淺談房地產開發(fā)中的規(guī)劃設計

文/劉子琪 北京遠瑯投資顧問有限公司 北京 100026

隨著我國住房制度的改革，居住建筑在房地產開發(fā)中的比重越來越大，居住建筑帶動了整個房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展，成為國民經濟的重要支柱產業(yè)之一。因而房地產商也越來越重視居住區(qū)的開發(fā)，對居住區(qū)的規(guī)劃設計、建筑設計、和景觀設計，甚至標識系統(tǒng)的設計、智能化設計等的要求越來越高，設計在房地產開發(fā)過程中的地位也越來越突顯出來。

1、房地產開發(fā)的內涵

房地產開發(fā)是指從事房地產開發(fā)的企業(yè)為了實現城市規(guī)劃和城市建設，包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建，而從事的土地開發(fā)和房屋建設等行為的總稱。房地產開發(fā)是房地產活動中一項重要經濟行為，屬于房地產生產、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。房地產開發(fā)，在依據《城市房地產管理法》取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，作為不動產，與其他商品的開發(fā)相比，房地產開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點，使房地產開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位。

2、房地產開發(fā)應遵循的原則

一般而言，房地產開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)，房地產開發(fā)必須遵循以下原則：

（1）依法在取得土地使用權的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內從事房地產開發(fā)的原則。在我國，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權是房地產開發(fā)的前提條件，房地產開發(fā)必須是國有土地。

（2）房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。城市規(guī)劃是城市人民政府對建設進行宏觀調控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領，也是對城市房地產開發(fā)進行合理控制，實現土地資源合理配置的有效手段。科學制定和執(zhí)行城市規(guī)劃，是合理利用城市土地，合理安排各項建設，指導城市有序、協(xié)調發(fā)展的保證。

（3）堅持經濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，經濟效益是房地產所產生的經濟利益的大小，是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。社會效益指房地產開發(fā)給社會帶來的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產開發(fā)對城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產生的積極影響。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關系，既有聯系，又有區(qū)別，還會產生沖突。這就需要企業(yè)站在國家和社會整體利益的高度上，進行綜合整合和管理。

（4）應當堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則。即綜合開發(fā)原則。綜合開發(fā)較之以前的分散建設，具有不可比擬的優(yōu)越性。綜合開發(fā)有利于實現城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌；有利于城市各項建設的協(xié)調發(fā)展，促進生產，方便生活，有利于縮短建設周期，提高經濟效益和社會效益。

3、房地產開發(fā)中的規(guī)劃設計要點

3.1 項目規(guī)劃設計必須與城市宏觀規(guī)劃相協(xié)調

近年來，國內多數城市都在進行大規(guī)模的舊城改建和開發(fā)區(qū)建設，客觀上要求開發(fā)商能成片開發(fā)項目，有部分實力雄厚的開發(fā)商甚至被冠名為城市營運商，項目少則占地幾百畝，多則占地上千畝。因此房地產項目的地位在城市規(guī)劃中的地位也越來越高，反過來說，對房地產項目的設計要求也越來越高。從房地產項目自身來看，其整個生命周期是一個開發(fā)商投資、開發(fā)、經營，城市居民購買、居住、生活，物業(yè)公司管理、維護等活動的連續(xù)過程，因此其價值的體現是長期的。如果在規(guī)劃設計時未考慮與未來發(fā)展中的城市環(huán)境相協(xié)調，則很難保證其持久的生命力，難以保值、增值。為此建筑師應充分注重順應城市規(guī)劃的脈絡，使得地產項目在城市變遷的過程中，不但保證其自身的完善和成熟，同時使其具有長期保值的可能性，從而增加投資價值。

3.2 規(guī)劃設計必須重視城市的建筑風貌和文脈特征

對于一個房地產項目來說，其投資、規(guī)模、樓宇的內部設施、外觀形象等都可以復制、抄襲；只有其內部蘊含的地域差異和文脈特征難以做到。即便是生搬硬套，也只能是無水之源、無木之本。目前，市場上將歐陸風情、澳洲風情、加拿大北美風情作為住宅賣點大為宣傳，成為時尚。應該說適當且有條件地借鑒一些外國建筑做法，也不能一概否定，但決不能把這些作為時髦，東拼西湊，裝在建筑外表上。建筑風格乃是功能與藝術相結合的合作成果，需要充分考慮當地的文化傳統(tǒng)、居民習俗、地理氣象等因素。創(chuàng)造出具有時代精神、民族傳統(tǒng)和地方特色的住宅建筑風格。

3.3 規(guī)劃設計應明確的項目定位

市場需求或者說是客戶需求也是房地產項目設計的驅動力之一。目前由于房地產投資熱潮高漲，在許多項目開發(fā)中，開發(fā)商為搶占市場先機，盡快實現“快周轉”、“現金流”，在規(guī)劃之前既缺乏周密的市場調查和廣泛征求客戶意見。在沒有明確的項目定位的情況下就很快確定規(guī)劃和產品方案并進行各項審批以及后續(xù)施工，到銷售時才發(fā)現規(guī)劃或設計考慮不周再進行大的調整，結果是或者進行調整，增加了投資，也延誤了交付，帶來一系列的后遺癥，或者銷售業(yè)績差，無法實現項目回款，給整個項目甚至公司帶來較大資金壓力，嚴重者甚至資金鏈斷裂，項目功虧一簣，公司為止付出巨大代價。

在產品設計階段往往也會犯同樣的錯誤，導致設計師沒有時間做產品的深入研究，沒有從項目市場定位上、客戶研究上、建筑技術運用上做深入細致的、專業(yè)的研究，而是不分區(qū)域特質、項目特質的大批量的復制。從房地產的長遠發(fā)展來看這種先入為主的規(guī)劃設計模式會帶來一系列問題，當房地產市場走向成熟時、供應量充足時這些問題將集中顯現出來。因此設計與市場的結合顯得尤為重要。項目必須結合市場有明確的定位，規(guī)劃設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。

3.4 規(guī)劃設計必須以人為本

規(guī)劃設計必須以人為本，居住區(qū)建成是讓人住的，要住七十年，設計必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子！）負責。設計師要從用戶的角度去考慮設計問題，而不是簡單地從平面布局的美學效果出發(fā)做設計。思考小區(qū)業(yè)主的家庭構成、生活方式、實際需要，甚至隨著時間的發(fā)展而產生的需求變化，思考要具有長遠性。這樣設計出來的居住區(qū)的規(guī)劃才能切合時代和客戶的需要，才能滿足人的“本”的需求，才是一個有生命力的、持續(xù)性的社區(qū)。

結語：

總而言之，房地產開發(fā)作為我國經濟的支柱產業(yè)，開發(fā)商與設計師們都承擔著很高的歷史使命。不斷變化的市場需求，不斷提升的城市形象，要求我們通過創(chuàng)新的設計手段和先進的建筑技術的運用，高度實現房地產項目的商業(yè)價值、文化價值和社會價值。