十九大后房地產行業發展趨勢分析

文/陳靈 四川家益石油房地產開發有限責任公司 610051

1、十九大給房地產行業發展帶來的啟示

十九大精神給房地產行業帶來的最大啟示就是我們必須盡快消除因為炒房而給房地產行業帶來的金融屬性，將房地產投機行為徹底扼殺。未來，房地產價格調控力度將進一步增強。十九大之后，房地產行業最大的變革方向將是提升房價和居民購買能力的匹配性，房地產利潤率進一步下降將成為大勢所趨。房地產行業將從白銀時代走向青銅時代，其對實體經濟的吸附性也會大幅度降低。

經過十幾年的高速發展，房地產行業面臨的最大問題就是炒房盛行、投機肆虐，群眾普遍認為房地產行業中的金融屬性在逐步增強，住房屬性反倒被日益邊緣。借此，房地產行業吸引了大量的資金，房價一升再升，居民的住房需求被嚴重削弱和影響。與此同時，房地產行業還搶占了實體經濟大量的發展資金，給國民經濟的健康發展帶來很大的負面影響。從經濟可持續發展的視角來看，這樣的發展是不可取的；從房地產行業自身的發展視角來看，無序的高速度增長對行業來說也不是好事，因此，房地產行業變革是不可避免的一個趨勢。房地產白銀時代的到來并不意味著房地產產業結構調整的結束，處在白銀時代的房地產行業依然具有較高的行業利潤率，行業發展的金融屬性還沒完全消除，相對于居民購買力來說，房價依然過高。

十九大報告提出這樣的觀點：實體經濟將是未來經濟發展的著力點，未來經濟發展則以提升供給體系質量為主攻方向。未來經濟發展和產業結構調整以提升經濟質量優勢為目標。我們必須堅持房子是用來住的、不是用來炒的原則，加大力度進行多渠道保障、多主體供給，堅持租住和購買并舉的策略，解決全國上下所有人的住所問題。十九大報告明確了消除房地產行業金融屬性的發展目標，杜絕房地產投機行為將是未來房地產行業調整的要點。房地產行業必將從白銀時代過渡到青銅時代。

2、十九大后房地產行業發展趨勢分析

第一，要開展多層次住房供給策略，以高端有市場、低端有保障作為房地產行業改革的根本目標，建立房地產市場長效管理機制，實現平穩健康發展，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。對于中低收入群體，房地產行業要為其提供低租金和租賃型房屋，使得居民的基本住房需求得到保障；對于夾心層群體，房地產行業則要對其出售產權型房屋，通過適當售價來激發夾心層群體的住房購買欲望，使其能夠盡快地獲得自主性住房。對于高收入群體，房地產行業則要采取市場價格對其出售產權房屋。這樣一來，全體居民不同層次的住房需求都能夠得到滿足，房地產行業宏觀調控效果更為明顯。

第二，加強供給側改革力度。2016年北京市出臺了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》文件，該文件明確了共有產權住房的使用權限和處分權利，要求北京市政府和建設單位共同開發，共有產權住房的銷售價格要低于同地段、同質量的商品房銷售價格。共有產權住房提供的是配套完善、環保節能、交通便捷、質量優質、科技智慧的房地產項目，力求為居民提供更加適宜的居住環境。本質上來講，共有產權住房是一種政策性商品住房，是政府基本住房保障政策和商品房市場之間融合的一種途徑和形式，能夠從根源上消除保障性住房和商品房二元分立的局面，有利于將住房制度和福利覆蓋全體居民。共有產權住房同時也是解決三四線城市庫存商品房過多和積壓的一種有利政策。

第三，要在立法之中體現租售同權。十九大報告最突出的要點就是保障和改善人民最關心、最直接、最現實的利益問題。住房問題就是當前困擾最廣大人民群眾的利益問題。如何解決好房屋租賃的供需矛盾是當前一二線城市面臨的嚴峻問題。十九大會議召開之前，國務院法制辦、住房和城鄉建設部聯合調研，對多地區的《住房租賃管理條例》進行意見征求和調查問卷，并在十九大報告中提出自己的整改意見，認為政府應當加強對公共租賃平臺的建設和監管，對租賃住房的建設標準和裝修標準進行量化規定，并給予住房租賃企業在稅收和融資上的便利性。十九大會議愈加凸顯了國家建立租售并舉長效機制的決心，我國租賃市場未來幾年將得到快速發展。目前關鍵的問題是如何在立法中明確租售同權問題以及如何鼓勵相關機構進入租賃市場的問題。從政策層面來看，目前已經有20多個城市推行了住房租賃新政策。廣州、深圳、南京、杭州已經成為住房租賃試點城市，這些城市是國家明確租賃并舉政策、實現租售同權意圖的重要體現。從市場層面來看，不少開發商和銀聯、支付寶等金融機構都已經進入到住房租賃市場，一線城市更是從土地作為切入點開展住房租賃政策。2017年10月11日，廣州首宗全自持土地進行出讓，地塊要求整體確權不得出售，將用于建設租賃住房且出租對象需要政府同意。

第四，調整將經濟模式，適應經濟發展新常態。當前我國市場經濟發展正在從要素驅動向創新驅動轉變，而經濟發展方式轉變過程需要大量的人才支持。教育部調查統計結果顯示，2018年全國普通高校將有805萬畢業生，將會比2017年增加約30萬人。處于社會的高校畢業生，最苦惱的問題就是如何以低廉的成本獲得一個遮風擋雨之所。為了實現“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的目標，各個地區提供的優惠政策自然會影響畢業生的求職選擇和求職計劃。目前，武漢發布高校畢業生落戶升級版新政，其中，憑畢業證就可落戶、購房租房可“打八折”、最低年薪指導標準出臺等政策引發社會關注。近年來，為吸引人才落地扎根，不少二三線城市在住房、戶口、創業扶持等方面給予高學歷人才政策優惠，這也被輿論稱為新一輪的"搶人大戰"。在成都，該市為"蓉漂"安居問題提出了人才公寓、產業新城配套租賃住房和用人單位自建倒班房等多種方式和途徑的解決方案。為方便外地來蓉應聘的應屆畢業生，該市還設置了20余個7天以內免費入住的青年人才驛站。長沙則對到當地工作的博士、碩士、本科等全日制高校畢業生，兩年內分別發放每年1.5萬元、1萬元、0.6萬元租房和生活補貼；博士、碩士畢業生在長沙工作并首次購房的，分別給予6萬元、3萬元購房補貼。這些都是房地產改革促進就業、適應經濟發展新常態的主要舉措。