不動產一體化權籍調查研究現狀及進展

文/孟雯 上海市不動產登記事務中心（上海市地籍事務中心） 上海 200003

1、研究背景與意義

長期以來，我國的不動產登記工作一直分散于各職能部門，土地、房屋、林地、草地、海域的登記工作分別由國土、住建、林業、農業和海洋部門管理，形成了“分散登記，多頭管理”的局面。各部門登記制度、技術規范不一，難免會造成權利交叉、重疊、信息不對稱等問題，不利于保障公民財產的合法權益。

在此背景下，國家于2007年頒布的《物權法》中首次提出對不動產實行統一登記制度，確立了制度框架；2013年召開十八屆三中全會明確提出了要“對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態空間進行統一確權登記”，形成“歸屬清晰、權責明確、監管有效的自然資源資產產權制度”；同年國務院常務會議決定，由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，要將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，實行不動產統一登記制度要基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”；2015年3月1日，《不動產登記暫行條例》正式實施。同月，國土資源部印發《關于做好不動產權籍調查工作的通知》，要求各地穩妥做好《不動產登記暫行條例》實施后的日常權籍調查工作。至此，我國不動產統一登記工作漸入正軌。

不動產權籍調查是指依照不動產權利人的申請和由政府統一組織，通過權屬調查和不動產測量，查清不動產的權屬、界址、面積、用途、等級和價格等基本情況，形成數據、圖件、表冊等調查資料，為不動產登記、核發證書等提供依據的一項技術性工作。不動產權籍調查成果資料經登記后具有法律效力。

不動產權籍調查作為不動產登記的前提基礎，是《不動產登記暫行條例》實施、簿冊統一和信息平臺建設的重要支撐。因此，開展不動產權籍調查相關研究對保障不動產登記工作順利開展具有重要意義。

2、研究現狀及進展

由于我國不動產登記長期分散于各個職能部門，相應的基礎性權籍調查工作也由各類不動產行政主管部門負責組織實施。根據各部門管理和各類不動產登記的需要，調查內容各有側重，調查依據和調查對象存在差異。

從“分散登記，多級管理”到“統一登記，多規并行”，不動產權籍調查工作雖然從多個部門集中到一個部門，但還是面臨著一系列由機構整合、標準整合、數據整合、工作銜接而引起的問題：

2.1　調查機構整合問題

國土部門現有的調查體系主要是基于土地和地籍調查，而不動產權籍調查涉及多個調查對象，如何把房、林、農、海納入調查工作體系中，并且建立不動產一體化權籍調查工作體制是目前需要解決的問題。

2.2　標準規范整合問題

我國現行各類權籍調查標準主要有五部：《地籍調查規程》、《房產測量規程》、《森林資源規劃設計調查技術規程》、《圖層土地承包經營權調查規程》以及《海籍調查規范》。

由于各類標準的行政主管部門、實施時間、標準級別、調查對象不同，造成標準之間在調查單元、編碼體系、數學基礎、調查流程等方面存在一定的差異，現行各類不動產權籍調查標準在數學基礎、精度要求等方面存在差異；調查精度會造成調查成果之間的誤差，各標準中對界址點精度規定不一，如何妥善處理這些差異是目前需要解決的問題。

2.3　數據整合問題

房、地、林、農、海的數據庫具有各自數據特點和數據模板，如何把多個數據庫的存量數據關聯整合是目前存在的問題；然而，不動產的權屬逐漸從平面維向立體三維發展，如何把多個立體權屬整合也是目前存在的問題。

2.4　實際工作銜接問題

不動產權籍調查從調查對象、調查內容到調查成果都有了新的要求，因此在實際工作中會遇到工作銜接問題，如工作流程銜接、調查操作銜接等。

針對不動產權籍調查目前現狀及存在的一系列問題，通過查閱文獻資料，獲得了一些研究進展與可借鑒的思路。

目前研究進展主要停留在對《不動產權籍調查技術方案》的解讀和新形勢下調查工作的分析（李倩，2015）；鞠軍（鞠軍，2015）對不動產登記關鍵技術進行了系統的研究，包括分析現行標準差異，提出了對編碼、數據整合方面的想法。

具體技術問題方面，李君等（李君等，2016）提出了目前調查中需要思考的問題如坐標系統、數據庫關聯；陳育新（陳育新，2016）則提出了立體權屬問題，指出立體權屬會導致二維權屬重疊問題，并給出了三維分層分戶技術；賈文玨等（賈文玨等，2016）分析了數據整合和數據模型的問題，并提出了數據模型的設計原則、要素組成、模型構成及相互關聯，形成了穩定、可擴展的不動產登記數據模型。

總結：

不動產統一登記是國家制度，建立健全不動產一體化權籍調查體制是保障統一登記的重要前提。目前，不動產權籍調查還處在過渡階段，還存在一系列問題，同時，也不斷涌現了新方法新思路，本文著重綜述和梳理現狀問題及進展情況，為后續推進不動產一體化權籍調查奠定基礎。

參考文獻：

[1]李倩.多規并行 合一調查 統一成果——國土資源部不動產登記局負責人解讀《關于做好不動產權籍調查工作的通知》[J].國土資源.2015.5-40-41；

[2]鞠軍.市級不動產統一登記關鍵技術研究[D].中國礦業大學碩士論文，2015.

[3]李君,李樹云.淺析不動產權籍調查與地籍調查的關系[J].西部資源,2015(03):184-185.

[4]陳育新.真三維立體顯示技術在不動產登記統一平臺中的應用研究[J].測繪與空間地理信息,2016,39(05):107-109.

[5]賈文玨,吳明輝,宋唯,等.不動產登記數據模型研究[J].地理信息世界,2016,23(04):59-63.