略論市政工程對房地產開發的影響及對策
——以廈門市會展片區為例

文/李藝祥 廈門市思明區市政管理中心 福建廈門 361005

2017年，金磚國家領導人廈門會晤在會展片區（本文指以國際會議中心和會展中心為核心的區域，面積約300公頃,東至海岸線，西至環島干道,南至廣播山,北至奧網城）舉行，廈門以高顏值的生態花園之城驚艷世界，這既是其國際知名度和城市魅力進一步提升的標志，也是廈門市政工程配套促進城市房地產開發的積極嘗試。

1、會展片區市政工程提升改造背景及成效

1.1 會展片區市政工程提升改造背景

經多年快速發展，會展片區成為以國際會議中心和會展中心為主體，集商務辦公、總部經濟、金融服務、會展旅游和高檔住宅為一體的城市副中心；但早期建設的城市道路、城市家具和地下管線等已無法滿足片區日新月異發展需求，制約其可持續發展。為此，根據市委市政府統一部署，按照金磚會晤主會場整體要求，對片區市政基礎設施提升改造，以期統一城市面貌，優化城市承載力，提升外部交流“窗口”效應，促進區域經濟可持續發展。

1.2 會展片區市政工程提升改造效果

原會展片區市政道路建成使用年限較長，已出現沉陷、龜裂、補丁等現象，人行道板材規格、顏色迥異、殘缺不全，交通標示標牌不規范，廣告店招設置隨意，路燈夜景照明老化，景觀綠化缺株裸露，地下管線容量不足等問題。既有礙市容觀瞻，又影響區域經濟社會可持續發展，因此亟待提升城市基礎設施水平，適時融入先進理念和功能，在市政設施提升改造過程中努力做到“四結合，四提升”。

1.2.1 結合市民出行需求多樣性，提升城市慢行系統

隨著該片區經濟社會的發展，其交通流量也與日俱增；在健康意識驅使下，市民出行需求多樣化矛盾日益突出。道路使用功能應與時俱進，不斷予以優化改造。因此，在會展路、會展北路、會展南路等斷面改造過程中，結合慢行系統新增了自行車道6.5公里，劃設了共享單車停車位15處，改造了港灣式公交站臺6座，既滿足了市民短途步行，又方便公交車停靠，還減少了道路擁堵，可謂一舉多得。

1.2.2 結合海綿城市戰略實施，提升都市生態網絡

海綿城市是新一代城市雨洪管理概念，是指城市在適應環境變化和應對雨水帶來的自然災害等方面具有良好的彈性，也稱作水彈性城市。為此，在提升過程中，更新補種喬灌木10萬株、擴展公園綠地11萬平方米，進一步強化了該區域的透水通氣功能，既吸蓄了雨水，又消除了路面積水，形成了較科學的生態網絡。

1.2.3 結合國際城市定位布局，提升雙語標示標牌

國際會議中心和會展中心既是金磚廈門會晤的主會場，也是歷年9.8國際投洽會、海峽論壇等高端盛會的核心場館，是廈門國際化窗口的縮影。然而早期建成的道路交通標示標牌僅有中文標示，既不便于指引外籍人員車輛通行，也給國外游客出行造成諸多不便。結合該片區改造，重點改造了中航紫金廣場、建發國際大廈、國際金融中心等現代化高端商務樓群周邊道路，包括展鴻路等11條道路，共17塊中英文交通標示標牌，增強了該區域的國際化元素。

1.2.4 結合高端會議場館設置，提升地下管線承載力

地下管線是重要的城市基礎設施,長期以來普遍存在“重地上、輕地下，重建設、輕維護”等現象，其承載能力和安全等方面問題也越來越突出[ ]。因此，結合國際會議中心周邊道路市政設施提升改造，對場館及周邊道路地下管線進行全面升級改造，共新建擴容通信管線2.6公里、燃氣管道4.3公里、自來水管道3.7公里等，既確保了廈門會晤的順利召開，也為片區經濟增長再上新臺階提供了有力保障。

