淺談房地產開發成本管控

文/張猛 鄭州中建房地產開發有限公司 河南鄭州 450000

建立項目全過程預算動態控制管理，強調計劃與控制，強化項目利潤控制。在項目可研階段科學進行利潤測算，項目立項后總體預算中精準確定利潤目標值，在工程實施過程中定期進行利潤估算值同利潤目標值的比較，及時發現偏差，采取有效措施加以控制。項目竣工結算中，對利潤控制進行總結，形成后續開發的參考。抓住房地產項目全過程的利潤控制管理這一條主線，才能真正搞好工程預算管控及決算管理。

1、房地產開發項目成本管控的重要意義

眾所周知，住房問題一直是我國重要的一項民生問題，隨著近幾年居民生活水平的提高，房價也不斷攀升。房地產企業在項目開發過程中進行成本管控不僅有利于增加自身收益，而且還有利于改善民生問題：進行成本管控之后，企業為了能夠與對手競爭，勢必會在不損壞自身利益的情況下，盡可能的降低房價，這就為購房者提供了選擇空間。此外，在進行成本管控時，房地產企業會更加關注土地的質量，即考慮土地最適合進行何種開發，使得城市土地能夠得到最大限度的利用，避免土地浪費現象的發生。對于房地產項目來說，開發成本包括土地成本和建筑成本，而土地成本在開發成本中占有相當大的比重，尤其對于中心城區來說，土地是非常稀缺的，現在的樓面地價已經相當高。因此，對建筑成本進行管控就顯得尤為重要。隨著經濟的持續發展，房地產企業的數量已經不勝枚舉，相互之間的競爭也在逐漸加大，只有盡最大可能的控制成本，才能增加企業的利潤，增強企業的競爭力，使房地產企業實現健康長遠的發展。

2、房地產開發項目成本管控存在的問題

2.1 前期成本調研工作不到位

房地產企業在正式確認拿地之前要對地塊進行成本調研。但部分房地產企業往往對此重視程度不夠，或存在時間緊張等客觀原因，導致前期調研不夠充分，存在數據信息遺漏、缺失、偏差等問題，會對后續設計、決策等產生明顯影響，影響成本管控具體成效。

2.2 設計階段事前控制不夠到位

設計階段成本控制對整個項目工程造價的影響程度超過 70%。但在具體設計當中，很多設計人員存在重技術、輕經濟的情況，在安全系數及設計標準設定方面不夠嚴謹，一味地強調工程質量，卻忽視了經濟上的合理性，使得項目成本無法得到有效控制。當設計批復后，出現的技術問題、費用問題難以解決，可能會導致后續施工頻繁出現工程變更，進一步提升成本費用。

2.3 竣工階段成本管理評估不夠到位

房地產企業在項目竣工后成本管理評估工作方面有所欠缺，未能從中提煉出經驗數據，不能及時分析問題、總結問題，即便日后在其他項目開發過程中出現同類超成本現象，仍然無法有效解決，即不能保持成本管控的連貫性與持續性。

3、房地產開發企業成本管控改善措施

3.1 增強成本控制意識

為解決房地產開發企業成本控制意識不足的問題，房地產開發企業需要采取多種方法提高人員成本控制意識。全體員工是房地產工程開發的核心，在此過程中，所有工作人員均需具有成本管控意識，因此，企業應該要求成本預算部門、財務部門和其他部門共同參與到成本管控具體落實過程中，并且制定相關責任機制，將具體責任落實到企業中的每個部門和個人，將個人績效和考核掛鉤，以此來調動企業全體人員成本管控積極性，促進成本控制目標的實現。與此同時，房地產開發企業需要對工作人員思想教育工作予以高度重視，將培訓教育常態化，在成本管控為企業效益帶來有利影響的同時，企業相關領導需要適當提升員工福利，以此來讓員工明確個人利益與成本管控效果息息相關，讓員工自主學習成本管控知識，讓其控制意識得到增強。

3.2 設計階段

項目設計階段，可實施限額設計，以此來控制整體造價。房地產企業在設計任務書上需設定造價限額，并將其與設計費用充分關聯起來，并實行獎（節約）罰（超支）制度，督促設計人員增強成本管控意識。在設計單位所簽訂的合同當中可適當增加條款，一旦出現設計變更而出現成本費用超過施工合同價一定比例時，需要將相應比例的設計費用扣除，以此來提升設計工作深度，進一步控制設計標準、設計規范以及工程造價等。與此同時，要做到成本信息動態跟蹤。這就要求設計部門、工程部以及營銷部等部門相互配合，共同協調，將設計任務書內容細化，對整體設計方案、施工圖紙進行全面評估、審核，確保圖紙的合理性。通過構建信息反饋機制，及時掌握成本實際情況，實現動態跟蹤，提前控制。

3.3 招投標階段成本控制

招投標是房地產項目開發過程中的重要部分，直接決定著工程質量和進度，對于施工單位和材料供應商的招標工作需要加以重視。在制定招標方案時，需要考慮項目前期的成本預算，在此基礎上尋找最合適的單位。對于招標單位需要提前做好各個方面的分析，以保證中標的施工單位是在成本控制標準范圍內施工質量最高的。同時，對于成本管控來說，僅僅是簡單的人為分析已經不能滿足企業的需求，需要通過計算機輔助來實現招投標過程中的成本控制，以保證分析結果的準確性。

3.4 竣工階段

竣工階段，要對項目成本管理相關材料進行充分收集、整合，并做出分析、總結，明確項目成本管理主要成功之處與不足之處，并探討出優化措施。與此同時，要注重成本偏差分析，不僅要對偏差額度進行定量分析，也要對偏差原因進行定性分析。對主要的成本偏差進行分解，并將其細化到明細的成本項，充分反映出成本偏差的真正原因。

結語：

房地產開發項目成本管控是一項系統性的工作。在這個過程中，需要各個部門相互配合，互相協調，有效控制關鍵成本點，借助信息化系統實現動態成本控制，以此來提升項目利潤產出，提升房地產企業盈利能力。