產包括土地，房屋，建筑物，森林，海域等，不動產登記細則根據登記模式提出了不動產抵押登記的分類：可不動產抵押權初始登記、不動產抵押權變更登記、不動產抵押權轉移登記、不動產抵押權注銷登記等。從抵押貸款的類型可以分為:(1)一般房地產抵押，指的是擔保債務的履行,債務人或第三人不轉讓房地產所有權,房地產抵押貸款給債權人的行為。在債務人未能履行當事人商定的到期債務或抵押權人發生的情況下,債權人有權優先考慮房地產;(2)建造中的抵押貸款是指抵押人繼續建設中的建設資金的抵押貸款。(3)預購房地產貸款抵押是指在購買房地產時，只支付首期費用,剩余部分向銀行貸款抵押支付，并將房地產抵押給銀行以獲取貸款的一種抵押方式。

3、不動產抵押登記存在的問題

3.1 不動產登記機關統一的銜接不順暢

在我國不動產統一登記制度實施之前,我國的不動產是由不同的登記機構依據不同的法律和行政法規,發給不動產權屬證書。同一建筑物上的房屋和土地同時抵押時，由于房屋和土地由不同部門管理,需分別到不同的管理部門分別辦理抵押登記手續。不動產統一登記制度確立后，不動產登記機構由不同的登記部門分頭管理，到集中在一個登記機關辦理，登記機關逐步統一。但是在不動產登記機構統一的過程中，在具體實踐中各個地區的不動產登記機構還存在登記機關統一的銜接不順暢的現象，也就是說在新舊政策的接替中，舊的不動產登記機關比如說房產登記部門和土地登記登記部門向新的統一不動產登記機構的職能轉變、機構合并的過程中，合并時存在登記部門職責不清、合并前的登記部門因為利益沖突很難合并，人員合并劃分艱難，人員相互推諉現象發生，在不動產登記機關合并過程中，人力、物力、財力等方面都存在合并前數據混亂，合并后混淆不清等現象，同時合并中存在人員臃腫，崗位職責劃分不順暢，合并前原崗位工作人員對合并后劃分崗位不滿意等各種情況的發生。

3.2 對登記信息平臺建設和公示制度建設不完善

1）登記信息平臺的建設不完善

各個相關政府登記部門根據不同職能,分別行使登記職權,各個部門登記的信息缺乏有效的共享體系,導致交易的當事人很難了解辦理登記的程序文件和各種特殊情況的處理,也不能使交易的當事人通過公示全面了解物權的真實情況,妨礙國家掌握物權的基本狀況,從而使交易申請人其不能掌握物權上是否存在負擔等信息,增加了交易成本，也造成了實踐中的一些欺詐案件。雖然物權法規定權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料,但由于缺少統一的不動產登記信息系統,各登記信息散落于不同的登記機構,《物權法》和相關法律也未對不動產登記信息資料查詢的內容、方式以及公開化程度做出具體規定,因此在不動產登記信息的查詢環節存在諸多不便,不動產登記制度實際上并沒有很好地發揮公示作用。

2）公示制度建設不完善

我國的不動產登記存在公示體系分散、公示制度存不統一、不及時、不全面、不公開的問題一是不動產登記程序與規范公示不足。我國不動產機構在不動產登記過程中對登記程序和登記規范的相應信息，向大眾的公開不足，很多客戶常常對登記程序和登記規范不了解，導致辦理抵押登記過程中出現各種材料不全或者程序不恰當的現象。二是不動產相關登記證明材料的公開不足。不動產相關的登記證書或者是登記材料信息本應向大眾公開展示的，讓大眾了解的，但是在實際情況中，對不動產相關的登記證書或者登記材料公開展示不夠，大眾對登記證書和登記材料的了解不夠。三是不動產公示制度上級監管不足，上級對下級部門不動產登記情況的了解不夠，而下級部門對上級關于不動產登記相應信息以及各種數據的匯報情況不充分，從而導致公示不透明和信息溝通不順暢的現象發生。

