論老舊小區改造的必要性及有效措施

文/陳爽 沈陽萬宸建筑規劃設計有限公司 遼寧沈陽 110005

隨著我國社會的不斷發展，人民群眾的生活居住條件標準逐漸提升。城市內部的老舊小區已經無法跟上時代的需求，它們不僅影響著老城區居民的生活，同時也會制約城市的發展。據國家統計局統計，近20年來我國新增的住宅面積約有80億平方米，其中需要改造的占到總數的一半左右。因此，如何能實現老舊小區改造工作，事關我國城市發展與社會進步。

1、老舊小區改造的必要性

1.1 老舊小區改造是全面實現小康社會的要求

隨著社會的不斷進步，大多數的老舊小區已經落后于時代的潮流。近年來，我國城市進程加快，導致老舊小區沒有配套的設施，同時存在著嚴重的違章搭建等問題，這直接影響到居民的生活質量與美好城市的建設。我國各大城市城市建設的重要環節就是老舊小區改造，老區改造工作關系城市內部廣大人民群眾的基本住房利益，能夠從源頭上解決老城區居民的生活難題，改善老城區群眾的生活狀況，是我國實現全面小康社會的要求。目前，國家越來越重視老舊小區改造工作，《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理的若干意見》中明確提出：要穩步實施城中村改造，有序推進老舊住宅小區的綜合治理、危房和非成套住房改造，到2020年基本完成現有的城鎮棚戶區、城中村和危房改造。

1.2 老舊小區改造是城市建設投資的重要渠道

據國家統計局統計，我國近十年來完成棚改房1500套，總建筑面積達到七億平方米，老舊小區的住宅面積約為八億平方米，需要改造的面積為棚改房的10倍之多。（此處數據是否有誤，沒看懂）2015年我國棚戶區改造有效地削減了房地產效益下降對GDP增長的負面影響，拉動了GDP增長。相對于棚戶區改造來講，老舊小區改造對于城市經濟推動的作用會更加明顯，每年會拉動GDP增長2.5個百分點。老舊小區改造，不但能消化一部分建筑市場的投資需求，而且不會影響到房價的穩定。因此老舊小區改造是城市建設投資的重要渠道。

2、老舊小區改造工作現狀及問題

2.1 老舊小區改造工作現狀

一般的，我國城市老舊小區改造主要有三種方式。第一種方式是維護保留。這種方式通常是應用于歷史價值較高，具有傳統建筑風格的小區。在改造的過程中主要是增強建筑的結構，修繕恢復建筑外觀，維持小區的原貌。二是修繕升級。這種改造方式主要是針對一些不具有歷史文化價值、且多為上世紀集資建房的老舊小區。在改造的過程中，主要是采取修繕設計方式對小區外立面，結構以及配套設施進行加強。三是拆遷重建。城市內部存在著一些年代久遠的小區，它們往往結構不穩固、環境臟亂，已經不適合人類的居住，而且這些小區改造的意義已經不大，在這種情況下通常采用拆遷重建的方式進行改造工作。

2.2 老舊小區改造工作存在的問題分析

近年來，我國老舊小區改造已經取得了豐碩的成績，但是仍存在著比較嚴重的問題。目前，老舊小區改造工作存在的問題主要有以下幾個方面。一是難以籌集改造資金。目前，我國大多數城市的小區改造資金主要來源于政府資金，而面向社會籌集資金的渠道較少，這樣不僅會對城市財政造成一定的壓力，且不利于社會資本在城市建設中的應用。二是在改造過程中協調管理的難度較大。通常情況下，老小區改造工作要對小區的供電、供水、供氣等配套設施進行全面的升級，在這個過程中就會涉及到眾多的部門，同時老舊小區改造工程對于消防、電信部門、居委會等單位來講也存在著很大的協調問題，一旦協調不成功很容易造成工程的停滯。三是建設管理工作不規范。在老舊小區改造過程中，常常會遇到施工質量較差的問題，其主要的原因就是建設管理工作不規范。這種問題的存在不僅不能有效的完成老舊小區改造工作，還很有可能損害城市居民的利益。

3、老舊小區改造的對策

3.1 創新管理模式

不同地方、不同城市的老舊小區的情況也是不同的，因此在改造過程中所遇到難度也是不同的。這就要求在進行了老舊小區改造工作時要能夠因地制宜地針對不同的小區進行不同的改造方式與管理方式。首先，在政府為主的基礎上建立協調機構，統籌各部門的工作。在老舊小區改造過程中，往往會涉及到供電、供水、供氣、民政等多個部門，如果沒有一個統一的協調機構，就無法保證項目的實施。其次，在進行老舊小區改造工作前，要制定總體的改造規劃。要根據城市的整體規劃，明確老舊小區改造的內容與改造進度，保證改造工期與質量。最后要充分調動各單位的積極性，對所有參與老舊小區改造工作單位引入考核制度，獎勵能夠較好完成改造工作的單位，同時也要批評不能及時完成改造工作的單位，從而激發各單位對于老城區改造工作的積極性。

3.2 渠道引進資金

由于老舊小區在改造工作中常常遇到資金短缺的問題，因此多渠道引進資金可以有效的解決老舊小區改造過程中存在的資金短缺問題。一方面要拓寬籌資的渠道，鼓勵社會資本參與到老舊小區改造中，為老舊小區改造資本注入新鮮的血液。如，利用老舊小區所在的區位優勢，將老舊小區閑置土地或臨街土地進行再次開發，用開發酬金來吸引社會資本。另一方面就是加強政府財政的扶持力度，政府財政適當減免相關參建企業的負擔，降低納稅比例，從而吸引建設單位參與到老舊小區改造工作中。

3.3 增加配套設施，提高小區管理

在老舊小區去改造的過程中，除了要對建筑結構進行加固和修繕外立面外，還要對小區的配套設施進行加強。主要加強兩類的配套設施：一類是環境設施，包括小區內的綠化、硬化等，保證在改造后的小區能夠成為環境優美的新型社區。二是基礎設施的配套。包括小區內各種管線的改造、服務用房等，尤其是在我國已經步入老年社會的背景下，應當提供更多的老年人配套服務設施，如健身設施、無障礙通道等。另外，在改造工作完成后，可以通過聘請專門的物業公司、成立小區業務員會等方式提高小區的管理工作，為小區的后續發展提供保證。

結語：

老舊小區改造工作雖然存在著眾多的問題，但是其在我國社會發展中占有重要的地位。我國在推動老舊小區改造的過程中要充分發揮政府的職能，積極尋找出適合老舊小區改造的有效途徑，重視提高老舊小區居民的生活質量，為圓滿完成全面建設小康目標做出應有的貢獻。

參考文獻：

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