對老舊物業小區管理難點問題及對策的探討

文／高蓓

（本文作者單位為海拉爾鐵路房產管理站內蒙古呼倫貝爾市 021000）

目前，物業管理的發展并不容樂觀，我國的物業管理仍處在發展階段。由于管理制度不健全、服務人員素質低、設施設備不夠完善等原因，物業管理方面的投訴占了很大比重，物業公司服務質量差、物業費收取困難、業主與物業公司糾紛不斷已成為一個突出的社會問題。下面針對老舊物業小區管理工作的難點問題及解決的對策作以探討。

一、當前物業管理存在的主要問題

(一)小區設施存在的問題。各物業小區投資建設使用到現在已經很多年，多數已達二十幾年之久。近兩年，雖然日常進行了修理、改造，物業小區的基礎設施得到了很好的改善。但局部設施還有不同程度的老化和破損，與新建小區的設施無法相比，影響了正常使用和美化的要求。這些影響了物業管理的水平，給業主的正常活動帶來不便。

(二)物業費收費困難。從物業管理開始的那天起，收費難就無時無刻不在困擾著物業公司的生存和發展。有人把原因歸咎于物業部門服務差，或業主素質差。但就物業公司而言，盡管有部分人不交費，但物業公司必須得繼續為整個小區提供保潔、公用設備維修等服務。若因為收上來的費用少，公司難以維持，就降低服務標準，那更會引起交費的業主不滿，從而導致惡性循環。

(三)住宅樓維修難度、費用越來越大。小區內的住宅樓年限都較長，需要維修的問題也逐漸顯現。給排水設施設備多年沒有得到修繕，上水管路腐蝕，下水不暢等問題普遍存在，屋面漏雨、陽臺漏雨的現象很多，山墻、縱墻潮濕返霜的問題也越來越多，暖氣系統老化問題也很嚴重，等等。

(四)職工開支、日常支出困難加大。由于各地區情況不同，職工的工資也各有不同，這是一筆不小的支出。再有，各種材料、工具、勞保用品的價格逐年上漲，支出的費用每年都在增加。而物業管理收費標準跟不上市場物價的上漲，再加上不可避免的稅費，有的物業小區收不抵支，經營情況異常艱難。

(五)服務質量還有欠缺。

衛生清掃、樓道保潔不及時、不徹底的情況還存在；物業管理人員的服務意識還不強，散慢、拖拉的作風依然存在；對個別業主亂丟垃圾的教育解釋工作還不到位，導致道路、草坪中經常出現垃圾，影響了小區的環境衛生；公共設施屢遭破壞，維修保養工作有差距，還有待繼續加強；等等這些情況經常引起居民的投訴。

二、產生問題的原因

一是物業管理還屬新生事物，物業管理、服務尚處于起步探索階段，物業管理的政策法規尚未健全。二是小區業主的意識還達不到一定的高度，消費理念還未完全建立，集體主義、大局意識觀還沒有達成一致。三是各地區政府的重視程度還不均衡，還沒有真正地“管”起來。四是各物業公司搶占物業市場的服務意識還沒有真正樹立起來，滿足于現狀的思想觀念還沒有徹底轉變。

三、對完善物業管理的幾點建議

在困難的條件下，如何保證服務質量不降并不斷得到完善是擺在物業管理方面的課題。從目前物業管理存在的問題主要是業主對物業公司的設備、設施、服務不滿意導致收費難，由于收費不足、投資少，導致維修工作上不去，形成惡性循環。提高勞動生產率，一靠物質技術，二靠文化教育，三靠思想工作。要完善物業管理保持可持續發展，建議從以下幾方面改進。

（一）加強自身建設，提高服務質量。

我們要眼睛向內，從自身上找差距。一是要解決服務標準不高的問題。對業主提出的意見進行換位思考，體諒理解業主的心情，虛心接受意見。提高保潔標準，維護好小區的安全與穩定。二是建立小區設施檢修維護制度。定期巡視，隨檢隨修，保證小區內設施完好無損。杜絕為了個人利益而破壞公共設施的行為。三是用真情感化。物業管理人員要放下架子，貼進群眾，主動拉近與業主之間的距離，建立起溝通感情的平臺，平衡業主與物業公司之間的權利義務，以最大限度的維護小區絕大多數業主的合法利益。

(二) 物業管理與社區管理相結合。

社區管理與物業管理在服務對象、地域、目的等方面有很大共性，物業管理的住宅小區是社區管理的地域，小區的業主又是社區的居民，二者的目的都是為廣大業主創造良好的生活環境。有條件時，還可以聯合組織群眾性休閑娛樂活動，豐富社區生活，增強業主熱愛小區、建設小區的自覺性。

(三) 物業公司要依職責提供物業管理服務。

周到的物業管理服務是每個小區業主的共同希望，物業公司應根據自己的職責提供優質服務，進一步提高物業管理的水平，在有能力的情況下爭取投資，對安全隱患設施進行大修、更換和維修，購置必要的維修設備和小區建設必須具備的設施，美化小區環境，為業主用戶提供良好的居住環境，保證所提供的物業管理服務達到或超過物業管理的收費水平，促進物業管理服務及物業管理收費的良性循環，實現業主與物業公司的共贏。

(四) 加強收費管理，做好宣傳引導。

對解決物業管理收費難的問題，還沒有一個非常好的辦法，散收戶多也增加了收費工作量和難度，只能依靠物業公司的自身努力攻堅克難。一是采取收取滯納金的方法；二是實施管理人員包保小區的辦法；三是依法收費；四是物業公司要認真做好物業的服務工作；把按時交納物業服務費作為家庭日常支出的一種自覺行動，才能更好地促進各項工作的順利開展和和諧社會建設。

（五）強化經營管理，內部挖潛提效。

經營工作始終是路局的重要任務之一，對物業公司來講，經營工作始終貫穿于服務活動的全部，而且越來越艱巨。維修生產成本的逐年遞增，人員工資的不斷提高，綠化美化費用幾乎沒有可降的空間，各種支出的加大與不變的物業收費之間產生了矛盾。一是加強勞動用工管理；二是實行彈性用工制度，工資彈性給付；三是挖潛提效；四是節支降耗；五是綠化美化既要考慮現實的需要；六是強化職工保成本的意識，開展好修舊利廢工作，杜絕鋪張浪費的行為，形成全員保成本的氛圍。