登記實務中房屋交易風險控制機制探討

文/徐熙芝、顏晗 青島市不動產登記中心 山東青島 266000

不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。房屋作為一種特殊的不動產，是老百姓衣食住行四大需求中“住”這個需求的重要保障，因此房屋的物權變動尤其是房屋的買賣交易更需要公權力機構將物權變動的情況進行公示，以彰顯權利人的權利。同時房屋登記行為是為了使不動產物權的變動清晰、明確，從而維護交易安全并提高交易效率的程序性機制。[1]保障交易安全就是要減少和消除房屋交易中的不安全因素，確保交易行為的法律后果和法律效用的可預見性。如何保障房屋交易安全、維護正常的市場交易秩序就成為對不動產登記機構的巨大考驗。筆者認為，減少房屋交易風險，保障房屋交易安全，不動產登記機構要重點做好以下幾個方面的工作。

1、盡快落實不動產統(tǒng)一登記制度

2015年3 月1 日起《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）的實施，標志著我國統(tǒng)一不動產登記制度的正式建立。原有的不動產登記體制是分散登記，由于各部門登記標準、技術規(guī)程等不一致，很容易導致權屬不清和交叉重疊現(xiàn)象，引發(fā)諸多矛盾和糾紛。目前國內很多城市依然實行房地分體登記的原則，即土地的權屬由土地管理局登記于土地登記簿，房屋的權屬由房屋管理局登記于房屋登記簿，房地登記不統(tǒng)一，在不同地方有多個證書和不同登記簿，就可能出現(xiàn)一房、一地多賣的情況，既給老百姓增加交易成本也容易產生交易風險。建立不動產統(tǒng)一制度雖步履維艱，但是，據(jù)了解現(xiàn)在該制度在上海、廣州、深圳、重慶、青島等地試點已經全面展開，這些地區(qū)的登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”已經取得了顯著成效。 不動產統(tǒng)一登記制度建立了，房屋的物權變動情況才能統(tǒng)一反映，某處房屋是否登記，是否存在抵押、查封等權利負擔一目了然，不動產登記的公示公信力才能得到彰顯，才可以最大限度地保障交易雙方的合法權益，在房屋交易的時候就更加安全放心。

2、加快各地不動產登記規(guī)則的制定步伐

《不動產登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）的實施，雖然設定了不動產登記機構及其工作人員開展房屋登記工作的具體原則，明確不動產登記機構應當嚴格遵守的登記標準和登記程序，但是由于各地區(qū)存在差異化的現(xiàn)狀，僅僅依賴《規(guī)范》仍無法保證登記機構在房屋登記實踐中能夠準確地進行房屋登記。各地應加快出臺本地區(qū)的房屋登記規(guī)則或規(guī)程，尤其是《不動產登記暫行條例實施細則》中對繼承、受遺贈強制公證的取消、按份共有人房屋的轉讓、委托代理等新的規(guī)定，很多登記機構目前仍以沒有新的實施方案為借口，依然按照舊的規(guī)定進行登記。由此可見加快各地不動產登記規(guī)則的立法步伐刻不容緩，否則就導致有的人利用政策的漏洞謀不正當利益。

3、繼續(xù)履行形式審查和實質審查相結合審核職責

我國《物權法》第12條雖然對不動產登記機構應當履行的職責做出了規(guī)定，但是該條并未明確登記機構的審查是一種形式審查還是實質審查，理論界與實踐中仍存在諸多爭議。[2]筆者認為，登記機構單純的形式審查，可以提高登記的效率，但是勢必增加登記的錯誤率，影響交易的安全，降低了登記的公信力；而單純的實質審查，雖能減少登記錯誤，但是由于物權變動的原因關系的復雜性，登記機構根本不可能完成這一艱巨的審查任務，而且因此導致的登記錯誤由登記機構來承擔也顯失公平。所以，將形式審查和實質審查相結合的審查模式既能使登記機構正確、充分的履行職責，又能盡可能地保證如實、準確、及時地登記房屋物權的有關事項，避免登記錯誤。筆者認為，對于以下事項登記機構應該負有實質審查的義務：（一）申請人提供的權屬證明、身份證件、網簽合同等能夠通過儀器和登記系統(tǒng)識別的材料的真實性；（二）申請主體是否與登記簿記載的權利人相符，是否與相關交易文件上載明的當事人相符；（三）申請登記的房屋是否存在查封、抵押等權利負擔；（四）對于需要實地查看的情形，登記機構應負實質查看義務，如申請人因不動產滅失申請注銷登記，登記機構如果沒有實地查看，僅憑申請人的描述或者提供的照片就進行注銷，就極有可能導致重大的登記錯誤；（五）對于明顯違法的、或者是基于一般人的理性、經驗、常理就能判斷的內容，登記機構也應當進行實質審查，避免犯低級錯誤。對于其他的申請材料內容的真實性，比如印章的真?zhèn)巍⑽餀嘧儎拥脑虻鹊怯洐C構僅需盡到合理審慎義務，審查是否符合法定的形式即可。另外登記機構就某些事項詢問申請人應設定為形式審查，因為就《規(guī)范》所列舉的幾項詢問內容來看，都屬于形式上的對于當事人真實意思及權利登記狀況的詢問，當事人的回答是否真實意思表示，登記機構無從查驗，故也無義務查驗。