3.3 受理登記的一些政府工作人員的素質不高

很多工作人員由于每天要受理大量的登記業務,工作量大,工作時間長,而工資待遇又相對低,容易產生工作懈怠的心態,尤其是在受理抵押登記過程中面臨擁有上億資產的企業和企業家,難免心理落差過大,心理不平衡,很多工作人員在受理登記過程中對申請人心態轉變不到位,在登記過程中對申請人常常有態度傲慢,辦理不積極,為難當事人等現象,在登記過程中也容易受到誘惑,而導致各種違法違規等暗箱操作的事情發生,有的受理登記的工作人員存在對申請人吃拿卡要等現象。

4、政府完善不動產抵押登記的對策建議

4.1 各地統一辦理不動產登記所需材料

對《不動產登記暫行條例》以及其實施細則之中關于不動產登記申請所要提交的材料進行明確規定，“等必要材料”具體包含哪些材料，材料的范圍如何限定需要進行統一規范，盡可能對全國范圍內不動產抵押登記申報所需材料進行統一，減少各地登記機關增加不動產抵押登記申報材料的可能性，精簡流程，提高工作效率，減少不動產抵押登記辦理時間，避免增加申報成本。

4.2 減少不必要材料與公證文件

辦理不動產抵押登記時，應該盡量減少不必要的材料與公證文件，《物權法》第十三條對登記機構登記行為有明確規定：不得要求對不動產進行評估，因此在申請不動產抵押登記時， 申請者不需要提交不動產評估文件， 避免了因評估機構進行評估等環節造成的成本增加。 同時， 公證文件作為一種具有廣泛信服力的第三方文件，被社會普遍接受，也因此常常被一些不動產登記部門與登記人員作為審查依據， 成為辦理不動產抵押登記必要材料，不動產登記人員應該提高專業素養與業務能力，對材料真實性進行判斷，減少不必要的公證材料，提高服務水平與服務質量。

4.3 加強不動產信息平臺建設

政府加強不動產信息平臺基礎建設,做好不動產登記信息的管理和維護,政府部門要出臺相關政策,同時確定相關方案,加大組織領導,明確和細化分工,認真落實不動產登記信息管理和相關信息平臺的建設,同時加大不動產登記的制度的實現,進一步完善登記信息共享,使查詢更加便捷化。加強信息在各個部門之間的互通共享,完善不動產審批環節,明確交易和登記信息的透明化公開化,讓不動產登記信息公開化服務成為常態,確保建立更加精確真實完整的登記數據。同時建立社會征信平臺,進一步健全社會征信體系,維護和確保不動產交易的安全,更好的保障群眾各項應有的權益。做好不動產登記信息共享數據平臺覆蓋的全面化,普遍化,加強信息共享交流,加大數據交換溝通,做好信息的查詢合法化,進一步提供更好的業務技術服務,加強對服務對象的篩選,進一步統一標準,加強內容覆蓋,做好信息聯合,維護技術不夠,進一步做好信息更新和數據的共享互通,剪短不動產登記的信息數據體系和平臺。

4.4 加強對受理登記人員的業務知識培訓

不動產登記的受理的工作人員很多專業能力不強,業務知識不扎實,尤其是當前不動產統一登記的新趨勢下,很多新的業務內容和知識都要去學習培訓,比如說不動產登記簿的使用,不動產登記信息平臺的使用,不同部門如何協調,這就要求加強對受理不動產登記的工作人員的業務知識培訓,加強他們對不動產登記業務知識的學習,以及對抵押登記相關知識的了解,同時進行網上登記信息共享平臺的培訓,加強他們的業務素質和能力,使他們更好的適應不動產抵押登記的工作。

結語：

總之,解決不動產抵押登記中出現的各種問題,關系著社會經濟秩序的正常運轉,有利于改善登記中法律秩序的混亂。最近,我國不動產登記工作取得了新進展,隨著政府一系列不動產法規和政策的頒布,我國不動產登記相關政策和制度不斷完善,不動產機構、登記規范、登記標準等都面臨要統一的新趨勢和局面,不動產登記走向新的階段,不動產抵押登記作為其中一員,也將面臨新的改進。這其中離不開研究者們和政府部門人員的不斷探索,。做好不動產抵押登記工作,促進交易的安全,逐漸消除登記混亂的局面,促進社會的發展,更好的服務于人民群眾,還需要政府部門和大眾的繼續努力。