淺談我國房地產市場存在的問題及解決措施

文/李海東 洪山高中 湖北武漢 430070

1、房地產市場存在的問題

作為推進城市發展的支柱型產業，房地產市場在迅速發展的同時也逐漸暴露出來多重隱患，如庫存去化難、金融信貸風險加劇、經濟糾紛屢見不鮮等相關問題，從而加劇房地產市場泡沫的出現。房地產市場具體呈現的相關問題如下文所示。

1.1 庫存去化難

房地產市場呈現出低迷的發展狀態，去庫存效果并不能容易實現[1]。以南京為例分析，目前為止，2016至2017年存在的庫存量將近21.5萬套，且2017年成交量為6.2萬套，可以發現至少需要三年半時間才能去化掉這兩年的項目。房地產高庫存不但成為我國該行業快速發展的瓶頸，同時也阻礙了國家整個經濟鏈條的有效運轉。盡管當前政府已出臺了購房補貼、降低購房首付比例等一系列政策，但實際上都沒有超出刺激消費需求側范圍，庫存去化難仍是房地產市場存在的問題。

1.2 金融信貸風險加劇

對于我國房地產而言，開發商缺乏足夠的資金以使得項目目標能夠有效實現，在開發建設過程中需要大量的資金，而金融信貸則占據了很大一部分。存在部分房地產開發商為了追求自身利益最大化選擇通過一系列非法途徑獲取資金，騙取銀行貸款，以此導致我國金融信貸風險問題加劇，甚至通過投入運營資金從事進行房屋炒作，進而加劇了房地產泡沫現象的加劇。在經歷2008 年金融危機時，很多房地產商都遭受了有史以來最大的考驗，信用風險達到了最高峰。

1.3 經濟糾紛屢見不鮮

房地產開發商通過前期的市場調研與可行性研究分析，在對政府劃撥、出讓的某塊地感興趣的同時，不會更多考慮周邊住戶的需求，更多的是項目開發建設的順利與利潤目標的實現。因此，在房地產項目開發建設過程中不免會出現征用地拆遷問題，同時拆遷后的款項支付數額也存在分歧，社會抗議、沖突的現象屢見不鮮，在經濟糾紛現象發生的同時，社會不穩定因素也不斷增加。

2、房地產市場問題產生原因

2.1 房地產開發成本高

目前，政府掛牌土地起始價格越來越高，同時地王的產生使得房地產企業成本逐漸加劇，并且房地產的運營模式是拿到地塊之后，在建設時逐步開展初期房銷售，以此籌措部分資金，在此過程中進行房屋建筑項目的建設，同時會出現資金斷裂的情形，地產企業資金流非常緊張，進而轉向多渠道融資，才會不斷出現非法集資的現象。需要針對該現象，不斷加以改進相關政策。

2.2 市場調節機制不健全

房地產企業作為房地產市場快速穩定發展的強有力推動者，對于維護社會和諧發展扮演著重要的角色。而對于房地產開發商而言，項目利潤目標的順利達成才是唯一所追求的，因此不斷出現我國房地產近幾年房價的一路暴增的現象，甚至出現一大部分投機者借此機會通過囤積房源、倒買倒賣等方式來不斷炒高國內房價。進而使得客戶只能不斷觀望，真正有購房剛需的客戶買不到房、買不起房。而市場調節機制并不健全，以至于不斷拉大貧富差距，社會和諧穩定發展難以順利實現。

2.3 開發商缺乏正確判斷力，融資渠道單一

房地產開發企業為避免資金鏈斷裂風險出現，采取多角度多方式開展融資活動，而根據國家統計局數據顯示，自籌資金相較于其他資金來源方式占比較大，可見房地產企業目前融資渠道較為單一，因此在采用金融信貸方式時，為使得項目目標的順利實現，收益能夠如期獲取，進而會采用非法融資手段已獲得利益。此外，在利益的驅使下對經濟形式缺乏正確的判斷力，盲目無序的開發現象十分突出，進而引發社會矛盾，該類現象應通過政府及企業自身來不斷改善。

3、解決措施

3.1 加強政府宏觀調控

鑒于目前房地產市場的去庫存困難，政府的宏觀調控能力可以得到改善[2]。首先是嚴格限制房地產開發供地，各級國土部門切實履行相應的職責，制定房地產開發規劃，以防止房地產庫存出現“邊去邊增”的現象，同時增強政府高庫存問責制度，對于房地產開發商獲得的但未實現開發建設的土地，應實現無償清退或者低價贖回的方式。此外，應該大幅減少保障房的建設，防止保障房與商品房同時增長的現象，從而改善房地產供給側結構。

3.2 完善市場調節機制

政府宏觀調控不代表直接參與或者直接代替市場的重要職能，若直接參與市場的職能制定相關的制度與規則將很難保持其獨立性與公正性。因此，在強調政府重要職能的同時應不斷完善市場的長效調節機制。首先應加快完善房地產市場的法律調控，如建立信息公開制度、失信懲罰機制等以此規范房地產市場行為，此外要在土地使用權招投標前期開展嚴格審查工作，建立銷售價格網上備案制度，以此增加房地產市場的透明度[3]。

3.3 拓寬企業融資渠道

當前我國房地產企業開發建設資金來源包括國內貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金以及其他資金來源，最主要的是自籌資金、國內貸款。其中自籌資金方式占比逐年增加，我國房地產開發商資金來源渠道較為單一，因此應不斷拓寬融資渠道。同時，隨著市場的發展，房地產企業的增多，金融信貸風險逐步增強，國家銀監會應制定相應制度，繼續開展政策執行情況的檢查，對違規機構將按規定予以處罰。

總結：

目前我國房地產市場相較于前幾年出現滑坡現象，房地產企業也逐步追求 “活下去”的基本目標。在這樣的逐漸低迷的情形下，政府要發揮重要的作用，不斷保護和引導房地產市場的發育，以市場為導向制定適宜的規則與制度，以避免市場出現混亂，從而使得房地產市場能夠穩定發展。