2、市政工程對房地產開發市場的影響分析

市政工程建設是把雙刃劍，一方面對房地產開發前期、樓宇經濟發展、房地產保值增值等具有促進效應；另一方面又給房地產帶來交付使用、項目策劃、環境改變等潛在風險。

2.1 正面影響分析

2.1.1 為片區房地產開發創造了前期必備條件

房地產開發前期必備條件之一——“七通一平”，即通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整。會展片區所在的會展北區上世紀70年代系鹽場生產地，2000年首先建成時片區交通極為不便，整個地塊屬于待開發的偏僻范疇，至2006年海峽國際社區項目啟動，有關各方啟動片區市政工程配套建設，按設計等級要求實施了道路、交通、管線、綠化和照明等市政配套建設，為后期建發國際大廈、中航紫金廣場等房地產項目建設節省了成本，縮短了工期，降低了污染，獲得很好的經濟和社會效益。

2.1.2 為片區樓宇經濟發展營造了良好商機

近年來，隨著該片區基礎設施建設投入的加大，道路沉陷開裂、人行道破損、店招隨意設置、城市家具殘缺、地下市政管線老損等問題得到極大改善，城市面貌井井有條，為企業發展和招商引資營造了良好商業氛圍。目前，片區聚集了國際金融中心、建發國際、中航紫金、特房大廈等高端5A寫字樓，國際會議中心、國際會展酒店、領事館區等商務配套；此外國際奧網中心、閩南大戲院、JFC品尚中心等文體配套設施，海峽國際社區、建發愛琴海、聯發濱海名居等高檔住宅也位于此。片區內逐漸形成了市政基礎設施與區域樓宇經濟良性互動發展態勢。

2.1.3 為片區房地產升值注入了新的動力

會展片區市政基礎設施完善對房地產價格等相關性影響愈加明顯。一是促進了土地增值。根據市國有土地使用權招拍掛出讓結果公示，2010年1月底，特房大廈地塊每平方米均價約為1.1萬元；2015年7月底，國際金融中心大廈地塊每平方米均價約為6萬元。短短5年半時間，同一區域同一用途地價上漲了4倍多。這一定程度上與大環境有關，更主要是受益于片區的日趨成熟。二是增加了住房需求。實證研究表明[ ]，城市基礎設施建設不僅引起土地價格上漲，也增加了城市人口數量和居民收入，從而增加了城市居民對住房的需求。據核實，2010年會展北區房地產初步開發，南區開發剛完成，片區內常住人口不到1千人；至2017年，片區內常住人口增至約1.2萬人，商務樓群約20棟。三是改變了土地區位。該片區原屬偏遠郊區，又是填海造地而來，城市基礎設施從零開始，經20年發展成為富裕區、兩岸金融中心核心區、真正的CBD，尤其是3個重點區域：何厝、嶺兜、前埔即將實施舊村改造，必然助推會展片區經濟社會發展再上新臺階。

2.2 負面影響分析

當前房地產開發日趨活躍，呈現蓬勃發展、贏利豐厚景象，但由市政工程建設引發的三點潛在風險也不得不防。

2.2.1 帶來了交付使用風險

市政工程規劃、選址、實施、超前和滯后都可能影響房地產交付使用，或增加交通隱性事故發生概率，給附近樓盤購房者埋下遺憾與失望。比如市政道路建設中資金不到位、出現安全質量事故、規劃設計調整、征拆遇阻等，易因施工擱淺淪為斷頭路。據統計，思明區范圍的后濱東路、匯文西路等13條斷頭路，都一定程度上影響了其片區內的房地產樓盤價格。再比如蔡嶺路環島干道下穿通道建設項目，原規劃設計下穿該通道，由于拆遷遇阻，至今10年過去仍無法動工，致使居民和學生來往需繞行呂嶺路或會展北路，既阻礙地下市政雨污管道施工，也影響附近樓房排水，更影響居民生活、學生學習。

2.2.2 增加了項目策劃風險

市政工程無論從點到線再到面的提升或建設，都將給周圍環境帶來巨大改變，勢必導致房地產開發商對產品定位、客戶定位及項目定位的不準確，可能會對房地產開發產生極大的影響[ ]。房地產業鮮明特點是投資大、風險高、產業鏈長、跨度大、關聯緊密，每一個環節都關系到最終產品。在看到城市超高層建筑的高大上同時，也要正視其巨大潛在風險。如我國目前第一高樓--上海環球金融中心，1997年初開工后受亞洲金融危機影響，工程曾一度停工，擱淺時間長達5年，直至2008年8月才竣工；類似命運的還有廈門第一高樓--廈門國際中心也因種種原因一拖再拖工期，爛尾了10來年。顯然，這種房地產項目策劃帶來的風險，往往大到業主單位難以承受，甚至引發破產。

