寫字樓與城市經濟的協調發展

文／劉悅

一、前言

寫字樓是特指專業商業辦公用樓的別稱，個別地方標準明確寫字樓的概念為商務、辦公活動提供空間的建筑及附屬設施、設備和場地。寫字樓的發展是一個城市經濟發展的縮影，是一個城市產業結構的縮影，寫字樓的發展與城市經濟發展和產業結構布局息息相關，相互影響。那么，寫字樓的發展如何影響城市經濟的發展，城市經濟的發展如何推動寫字樓的發展，寫字樓的專業化發展如何帶動、促進城市經濟的發展呢？

二、寫字樓在城市經濟發展中的劣勢分析

（一）寫字樓的集中化與城市規劃不協調

寫字樓的發展目前出現集中化的模式，以北京國貿CBD地區為例，大量的寫字樓林立，出現了集中發展的情況，而大量的寫字樓林立，導致周邊附屬設施酒店、商場、餐廳的集中發展，白天大量人員聚集，常常出現道路堵塞、用餐困難等各種情況。寫字樓的集中發展暴露了附屬交通設施不完善，寫字樓職員的需求導致各種餐飲產業的不規則發展，個別寫字樓為了追求利潤，壓縮附屬設施如車位的建設，導致車輛亂停亂放，給周邊環境、秩序和道路帶來嚴重的負擔。

（二）寫字樓的非專業化

寫字樓是指專業商業辦公的用房，目前個別寫字樓為了單純的追求租賃效益，沒有長遠的規劃，使得寫字樓發展后續乏力，不能形成專業化的發展。一個寫字樓的良好發展，取決于對于寫字樓的準確定位。如某大廈，租戶中各種行業、各個企業參差不齊，個別小租戶的不規范經營導致同一樓層的優質租戶為保證公司形象紛紛退租。如何準確定位寫字樓的發展方向，使樓內租戶能夠相互帶動，互為依托，擴大業務量，如何適應城市整體發展布局，使寫字樓形成專業化發展，是寫字樓經營者必須考慮的問題。

（三）寫字樓標準的不統一性

目前，對于寫字樓管理沒有統一的標準，對于其附屬的配套設施也沒有具體的要求，使得寫字樓的建設和管理沒有依據。目前寫字樓的等級評定主要基于智能化硬件方面，包括辦公智能化、樓宇自動化、通訊傳輸智能化、消防智能化、安保智能化，即我們俗稱的“5A”寫字樓。但在寫字樓的綜合發展，如樓宇品牌標準、地理位置標準、客戶層次標準、服務標志標準、硬件設施標準等各方面無專業評定標準，使得寫字樓發展良莠不齊。

三、寫字樓在城市經濟發展中現存的問題

（一）寫字樓與城市產業結構的不協調性

寫字樓的發展應與城市產業結構的發展相適應，不能盲目建設，追求超高、舒適的辦公環境，追求城市新地標，而舍棄了其適應企業辦公的重要性。某城市屬于沿海城市，因建設有大型港口且地理位置特殊，陸地交通發達，物流產業發達，經濟發展較快，在城市發展過程中，將港口區域定位于金融中心，建設屬于本市的CBD核心商圈。因過度開發，大量寫字樓、高檔酒店林立，而該市的支柱產業物流業，對于寫字樓辦公的需求不高，反而需要大量的庫房、車輛集散地，因為對城市產業結構的不了解，導致寫字樓大量空置且占用了物流企業所需的庫房和車輛用地，導致物流企業不得不在更遠的地方租賃辦公用地和所需的庫房。因此，寫字樓與城市產業結構的不協調是導致寫字樓不能持續發展的重要原因，也是制約城市經濟發展的重要因素。

（二）城市整體布局缺乏前瞻性

大多數中小城市缺乏長期的城市規劃，對于城市發展沒有前瞻性，個別城市為了追求政績、吸引眼球，建設超高建筑，建設所謂的城市新地標，導致大量的寫字樓空置，浪費城市資源。而個別城市對于經濟發展預判不足，沒有長遠規劃，單純的為了土地收益，隨意更改土地使用性質，使得寫字樓周邊配套設施明顯不足，且在以往的規劃中，堅持出現寫字樓位于居民區包圍之中，進出車輛困難，辦公環境差，導致寫字樓的衰敗。

因此合理的城市布局對于寫字樓的發展有著積極的推動和促進作用，在城市用地和整體規劃上要基于城市產業結構和特色經濟，規劃適合的地段，建設適合的中央商務區，以點帶線，以線帶面，良好發展。

（三）對寫字樓對城市產業結構布局的影響缺乏認識

根據有關調查，寫字樓已經成為一個城市發展的風向標，對整個城市產業結構的布局存在重大影響。以珠江三角洲的經濟發展為例，以前的勞動密集型企業，良好的交通條件帶動了區域經濟的發展，物美價廉的貨品吸引了大量的外資進入，大量外資的進入促進了寫字樓的形成和發展。目前，珠江三角洲形成了良好的“外向型”經濟發展模式，即“引進來，走出去”，“引進來”是利用外資促進國內經濟快速發展和產業結構升級，“走出去”則是適應經濟全球化的需要，開展對外投資和跨國經營。如果沒有大量寫字樓的建設，珠江三角洲的產業布局是否能從最初的對外貿易、物流辦公為主發展到現在的銀行金融、會展服務、信息服務、科學技術為主，答案肯定是否定的。

