城市綜合體建設發展趨勢探討

文/吳軍 安徽省建筑設計研究總院股份有限公司 安徽合肥 230601

近年來商業地產開發的熱潮在全國各地興起，其中城市綜合體作為一種業態在城市各地出現，特別是一些大城市，它在慢慢改變城市的空間形態，對市民的生活、城市的發展帶來了重大的影響。

1、城市綜合體概念與特征

1.1 城市綜合體概念

城市綜合體是指在城市中的居住、辦公、商業、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩、縱橫交錯的交通及停車等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區建筑群體。

它具備完整的街區特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化城市功能集約化發展的結果，實現了街區與外部城市空間的有機結合，交通系統的有效聯系，是城市功能混合使用的中心，高效延展了城市空間的價值。

城市綜合體建筑規模一般為20萬-100萬㎡不等，地塊規模小型的為1-3hm2，大型8-15hm2，成街成坊整體并聯式集中混合開發、高層高密度巨構形態的開發模式。

1.2 城市綜合體特征

城市綜合體建設具備四大典型特征：

①具有地段稀缺性，多在城市核心區，或是交通樞紐的“地鐵上蓋”，或是城市經濟新增長點，有人流和消費基礎。

②具有交通便捷的區位優勢，與城市其他區域之間有快速便捷的交通網絡做紐帶，保證在綜合體內的辦公人員出行的便利性。

③應用現代城市設計、景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段，形成豐富的景觀與宜人的環境。

④大型綜合體是城市地標，代表著城市形象，其高檔物業需要滿足城市精英階層的居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態的高品質生活需求，因而在功能上應具備一定規模的大型購物中心、五星級酒店和國際化寫字樓等，技術上又是高科技、高智能的集合。建筑品質彰顯時尚精致特性，營造優質高尚的生活系統。

2、城市綜合體建設的成功要素

2.1 合理的選址

城市綜合體應選擇在城市核心區，交通便利的地方，一般在地鐵附近或者主干道沿線，屬于成熟商圈。地鐵憑借其大流量、便捷、準點、安全、舒適的特點成為現代都市市民交通出行很重要的交通工具，所以國內外很多城市綜合體都考慮結合地鐵站點進行規劃設計。

2.2 準確的定位

定位對于一個商業地產城市綜合體開發來說非常重要，需要考慮的因素也很多，在城市商務CBD集中的地方，一般以寫字樓、酒店、服務式公寓的開發為主，零售只作為配套服務功能，主要客群針對高端的商務、企業服務；在傳統的購物街區，零售所占的比重就超過商務類需求，利用城市綜合體的整體聚客優勢，提升商業的品質，針對的客群面就較廣；城市中發展的新興區域，除了一定的商務需求外，生活類、社區型的商業元素較受歡迎。

2.3 完善的規劃設計

在物質形態規劃設計方面應考慮建筑形式、交通流線、環境等。城市綜合體是各種功能混合為一體的產物，內部擁有復雜、完善的交通體系，通過立體交通網絡的建立.使內部各不同功能的建筑有機結合；同時對外界的交通依賴較強，其外界的交通體系直接影響到綜合體內部不同功能的使用效果。

2.4 管理模式適當

都市綜合體中各種物業功能有其各自的特性，因此，其物業的經營管理也有不同特性。主要包括零售商業的經營管理、酒店的經營管理、寫字樓的經營管理、

都市綜合體中運營管理模式共有以下三種：包括開發商自行管理、國外的管理機構參與合作管理。專業的物業管理公司進行市場管理。

3、城市綜合體未來發展趨勢

3.1 勻質分布趨勢

城市綜合體將城市中難以用言語確切描述的生活體驗和商業智慧以建筑空間的形式向世界展示，它要濃縮和高效，必然會有一定的消費人群和消費半徑。也必然存在一定的局限性。一個城市綜合體完全投入使用后，很快就會在周邊形成一個新的商圈。所以要充分考慮城市綜合體對城市的影響,合理選取發展城市綜合體的區位,使其為城市的發展起到帶動作用。

城市綜合體同時為城市提供了開公共空間，特別是目前快速城市化過程中城市普遍缺乏的公共開放空間如廣場、綠地，對于改善城市環境、提高市民生活水平都會帶來幫助。

因此在城市綜合體的開發建設中要注意項目選址上的均質分布，以及與城市空間進行無縫對接，融入城市空間。

3.2 獨特個性化趨勢

各地都能聽到萬達廣場，如何避免千城一面是需要考慮的問題。從城市文脈、文化等方面都需要考慮，讓城市綜合體真正成為城市的標志性空間。最適合當地人的項目才是最成功的，把握獨特的城市空間文脈、尺度，要充分考慮周邊城市環境的影響，保留優質的歷史資源和獨特的個性特征。

3.3 生態集約化趨勢

當今城市綜合體的發展可以說是一場以人為主體的“城市革命”。它將居住、商業、辦公、旅館、文化娛樂等多種不同的使用功能相互結合并綜合協調作用，在有限的城市土地上創造出高度集成的各項城市功能，為人們的生活創造了更多可能與方便，同時也有效解決了有限的城市空間與不斷增長的城市人口的矛盾。

而基于中國地少人多且快速城市化的發展進程，現國內大城市所選擇的城市綜合體發展模式可謂是中國集約型城市發展的必然選擇。目前中國城市綜合體在開發模式上具有混合使用、多業態集約、注重環境景觀品質、強調生態化應用，符合當今中國城市集約化發展、“低碳城市”等要求并重的時代背景，也是實現城市可持續性建設的關鍵。