從“租售同權”的提法看制定標準化租賃合同的必要

文/陳鳴飛 上海瑾之潤律師事務所 上海 200122

所謂“租售同權”，是指住房的承租人在享受社會公共服務時，和住房的產權人享有同等的權利。社會公共服務一般指政府提供的義務教育、公共衛生、社會保險等方面的基本服務。不過，在目前國務院及各地方政府發布的規章中，還未見到有直接使用“租售同權”這個詞的例子 。“租售同權”是在新聞報導中，記者們總結政策規定而形成的。

1、租賃關系的不穩定性及其對于實現“租售同權”的障礙

承租人享受的承租權屬于債權，與物權相比而言缺乏穩定性。舉例來說，合同約定的租賃期間可長可短；租金可高可低；有的允許轉租，有的不允許轉租；有的在租金中包含物業費，有的不包含。除此之外，有的租賃合同還會有“個性化條款”，比如附解除條件，約定如果出租人出售自己的另一套住宅時，就可以收回出租房屋。這些事項的可約定性，決定了承租權是一個“非標”權利。對于政府來說，如何選擇“非標”權利的必備要素，使具備這些要素的承租權主體可以在享受社會公共服務方面與房屋產權主體“同權”呢？

2、制定標準化租賃合同的必要性

上海當前的居住證政策可作為一個觀察的樣本。在上海市申請居住證的人員，除了提供就業證明，最重要的就是提交“擬在本市居住六個月以上的住所證明”，如果申請人是租房居住的，住所證明就是“由房屋管理部門出具的房屋租賃合同登記備案證明” 。而要辦理租賃合同登記備案證明，應該提交：租賃合同、身份證明、住房證明（如房產證等） 。登記后發給《上海市居住房屋租賃合同登記備案通知書》。從上面的規定可以看出，上海目前是以租賃合同登記來實現承租權標準化的，在登記制度下，各種內容、各種形式的租賃合同被簡化成登記備案《通知書》上的幾項信息。而只要滿足以下三個條件：一、房屋有合法的權屬證明；二、租賃用途用于居住；三、租賃期限從申請登記之日起算還余六個月以上。就符合辦理居住證的條件。這三個條件是比較寬松的，它比較靈活地選擇了租賃合同都具有的必備條款，回避了租賃合同中可能會有的特殊約定，在租售同權的實現上，它既給予了方便，又無法更進一步。為什么說他無法更進一步呢？舉一個子女受教育權的例子，如果只要滿足這三個條件的承租人子女都可以享有在該房屋所在學區的受教育權，那么一套房屋，只要多簽訂幾次六個月以上和租賃合同，或者同時簽訂幾份不同房屋部位的租賃合同，就可以成為兩個甚至多個承租家庭子女接受教育的載體。但在現實中，這是不可能實現的，辦理居住證甚至和子女接受教育是兩個層面的問題，辦理居住證是寬松的，而子女能否入學則是嚴格的。

可見，租賃合同登記制度無法解決“租售同權”的深層次矛盾。如果要比較徹底的解決“租售同權”的問題，那就要使承租人持有的“租賃合同”相當于產權人持有的“房產證”，租賃合同也就不能像目前一樣形式不一、內容不一，而需要像“房產證”一樣實現“標準化”。

3、標準化租賃合同的具體設計

3.1　標準化的租賃期間

標準租賃合同應設置一個標準化的租賃期間，筆者認為以3年為宜。在3年內，房屋產權人可以享受的公共服務權利轉移給承租人享有。這是一個固定期間的設想，德國民法典上，還提供了另一個解決辦法：無固定期間。在德國, 欲簽訂定期的住房租賃合同, 出租人必須在締約時書面告知承租人限制租賃期限的理由，否則應簽訂無固定期間合同。可簽訂固定期間合同的理由主要有以下三項：租期屆滿后, 將房屋自用、供親屬或同住者使用；用合法的方式將房屋拆除、大修或置于某種不解除租賃合同會嚴重影響其進展的狀態；準備將房屋租給雇員居住 。

3.2　限制變更

在各地頒發的有關“租售同權”的政策中，都有“保證租賃關系穩定”的規定，規定在住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得強制驅逐承租人，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金等內容 。但是，這些政策在效力層級上只是屬于“地方政府規章”，遠未達到法律或行政法規的層級，因此政策的規定要落實到法院的判決準則上還有一定距離，而標準化租賃合同可以通過標準化的合同條款約定前述事項，成為租賃雙方發生爭議時的合同依據。

3.3　承租人信用記錄

標準化租賃合同不能僅僅對出租人嚴格，也要充分保障出租人收取租金的權利，故應當對承租人建立獨立的信用記錄制度，簽訂租賃合同前，承租人應當詳細錄入個人及家庭的信用信息，一旦發生承租人不支付租金的情況，一方面便于出租人起訴，另一方面，出租人勝訴后可將承租人違約事由錄入其信用記錄，限制其再次簽訂標準化租賃合同的資格。

3.4　政策優惠

為了鼓勵出租人簽訂標準化租賃合同，可以給予出租人一定的稅收優惠，例如可按固定比例繳納個人所得稅，或減免房產稅；還可以給予承租人更高的居住證積分。

3.5　網上備案

標準化租賃合同必須經網上備案，網上備案的經辦機構為各社區事務受理服務中心，持經過網上備案的租賃合同和居住證，承租人可以享受與該房屋產權人一樣的公共服務。同樣，對本市戶籍居民而言，如果人戶分離 ，持網上備案的租賃合同，也可享受與承租住房產權人一樣的公共服務。

結語：

在國家全面房改前，公房租賃實際是解決了“租售同權”問題的，但那時租賃住房的性質是公有住房，當下，出租住房已經很少是公有住房了，因此解決“租售同權”需要換一種思路。制定標準化租賃合同即是新思路之一，乍看之下，它似乎很難實現，但只要堅持并加以宣傳，標準化租賃合同還是可以被產權人和承租人雙方廣泛接受的，被廣泛接受以后，則將更能體現“房子是用來住的”定位。

參考文獻：

[1]參見《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號），三（七）.

[2]參見上海市人民政府關于印發《上海市居住證申辦實施細則》的通知（滬府發〔2013〕41號），四（一）3（2）.

[3]參見上海市住房保障和房屋管理局、上海市民政局關于印發《上海市居住房屋租賃合同登記備案操作規則》的通知（滬房管規范市〔2013〕2號），第十條.

[4]德國民法典，第575條；轉引自許德風《住房租賃合同的社會控制》，載于《中國社會科學》2009年第3期，第128頁.

[5]參見上海市人民政府辦公廳印發《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》的通知（滬府辦〔2017〕49號），二（二）；北京市住房和城鄉建設委員會《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》，三.

[6]人戶分離是指本市戶籍居民實際居住地與戶籍所在地分離.