對農村集體經營性建設用地入市相關問題的思考

文/姚舜 湖北永業行評估咨詢有限公司 湖北武漢 430062

1、農村集體經營性建設用地入市相關問題

1.1 入市受多部法律的制約

為保障農村集體經營性建設用地的順利入市，我國雖推行了《土地管理法》、《城市房地產管理法》等多項法律制度，但在實際的入市過程中卻存在“于法無據”的情況，如：《物權法》中明確規定“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用、收益的權利，有權利用土地建造建筑物、構筑物及附屬設施”、“集體所有的土地作為建設用地，應當依照土地管理法等法律規定辦理”，《物權法》中雖嚴格限制了農村集體經營性建設用地具體流程，但沒有對農村集體經營性建設用地的實際流轉形式進行明確，導致部分地方政府以現行法律為借口，妨礙相關政策制度的有效落實。

1.2 土地所有權主體不清

現階段，農村集體土地所有權主體不清是影響建設用地順利入市的主要原因之一，農村、村民小組、農村集體組織是依據國家制定的相關法律規定劃分出的三個土地所有權主體，實際的土地所有權歸三級所有，缺乏權利形式和權利內容的合理性劃分[3]，導致農村集體經營性土地在流轉的過程中，無法確保農民的切身利益。

1.3 集體經營性建設用地入市后缺乏有效的管理

農村集體經營性建設用地完成入市工作后，由于各政府部門對于監督管理職權沒有進行明確的劃分，導致土地開發經營管理缺乏制度支持和行為規范。違規占據農村土地、土地實際用途改變、用地規劃不清的情況時有發生，不利于農村集體經營性建設用地的長期穩定發展，阻礙農民實際經濟利益的獲取。

1.4 農民的土地增值收益分配公平問題

農村集體經營建設用地入市往往會牽涉到農民土地增值收益問題，增值收益分配比例直接關系農民的切身利益。現階段農村集體經營性建設用地使用權流轉的過程中，未建立完善的分配制度，導致農民主體分配比例較低，影響農民土地財政來源。農戶原本應得到的利益被鄉鎮政府獲取，導致農民實際利益遭到損害。

2、農村集體經營性建設用地入市問題解決策略

2.1 完善農村集體經營性建設用地入市法律制度

完善的政策制度是實現農村集體經營性建設用地順利入市的保障，現階段農村建設用地入市的相關法律條例僅有《物權法》和國家在十八大中審議通過的改革決定，國家的許多地區沒有建立完善的農村集體經營性建設用地管理方案，不利于收益分配機制的科學性設立。因此，國家應充分了解現階段農村發展經營現狀，在制定詳細法律條例的同時，建立并完善農村集體經營性建設用地入市制度，明確入市主體的職責，確保農村建設用地的合理性出組、入股、轉讓等。

2.2 明確主體地位，處理主體關系

為響應國家提出的政策改革決定，農村集體經營性建設用地入市前應充分考慮集體與農民個體、農村集體與國家之間的關系，努力做到統籌兼顧[2]，在符合相關規劃制度和用途管制的前提下，政府職責部門加大監督力度，正確處理農村集體與各方的關系，確保社會發展秩序的穩定。在符合政府制定標準的前提下，允許農村集體經營性建設用地的入股、出組等，實現各利益主體利益關系的合理性分配，促進農村經濟可持續發展。

2.3 加強市場監督管理，規范入市流程

地方政府土地行政部門是農村集體經營性建設用地入市的主管部門，在實際的工作過程中，要加強對建設用地入市流程、市場發展、用地存量等的監督和管理，保障參與人員的權利，將入市的各項流程進行公開，確保土地入市流程的規范化操作。

2.4 處理利益分配關系

處理好利益主體之間的利益分配關系是實現農村集體經營性建設用地的順利入市的基本保障，各級政府部分充分發揮自身的監管職責，充分考慮現階段國家與農村集體之間的利益關系，同時，對自身所得份額的范圍進行明確，實現利益分配制度的科學化設計。

2.5 明確農村集體經營性建設用地入市條件

秉持“同權同價、同等入市”的發展原則，國家在制定詳細的法律法規前，應充分考慮現階段建設用地的入市條件，合理使用現代化的科學技術[4]，積極搭建網絡信息交流平臺，實現交易信息的查詢和確認。為實現農村集體經營性建設用地入市流程的規范化操作，應建立一個專門的集體經營性建設用地交易中心，明確責任主體，確認交易合同，加強對交易信息的記錄和方案管理。

2.6 加強農村供給側改革

農村土地建設用地產權制度的合理化改革可以有效激活現階段農村土地要素[1]，明確現階段農村廢地、閑置基地等是否符合入市標準。實現農業供給側的結構調整，明確實際的發展方向，有效解決農村集體經營性建設用地與征地使用范圍之間的發展性問題，為后續農民集體經濟利益的分配提供技術保證和政策支持。