讓不動產房屋轉讓登記的合法性深入民心
——棗莊市不動產登記中心科學規范登記程序，嚴肅合法登記

文/顧洪麗 棗莊市國土資源局 山東棗莊 277800

“依法治國”的理念已深入民心，在不動產登記工作中規范登記程序，嚴肅“合法”登記理念，可維護國家的基本經濟制度，維護社會經濟秩序，防止國有資產流失，有效懲治土地違法犯罪。中華人民共和國《憲法》、《民法通則》、《物權法》、以及《房地產管理法》等都對公民財產的“合法性”進行了嚴格的規定與界定。憲法第13條規定：“公民合法的私有財產不可侵犯。”《民法通則》第72條規定：“財產所有權的取得，不得違反法律規定…”只有對公民的不動產及其他財產的權屬合法登記，才能切實保證公民的合法財產受到法律的保護，不受侵犯。自2015年《不動產登記暫行條例》施行和國土資源部門接管不動產登記業務以來，實現了土地管理工作與土地房屋不動產登記工作的有效銜接，突破了城市管理部門不熟悉土地利用法律法規相關政策及實際利用情況，“失誤登記”造成不動產權屬登記不合法現象（稱為不動產登記的歷史遺留問題）的發生。“為民工作無小事，家事國事都是大事”，不動產登記程序不規范合法，容易造成百姓誤會和社會負面現象，甚至造成國有資產的流失。棗莊市國土資源局對不動產登記工作高度重視，成立了不動產登記工作領導小組，群英薈萃出智慧，獻良策，科學規范登記程序，解決不動產房屋登記的歷史遺留問題，特別嚴肅“三類”不動產房屋轉讓的合法登記。

1、科學規范登記程序

規范登記程序能維護良好的登記秩序，提高辦事效率，使登記行為準確、適當；程序合法，實現民主，平等，公平，正義。

1.明確受理條件。符合城市總體規劃及近期建設規劃要求；符合城市道路、市政設施、城市排水、供電、消防等要求；土地、房屋權屬清晰；建筑質量經具有資質部門確認，質量合格或不屬于危房的；法律，法規規章規定的其他情形。2.嚴格審理程序。嚴格依照《不動產登記條例》第16-18條的規定，查收和審查不動產權屬申請和證明材料，決定受理及不予受理，受理登記的在合法的期限內辦結，不予受理的說明原因及法律依據。3.明確不予登記的范圍。權屬有糾紛的不予登記；被司法機關、行政機關依法限制房地產權利的不予登記；申請登記的使用功能與規劃部門及國土資源部門原批準的建筑使用功能不一致的不予登記；臨時建筑不予登記；建筑物違法建設部分不予登記；其他不予登記的情形。4.實現四個“統一”。建立統一的不動產信息管理基礎平臺，確保登記信息的實時共享；統一收費，依據《物權法》和《條例》的規定，不動產登記按件收費，不受面積、用途等其他條件的影響；統一薄冊，明確不動產登記薄唯一、合法的介質形式；統一登記依據，審查不動產登記申請和權屬證明材料時，首先確定使用權及所有權的性質，不動產登記的類型，然后依據性質類型確定適用的相關法律法規能否辦理相關登記，確定使用和所有權屬的合法性。

2、不動產登記房屋權屬歷史遺留問題的解決

受理范圍指在棗莊市各區及棗莊高新區國有土地范圍內，于2017年10月1日前集中開發建設并建成投入使用，但因未辦理規劃、土地、建設等審批手續或手續不全，原開發建設單位不履行法定義務等而無法進行權屬登記的房屋。針對歷史遺留問題，根據上報的資料和各區登記多方情況將歷史遺留問題匯總分類，制定出相應的處理意見及對策。歷史遺留問題共有7種情況：

1.無國有土地使用證，但有相關土地使用批準手續，或國有土地來源清楚、無權屬爭議的房屋。2.無建設工程規劃許可證，或者違反建設工程規劃許可證規定建設的房屋。3.房管部門直管公有住房、單位自管公有住房按房改政策出售給個人，尚未辦理房屋所有權證的房屋。4.聯建房屋。5.未進行竣工驗收的房屋。6.征收安置房屋7.相關歸檔資料遺失的房屋。

上述情況雖然需要補交的證件、合同、交款票據等手續材料不盡雷同，但都是規范開發建設者或房屋權屬登記人完成應盡而未盡的法定義務，如接受并履行罰款、維修、補繳出讓金、公有住房售房款未按規定交至財政部門等義務。

3、特別嚴肅“三類”不動產房屋轉讓的合法登記

3.1 劃撥土地使用權土地上的建筑物轉讓登記工作

《土地管理法》對劃撥土地使用權的用途作了嚴格的限定，除了公益性事業和國家大型基礎設施用地等可以劃撥使用外，其他建設用地一律實行有償使用，所以在進行對劃撥使用權土地上的建筑物轉移登記時，一定謹慎行事，否則很容易造成國有資產流失。《房地產管理法》第40條規定：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓時，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并按國家規定繳納土地出讓金；經批準不需辦理出讓手續的，必須由轉讓方將轉讓收益上繳國家財政。所以辦理這類登記，當事人必須出示土地出讓手續和上繳轉讓收益收款的收據。

3.2 超出土地批準范圍未按程序補辦審批手續的土地上建成的房屋轉移登記工作

《土地管理法》第76條嚴格規定了超過批準的數量占用土地的，多占的土地以非法占用土地論處。對于不符合土地利用總體規劃的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物；對于符合土地利用總體規劃的，沒收建筑物并處以罰款；超占土地面積不大，責令其補辦相關用地手續，補繳土地出讓金。

催繳出讓金執行起來實際困難很大，房屋已經建成且賣給住戶，沒有相關限制開發建設者利益的措施以利于盡快補繳出讓金的法律法規依據的出臺，因為違法建筑造成權屬來源的不合法，造成相關居民的房屋權屬登記不能按合法期限辦理。為克服國土部門執法手段的軟弱，申請法院強制執行催繳的出讓金款項，并公告以造成社會輿論影響。

3.3 集體土地使用權土地上的房屋轉讓登記工作

目前此項工作只在各集體經濟組織內部開展，依據《物權法》和《土地管理法》相關規定，為控制農民建房宅基地規模增加多占用農用地的風險，宅基地僅允許在集體經濟組織內部流轉，嚴格限制城鎮居民購買集體土地使用權房屋“小產權房”的權屬來源，對于城鎮居民購買集體土地上建設的房屋和集體組織間的房屋轉讓登記不予辦理登記，該項措施可有效遏制隨著城鎮經濟的飛速發展和大人口的增長對非農業建設占用農用地面積的沖擊，有利于保障農用地面積不減少，嚴守保護耕地面積守恒這條紅線。

不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則，對于符合法定程序的登記在30天內限時辦結；對不符合法定程序的登記，需補辦手續的一次性告知要補正的資料；對于違反法律法規的登記不予受理辦理，并向當事人明釋不能辦理的法律依據。讓不動產房屋權屬登記的合法性深入民心。