“外向型”經濟發展模式，使得大量的辦公人員涌入，推動了珠江三角洲寫字樓的發展，寫字樓功能從最初的對外貿易，物流辦公，發展到現在城市重點產業的載體：銀行和金融、會展服務、信息服務、科學技術等，經濟的發展推動產業結構的調整，外資的不斷涌入改變著經濟的發展模式，而寫字樓的高速發展為銀行金融、外資涌入提供了良好的辦公場所，隨著高端寫字樓的發展，各家跨國企業的入駐，進一步影響城市產業結構的調整。據最新數據顯示，目前珠三角的傳統行業批發零售和物流行業僅占到整個經濟總量的30%，而房地產、金融保險及其它行業占經濟總量的70%。

（四）對寫字樓的發展推動城市經濟發展缺乏認識

很多城市管理者沒有真正認識到寫字樓發展的重要性，存在兩種錯誤的認識：一是認為寫字樓只是提供商務辦公場所，忽視其入駐企業帶來的經濟效應；二是認為舒適的辦公場所一定可以吸引到較好的企業入駐，忽視城市產業結構布局和寫字樓的整體規劃。

寫字樓的專業、良性發展，不僅能夠吸引國際知名企業入駐，同時在寫字樓內部往往形成良好的促進作用，單位之間互為客戶，互相吸引，促進城市經濟的發展；在城市管理者的引導規范下，寫字樓的發展能夠很好的推動城市經濟的發展。

四、寫字樓與城市經濟的協調發展

（一）分析城市特色，合理布局產業結構

首先是從城市發展特色來合理布局寫字樓的發展。如北京的中關村，高新技術企業匯聚，北京國貿CBD商務區，大量的國際集團總部，金融公司，電視臺落戶，造就了國貿CBD金融中心的地位。各個城市，特別是中小城市應根據城市特色，合理布局產業結構，如某城市港口集中且陸地交通發達，整個城市經濟以物流集散地和對外貿易為支撐。在寫字樓的建設規劃方面應充分考慮城市經濟特色，在物流企業集中地建立專業的寫字樓，吸引對外貿易企業入駐，由對外貿易吸引銀行金融業的發展，由金融業的發展帶動區域經濟的發展。

（二）合理規劃，提前布局，帶動周邊經濟發展

現在部分寫字樓的建設沒有合理的規劃就提前上馬，導致寫字樓落成后招租困難，無法繼續經營。寫字樓的規劃應充分考慮所在地的產業結構、經濟發展情況，周邊交通情況，配套設施建設情況等，如沒有合理的規劃，良好的布局，非但不能對區域經濟起到良好的推動作用，還使得寫字樓難以持續發展，無法持續經營。如寫字樓建立在城市邊緣，交通不暢，信息不暢，周邊又無特色產業，無法形成完整的經濟鏈，何以吸引客戶入住，更別說國際化公司。因此寫字樓的規劃發展應充分考慮城市的整體布局，建設前應對區域經濟有明確的了解，充分的定位，明確區域經濟特色，合理規劃交通，布局產業，使得寫字樓成為成為公共建筑的一部分，參與打造城市文化、構建城市形象，促進經濟和城市的全面發展。

（三）重視寫字樓的專業化發展

隨著城市的快速發展，寫字樓林立，但個別寫字樓雖處于CBD商務區卻存在招租困難，難以為繼的情況。究其根本為追求眼前利益，忽視長遠發展。如某寫字樓坐落在北京國貿CBD商圈，建設初期對寫字樓就沒有準備定位，對招租客戶沒有選擇性，該寫字樓作為某能源集團的總部，第一個招租客戶為律師事務所，在以后的招租過程中引進各行各業的公司入駐，使得寫字樓無專業特色，入駐公司之間無業務關聯，造成退租情況越來越多，發展困難。而臨近寫字樓自建成初期，就明確發展方向，僅為金融行業提供辦公場所，發展初期頗為艱難，但隨著各大金融公司的入駐，吸引了保險、銀行、理財等個金融相關行業的強勢入住，客戶穩定，持續發展。寫字樓的良性發展，可以吸引更多的國際大公司、集團總部、研發中心到城市落戶，加速企業信息、銷售、決策在城市的集聚，不斷提升城市的服務功能和作用，帶動酒店、餐飲等相關第三產業的發展，提升城市的知名度和美譽度，進一步改善城市的投資環境。

（四）重視寫字樓消費帶動效應和勞動就業效應

寫字樓對于所在區域的消費帶動包括兩個方面：一方面是寫字樓辦公企業的頻繁商務活動、研發活動所帶來的各種配套消費，必然促進周邊地區的商業、會展、旅游、文化娛樂和餐飲等行業的蓬勃發展；第二方面是寫字樓高級白領的個人生活消費，包括住宅、交通、子女教育、健身、購物等等，這種消費對于推動區域經濟發展具有重要作用。而勞動就業效應尤為明顯，大量的企業在寫字樓匯聚，可以帶來大量的就業崗位，數據顯示，一棟200米高的寫字樓建成，至少可以提供約1萬個就業崗位，因此寫字樓經濟對于城市經濟的發展有著必不可少的促進作用，是城市經濟的重要組成部分，將為城市創造良好的投資、就業等社會效益，從而推動城市經濟的發展。

五、結論

寫字樓經濟是城市經濟的重要組成部分，寫字樓在城市產業結構中扮演重要角色，高品質的寫字樓大量聚集，為國內、外企業提供完善的商務平臺的同時也帶動了周邊區域經濟的發展。高密度的商務活動，衍生出大量的品牌商業、酒店，高檔餐飲等一系列的相關業態，使公司商務活動的半徑大幅減少，商務活動的成本降低，商務活動的活力增強，商務活動的效率得到提高，寫字僂的商務價值得以放大，城市的整體商務能力得到提高。

參考文獻：

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[2]邢以群.《管理學》.浙江大學出版社.2007。

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