關于不動產(chǎn)查封登記的幾點思考

文/楊帆 寧夏回族自治區(qū)不動產(chǎn)登記事務中心 寧夏銀川 750002

不動產(chǎn)查封登記，是不動產(chǎn)登記機構依據(jù)人民法院或者其他有權機關的囑托，依照法定程序做出的以限制登記名義人對該不動產(chǎn)進行處分為目的的登記。它一種限制性登記，防治已被查封的不動產(chǎn)被權利人再行處分，以致妨害執(zhí)行或財產(chǎn)保全的效果。《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》明確將查封登記列為不動產(chǎn)登記類型之一，更凸顯其重要性。

1、查封主體

囑托查封的主體應當為人民法院、人民檢察院或公安機關等國家有權機關。為確保訴訟程序的順利進行，司法機關實對與案件相關的財物或場所進行封存、控制的措施。法院查封的適用范圍最廣，民事訴訟、行政訴訟、刑事訴訟都可適用，檢察院和公安機關的查封發(fā)生在刑事訴訟的偵查階段。查封的目的無外乎以下兩個：一是證據(jù)保全，防止證據(jù)損毀、滅失或難以取得；二是財產(chǎn)保全，保證將來判決得以執(zhí)行。

公安部《關于公安機關在辦理刑事案件中可否查封凍結(jié)不動產(chǎn)或投資權益問題的批復》（公復字[2001]17號）中認為，根據(jù)《中華人民共和國刑事訴訟法》第114條和最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、司法部、國家安全部、全國人大常委會法制工作委員會《關于刑事訴訟法實施中若干問題的規(guī)定》第48條的規(guī)定，公安機關在辦理刑事案件中有權依法查封、凍結(jié)犯罪嫌疑人以違法所得購買的不動產(chǎn)、獲取的投資權益或股權。所以，公安機關也是可以作為查封登記的主體來申請查封登記的。

2、查封登記的審查要點

不動產(chǎn)登記機構接收囑托文件后，應當要求送達人簽名，并查看囑托機關送達人的工作證和執(zhí)行公務的證明文件，并與囑托查封單位進行核實。囑托文件所述查封事項是否清晰，是否已注明被查封的不動產(chǎn)的坐落名稱、權利人及有效的不動產(chǎn)權屬證書號。被查封不動產(chǎn)的內(nèi)容與不動產(chǎn)登記簿的記載是否一致。

3、查封登記的期限

最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條第一款規(guī)定“人民法院凍結(jié)被執(zhí)行人的銀行存款及其他資金的期限不得超過六個月，查封、扣押動產(chǎn)的期限不得超過一年，查封不動產(chǎn)、凍結(jié)其他財產(chǎn)權的期限不得超過二年。法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”

最高人民法院、國土資源部、建設部聯(lián)合發(fā)布了法發(fā)[2004]5號文件，即《關于人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》規(guī)定：人民法院對土地使用權、房屋的查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時應當重新制作查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，續(xù)封的期限不得超過一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應當經(jīng)過所屬高級人民法院批準，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。查封期限屆滿，人民法院末辦理繼續(xù)查封手續(xù)的，查封的效力消滅。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百八十七條第一款規(guī)定“人民法院凍結(jié)被執(zhí)行人的銀行存款的期限不得超過一年，查封、扣押動產(chǎn)的期限不得超過兩年，查封不動產(chǎn)、凍結(jié)其他財產(chǎn)權的期限不得超過三年。申請執(zhí)行人申請延長期限的，人民法院應當在查封、扣押、凍結(jié)期限屆滿前辦理續(xù)行查封、扣押、凍結(jié)手續(xù)，續(xù)行期限不得超過前款規(guī)定的期限?！?/p>

《公安機關辦理刑事案件適用查封、凍結(jié)措施有關規(guī)定》第七條規(guī)定“查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封應當經(jīng)做出原查封決定的縣級以上公安機關負責人批準，在期限屆滿前五日以內(nèi)重新制作查封決定書和協(xié)助查封通知書，送交有關部門協(xié)助辦理，續(xù)封期限最長不得超過一年。案件重大復雜，確需再續(xù)封的，應當經(jīng)設區(qū)的市一級以上公安機關負責人批準，在期限屆滿前五日以內(nèi)重新制作查封決定書和協(xié)助查封通知書，且每次再續(xù)封的期限最長不得超過一年。查封期限屆滿，未辦理續(xù)封手續(xù)的，查封自動解除。公安機關應當及時將續(xù)封決定告知有關當事人?！?/p>

從上述四個規(guī)定中，可以看出，查封期限以前是最長兩年，2015年2月4日起是三年，到期前可以進行續(xù)封。從法發(fā)[2004]5號文件可以看出，到期不續(xù)封的，查封自動失效，無需查封機構出具證明。目前實踐中存在爭議的是，2015年2月4日前查封的，如果未注明查封截止日期的，應適用兩年還是三年的期限。

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第九十二條規(guī)定“查封期間，人民法院解除查封的，不動產(chǎn)登記機構應當及時根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書注銷查封登記。不動產(chǎn)查封期限屆滿，人民法院未續(xù)封的，查封登記失效?！痹诓粍赢a(chǎn)登記實務中，是否可以在不與查封機關進行溝通的前提下對查封期限屆滿但未續(xù)封的不動產(chǎn)進行解封，這是大部分登記機構比較擔心的問題。本人認為，可以對查封期限屆滿但未續(xù)封的不動產(chǎn)進行解封，但從防控風險角度出發(fā)，兩年期滿以后，登記機構不宜隨即自行解除查封，應與執(zhí)行法院溝通明確以后做相應處理或?qū)σ训狡诘牟榉膺M行公告，以免產(chǎn)生賠償問題。

4、存在查封登記可以辦理不動產(chǎn)登記的情形

（1）國有建設用地使用權和房屋所有權首次登記，依據(jù)《規(guī)范》9.1.4第4條第（1）項規(guī)定，存在土地之查封登記的，并不影響辦理土地及房屋的首次登記。

（2）抵押注銷登記，存在查封登記之不動產(chǎn)，雖然禁止為處分登記，但因抵押權之滌除而所為登記申請，因其對于查封標的利益并無損害，反而為查封標的清除了權利負擔，此種無害化行為理應予以提倡。故而不動產(chǎn)登記機構理應予以受理。實務中對于申請執(zhí)行人與抵押權人不一致而申請抵押注銷的情形較為少見，登記機構出于審慎性考慮，亦可以暫緩辦理，采取先向查封機構發(fā)函告知申請事項之措施予以處理。

（3）補、換證登記，在不動產(chǎn)登記所有登記類型中，補、換證業(yè)務并非具體之登記類型，其僅作為一種輔助登記業(yè)務出現(xiàn)，其為滿足方便權利人重新獲取遺失及更換全新的權屬證書之需要。此種業(yè)務并無權利變動，亦無自然狀況及登記簿任何記載之改變，唯一改變的可能僅為權屬證書之編號。故而此種登記申請，縱使所涉不動產(chǎn)之上存在查封登記的，亦不影響申請人申請辦理。不動產(chǎn)登記機構在辦理該類補、換證登記時要慎重，補換證書后權屬證書的編號會發(fā)生變化，查封文書中記載的不動產(chǎn)證書號還是舊證書的編號，導致查封文書中記載的證書號與不動產(chǎn)登記簿中記載的證書號不一致。