4、建立健全不動產登記信息系統(tǒng)

不動產統(tǒng)一登記離不開先進的登記系統(tǒng)的支持。完善的房屋登記系統(tǒng)應當承擔房屋預售、網簽備案、房產測繪、交易資金監(jiān)管、權屬登記、住房保障等基本監(jiān)管職能。比如房屋預售登記系統(tǒng)可以通過對開發(fā)商資質和房屋開發(fā)建設情況的審查，起到規(guī)范市場、防范樓盤爛尾的風險。網簽合同備案系統(tǒng)可有效杜絕權屬狀況存在限制信息的房屋進行交易，也可有效防止“一房二賣”的發(fā)生。二手房資金監(jiān)管系統(tǒng)既可以打破買賣雙方互不信任的僵局，又可以避免中介攜款潛逃的風險，真正實現(xiàn)“一手交錢一手交房”的良性交易。登記系統(tǒng)中應采用先進的技術手段防范虛假登記。例如,網簽合同可設置交易密碼和水印，防止私自修改合同；利用身份證識別器和驗證器識別虛假的身份證明和不動產登記證；采取密碼和指紋采集識別儀器等識別申請人的身份。比如蘇州市吳中區(qū)早在2012年就采取了指紋身份識別技術，這大大減少了冒名頂替等帶來的房屋交易風險。[3]另外，在登記收件過程中對申請人進行人像采集，有條件的實行錄像采集，可在很大程度上保證申請主體的真實性以及真實意思表示的表達，避免當事人不到場就將房屋進行轉讓等登記錯誤。

5、登記信息公開與共享

《條例》及《細則》對利害關系人查詢、復制登記資料的規(guī)定是對物權法的突破和補充。那些涉及房屋交易、繼承、訴訟等的利害關系人，通過查詢不動產登記簿，能夠準確地了解到該不動產上的權利負擔與瑕疵以及物權歸屬和內容，從而基于意思自治決定是否與登記簿載明的權利人進行交易，進而快速識破各種欺詐行為，防止上當受騙。登記信息還應實現(xiàn)與其他相關職能部門的信息共享與互通，為了防范申請人提供虛假的身份證件、公證書、法律文書等，可建立與相關公安部門、司法部門等的信息溝通平臺，便于核實相關證件的真?zhèn)危行Х婪兜怯涳L險。同時允許這些部門在一定權限內查詢登記簿也可以為對方提供工作便利。

房屋是老百姓最重要的財產，房屋登記既是一項系統(tǒng)工程，也是一項市場經濟基礎工程。[4]不動產登記機構有義務通過構建安全、便捷的房屋登記體系，及時、準確地將權利狀況記載于登記簿，并為權利人發(fā)放不動產權屬證書，從而保護房屋交易安全、快捷的完成。

[1]馬紅升.房屋登記機構審查職責及登記風險防范[J].中國房地產業(yè),(綜合版)2012.1上半月刊(42).

[2]張祥珍.不動產登記審查模式的完善——以公證審查與不動產登記的銜接為視角[N].山東法制報,2015年8月27日（社會與法第3版）.

[3]陳亞萍.避免冒名頂替吳中區(qū)首推房產登記指紋驗證[Z].

[4]翟國徽，景光強.保障交易安全 維護物權權益——以案例解析不動產登記法律實務[N].中國國土資源報,2015年2月28日(第007版法制).