2.2.3 構成了環境改變風險

隨著城市居民生活水平提高，對人居環境質量也提出越來越高要求，買房看環境，已成為購房新理念。國內外一些大城市已經出現因交通噪聲污染嚴重，造成開發的居住小區銷售困難或不得不降價銷售的現象[ ]。因此，應高度重視市政工程造成的三類污染風險。一是廢水污染，在市政項目施工過程因混凝土養護、機械廢料廢油混入及后期路面污水等，對地表水和地下水造成不同程度的污染。二是廢氣污染，施工現場因黃土裸露、材料裝卸、路面破除等引起的揚塵，工機械運轉釋放的有害氣體，瀝青傾倒、攤鋪產生煙氣，還有車輛排放CO、NO2這些都直接污染周邊居住小區環境。三是噪音污染，市政施工期的打樁機、攪拌機工作噪音，建材打磨切割噪音，道路運營期車流增加，產生的交通噪音，都給附近居民日常生活帶來極大困擾。

3、防范市政工程風險的對策

在發揮市政工程積極效用同時，如何有效規避其潛在風險，進而協同發展市政建設與房地產開發，促進區域經濟可持續發展。筆者建議從以下三方面著手：

3.1 強化行政效率，突破征拆難點，打通斷頭路

市政工程建設不同于其它建筑項目，它事關城市的民生福祉、發展目標和方向，應注重行政工作效率，把打通斷頭路擺上重要議事日程，列入年度政府為民辦實事項目，明確職責、專項督察、監察介入，建立健全績效考評和問責機制。同時創新征拆補償工作體制機制，學習借鑒京滬深等一線城市征拆補償經驗做法，推動征拆補償工作實施進度，創建經濟、社會和自然和諧共進，科學發展的良好局面。

3.2 強化環保理念，提升城市面貌，降低污染源

優美的城市環境可以吸引更多的潛在投資者，環保理念下的市政工程建設，能夠為投資者呈現出更健康、更有活力的城市面貌[ ]。由市政工程引發的空氣污染、噪音污染、固體廢棄物污染、水污染等絕不能輕視，政府和相關單位要高度重視，積極協同治理。要切實落實文明施工措施，抓好防塵降污等治理。如裸露黃土、建材采用防塵網覆蓋，工地四周使用噴淋和霧雹降塵，施工機械車輛凈車上路，施工污水集中收儲截流，減少噪音擾民，在敏感點路段設置禁鳴和限速標志。要引進新材料新設備和新技術，努力實現節能減排標準。加大項目環保投資，對有利于降低噪音、減少污染、節約能源的施工材料、設備和工藝要積極引進加以更新，將環保理念融入市政建設。要樹立環境發展觀，加強環保執法力度。建設和環保部門要加強施工現場環保檢查，嚴厲處罰各種環保違規現象，發動媒體和居民參與監督。

3.3 強化信息對稱，研判市場需求，把好策劃關

房地產業屬資金密集型產業，影響因素多、行業相關性大，尤其與市政建設關系緊密。因此，房地產企業在項目策劃前期，應主動與市政、規劃等部門充分了解項目所在城市或區域中長期發展規劃，做好扎實的預判研究。同時科學判斷市場供求，深入調研未來市場需求，全面把握客戶心理，重點理清楚“為誰建、建什么、能否建、怎么建”等問題，切實把好項目策劃關。圍繞預期目標，真正有效防范項目策劃風險。

結論：

新時代城市建設、城市經濟發展、宜居水平提高，離不開房地產開發與市政工程建設兩大主題。因此，應按照先地下、后地上原則，貫徹綠色環保理念，統籌協調城市/片區市政工程建設與房地產開發，并利用市政工程建設正效引導房地產開發投資，促進區域經濟和社會協調發展，努力實現設施配套、和諧宜居、環境優美的現代化城市。