新時代下的房地產項目管理創新

文/張建華　香港保利達集團沈陽公司總經理、沈陽房地產協會副會長　遼寧沈陽　110000

我國的房地產的發展時間比較短，從上世紀八十年代到如今也就只有短短三十多年的歷史，但是在這短短三十多年發展中我國的房地產已經由傳統的單一經營的模式發展成為規模化、戰略化、民營化、品牌化、差別化、網絡化以及上市化的綜合性發展模式。隨著我國城鎮人口在短時間內呈現出幾何式的增長，在社會發展的初級階段，人口紅利的確幫助我們的國家走出了當時的發展困境，為經濟的發展注入了新鮮的血液，在資本主義大肆橫行的局面下，保護了社會主義的勝利果實，但是隨著時代的發展，人口紅利的優勢已經開始的展現出頹勢，在我國現階段發展中，人口已經成為制約社會進一步發展的重要因素[2]。在我國社會發展的初級階段，為了保證當時的社會穩定，采用了計劃經濟模式，在國家層面上通過政策調控，保證了社會分配的公平性，也從一定程度上阻礙了房地產的正常發展速度，強行通過政策的控制，保證了人民生活的穩定，這是在特定環境下的特殊政策保護。作為一個高速發展的國家，房地產行業的畸形發展對于社會的穩定是一個非常大的隱患，探索新型的房地產項目管理勢在必行！

1、企業轉型與多元化策略

1.1　企業的轉型

當前我國的房地產行業的發展到這樣的境地，這讓我們的人民都意識到了投資房地產是一個暴利行業，由于國家在當時情況下沒有能夠及時遏制住這種發展勢頭，導致了我們房地產行業的惡性循環，企業的轉型需要幫助我們的從業人員和投資者們樹立一種正確的觀念——房子是用來住的不是用來炒的，即通過宏觀調控的方式來穩定房價，另一方面我們的民眾也應該樹立正確的投資觀念，理性進入房地產行業。我們的房地產企業應該從當下的勞動密集型產業轉型成為服務密集型產業的轉變，轉變人們對房地產行業的認識，遏制“房地產巨鱷”的產生，促進房地產行業的良性競爭。

1.2　企業的多角化發展

房地產行業的健康有序發展離不開行業中各個參與者之間的共同協作，在當下房地產行業的競爭中我們看到了“地王”的不斷涌現，資本市場的不斷涌入催化了房地產行業矛盾的升級，進而導致了房地產行業的惡性競爭。企業的多角化的發展有利于企業從房地產行業的單一發展到商業航母的構建，幫助企業尋找更多的利益增長點，這也幫助社會增加更多的就業機會。通過對企業自身實力的綜合理性的認識，可以幫助我們的企業更好的維護行業的共同利益，為行業的發展增加新的活力，同時也可以打破這樣的惡性循環，有利于資本市場涌入，提高行業的熔斷能力。

1.3　實行專家集團領導

專家集團領導可以幫助我們的企業更好的規劃自己的企業發展戰略，讓企業的每一個人能夠明確自己在企業中的定位。專家集團領導有利于企業發展戰略制定的科學性，集思廣益可以最大限度發揮企業的發展潛力，保證了企業資源的最大化利用，像現在的房地產龍頭企業SOHO中國、萬科、萬達、京東金融等，相關企業都采用的是專家集團領導，這些企業能夠做大做強離不開好的戰略指導，這個新興模式是經過實踐的檢驗的，符合當前的時代發展趨勢。

2、實行以目標管理為核心的考核體系

由于房地產行業的特殊性，很多時候受到地域限制，我們會發現這樣一個問題——大型企業是由若干個子公司組成的，大公司對于子公司的管理的科學性一定程度的決定著大企業的經濟效益，采用目標管理的考核體系可以更快速的幫助我們的子公司能夠認真貫徹落實大企業對子公司的要求，另一方面可以幫助我們的子公司快速融入當地市場，戰略的科學性就是這個目標的保證[3]。

2.1　項目經營目標的考核內容

經營目標的考核其實就是對項目過程的管理，我們稱之為過程管理或者痕跡管理，最大限度的保證房地產項目的成本能夠控制在一個較低的水平上，這對于穩定房價是非常有必要的。我們的政府要發揮好服務的角色作用，幫助我們的企業進行相關行業的評價體系建立，可以通過調控原材料的價格來控制企業的運營成本，并且要想盡辦法來杜絕相關房地產企業將政府帶給的壓力轉嫁到消費者身上，企業通過與政府的合作可以最大限度的保證政府政策的精準落實，同時也為我們企業管理子公司提供了理論依據。

2.2　年度經營目標考核

年度經營考核是綜合過程管理和結果管理的綜合評價體系完成對子公司的年度報告的評價，真正做到公平、公正。完善的評價體系可以幫助我們子公司更好的完成企業的目標和任務，同時也拓寬了子公司的上升渠道，為企業的每一位員工的發展都提供了很多的可能性，幫助我們的企業完成轉型。大家都知道房地產行業開始走下坡路，房地產行業已經走完了發展的黃金十年，我們應該可以知道的是，想要再次幫助我們的房地產走向輝煌需要我們的共同努力，收益者也是每一位從業人員。年度經營目標考核很大程度上避免了人為的主觀因素，幫助我們的子公司之間的良性競爭，企業之間的良性競爭不論是對于企業自身的發展還是對于整個行業的發展都是很有意義的。

2.3　重視產品的設計和維護

我們可以看到現在的城市已經沒有了自己的特色了，都是在鋼筋混凝土包裹下的冰冷，這體現一種高度同質化的趨勢。房地產行業的從業人員對此負有重大的社會責任，需要承擔保留社會文化記憶及城市文化符號的責任，改變目前千篇一律的城市天際線需要每一位從業者的共同努力。

小結：

當前我國已經形成了比較完備的房地產發展企業，但是這個構成還是有很多的不合理的存在，需要所有從業人員的共同努力，優化房地產行業的發展體系，為房地產行業的發展添磚加瓦。在市場經濟發展的今天，房地產行業想要有更大的發展，需要我們的不斷努力！

參考文獻：

[1]季朝文.《房地產項目管理》[C].北京理工大學出版社，2017.

[2]牛建宏.《中國房地產觀察》[C].人民日報出版社，2017.

[3]孫國強.《房地產價格波動與管控研究》[M].經濟問題，2017年8期.