城市土地交易的問題及解決措施

文/張駿　大連市旅順口土地儲備交易中心 遼寧大連 116000

雖然城市與城市的發展，加快經濟發展的進程和人民生活水平的提高對城市發展做出巨大貢獻，但同時也帶來了負面影響，如城市規模的不斷擴大，耕地面積減少，糧食安全和生態環境是城市的內部威脅的人口擁擠，交通擁擠、綠地減少、空氣污染嚴重。這些負面影響不僅降低了城市生活質量，而且在一定程度上阻礙了城市的經濟發展。如何從城市土地使用權交易管理的角度來規避和解決這些城市問題，因為土地是一切城市活動的載體。

1、土地交易中存在的問題

1.1　交易法律制度不完善

法律是我們做事情的準則，但是在城市土地交易的過程中經常會出現非常多的爭議。首先，土地所有權的歸屬爭議，比如城市中的土地，歸國家還是個人所有，土地經營權一直以來都是討論的關鍵所在。自從國家實行“經營城市，經營土地”以來，將土地劃分給各個的地方政府，就接連不斷的出現問題，所以完善相關土地交易制度是非常重要的。其次，集體土地使用權的交易制度也存在問題，物權的歸屬沒有明確的規定，相關交易安全程度低，比如相關法律政策中規定，在沒有經過發包方的同意之下，承包方擅自作為發包方發展下級進行交易的，被判定交易無效，以發包方是否同意作為標準，加大了不安全因素的存在，而且會發生很多不正當的交易。

1.2　房價上漲，經濟泡沫化

房價的上漲究其根本就是成本的投入過大，也就是土地價格過高。政府壟斷土地，為了取得最大經濟效益，所以提高了地價，而開發商為進一步獲利，又再度提價，造成房價的瘋長，但最終承受這一切的就是購房群眾。房價的上漲帶來經濟的泡沫化，會造成牽一發而動全身的結果，如政府不加緊應對，加以控制，將會造成整個經濟鏈的癱瘓，出現金融危機。在抑制房價上漲的過程中，政府雖然已出臺相關措施，但都無法從根本上緩解這些問題。

2、城市土地交易問題的解決措施

2.1　增加補償金額，降低土地價格

土地的補償是一個需要嚴格標準與靈活性的工作，現如今補償過少的問題就需要亟待解決，補償合理才能保證社會安定。通過土地價格直接掛鉤房價，控制房價求其本的方式，就是降低土地成本價格的有效措施，而這就需要政府以更高的價格收購土地，更低的價格流入市場。我們可借鑒西方國家補償機制，加大補償范圍，比如征地搬遷，除補償城市土地建筑以及作物之外，對搬遷所產生的費用也要做出適當補償，對于城市郊邊耕地的征用，除補償耕地與作物之外，對于周邊耕地的影響也要做出補償，真正實現靈活人性化補償。此外，還有一些比較靈活性的補償措施，比如，成立補償家庭研究小組，對每一個占地家庭進行占地后生活影響做出等級認定，然后分等級進行補償，而分等級補償方式，主要針對的是收入來源僅限于土地，土地被占用后崗位又無法安排，生活將受到重大沖擊的部分農民。所以，政府應采取更高層次的補償措施，只有切身從人民的利益出發，才會促進社會和諧穩定的發展，從而營造出一個良好的經濟環境。

2.2　完善土地登記制度

科學合理的登記規則是土地立體利用的重要前提，土地利用由二維平面拓展為立體空間，基于二維平面設計的土地登記規則在面向土地空間使用權登記時體現出一定局限性。因此，有必要轉換視角，探索土地立體化登記規則，進而明晰土地空間權屬，以促進科學合理的土地立體化利用。土地立體化登記是由面向二維平面土地自然狀況和權利狀況的登記向面向立體土地空間自然狀況和權利狀況的登記的轉變，因此，需要借鑒其它地區的做法，結合我國的實際情況，制定符合我國實際的宗地上下空間測定方法。高度的測定首先需要設置一個測量基準，確定測量基準的方法有三種：①以平均海平面為基準確定其上下范圍；②以該地或鄰近地表上不易變更的特定點為基準；③若設定時候已經有建筑物存在，則以層別確定。而在實踐中，第一種方法由于海平面經常發生變化，實際測量誤差和難度都較大，不易把握；第三種方法存在內在缺陷，因為設立土地空間權時，有關建筑工程一般都尚未開始建設，操作性不強。所以，目前我國臺灣地區關于地上、地下空間范圍的測量主要采取相對高程測定法，設定人自己選定一個不易變更的基準點，以此為標準進行上下高度的測定。

2.3　完善公開土地市場的監督

這種土地市場形態如果存在隱形問題，對土地交易環節實施監督并不便利，因此土地隱形市場要堅決取締，土地交易市場應保持固定、有形、公開。各市場主體進行土地交易能夠給提供相對固定的場所，對土地交易環節的交易資格進行審查確認，對市場主體土地使用權進行產權界定，土地市場主體、客體的交易對象實施公開監督，可以保證合法性能，土地交易的透明度和公正性也能夠得到提高，在公開土地市場內增加土地交易機會，降低交易風險，公開土地市場提高土地交易效率，可派駐政府有關審批機構，各種土地交易信息還可以集中發布，對二級土地市場的成交地價通過土地法規、法律、政策咨詢及其他中介代理服務進行監督，明顯提供交易價格偏低，在土地價格調控方面的權威充分發揮，維護土地價格的合理性和土地市場秩序。

總之，隨著社會的發展和進步，人們的法律意識也在不斷加強，對于土地交易程序法制化推進的意義也越來也重要，上文對城市土地交易中存在的問題進行了總結，對解決這些問題提出了相應的建議，期待城市土地交易的管理更加科學和合理。

參考文獻：

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