城市街區老舊建筑提質改造技術及應用
——以常德武陵閣步行城二期提質改造項目為例

文/黃子謙 湖南省建筑設計院有限公司 湖南長沙 410000

1、項目概況

常德武陵閣步行城二期提質改造項目位于常德市武陵大道東側，沅安路北側，朗州路以西，是常德市中心商業體系的重要組成部分。改造的范圍北起四眼井街，南至沅安路，東至朗州路，西至武陵大道東側所圍合的區域，主要涉及到四眼井街、新勝巷、衛國巷、橫梳子巷、梳子巷、和平西街、百街口巷、漂亮女人街等街巷，以及一期工程中大興街與人民路上未收口的轉折區域，總改造面積約13.3萬㎡。

2、現場踏勘及現狀資料的收集整理

提質改造項目設計面對的首要問題是項目基礎資料的收集，下面就以下幾類主要的基礎資料進行了整理：

2.1 原始施工圖紙的收集

如何將華麗的外殼，落到原有建筑中，這需要對原有建筑有進一步了解，此刻有個重要的環節就是獲取建筑原始的施工圖。通過建設方、當地區政府接觸到當地建筑設計院，和城建檔案館，可以拿到部分建筑的原始施工圖，由于老城區年代較為久遠，設計圖紙大多為手繪施工圖，在拿到原始施工圖資料后，需對其進行加工處理——描圖，將原有手繪圖紙通過CAD軟件描繪成電腦圖紙資料，作為設計的重要依據。

2.2 現場影像資料收集

提質改造項目方案階段的難點和重點在于如何結合現狀，對目標進行提質改造。為了把一棟棟老舊的房屋披上新衣，既要有風格有特色，又要兼顧原建筑的體型，這就需要在前期組織設計團隊到現場進行踏勘、拍照、攝像等。

2.3 現場測量工作

有了原始建筑施工圖和現場影像資料，前期設計資料的收集也還不夠完全，在此還需要提及一個非常重要的環節，那就是現場測量工作。

由于個別老舊建筑沒有原始施工圖，或者有些建筑由于年代較為久遠，業主在使用過程中，不斷的自行搭建，導致原有設計施工圖和現狀存在較大的出入，設計團隊通過對比收集的影像資料和原始施工圖，發現圖紙與現狀不符處，對其進行現場測量，確定關鍵尺寸，然后整理成圖，作為施工圖設計的原始資料。

3、外立面材料的選擇與應用

城市提質改造項目可選擇的材料紛繁復雜，形式也呈現多樣化，下面結合常德武陵閣步行城二期提質改造項目，就以下幾種主要的提質改造材料進行分析。

3.1 天然石材板干掛改造類

外墻干掛石材類改造形式應用比較廣泛，按規范要求石材的厚度不應小于25mm，石塊的面積不宜大于1.5㎡。表面處理有光面，火燒，荔枝，仿古，水洗，啞光，蘑菇面，菠蘿面等，根據選擇材質表面肌理的不同，石材相應的厚度、單塊石材面積也不同，應嚴格根據《干掛石材幕墻技術標準》進行選擇確定。

本類外墻干掛石材類改造對于建筑體型龐大、外形規整的公共建筑采用此類改造形式效果十分理想。值得注意的方面就是這種改造形式造價高、施工周期長。

3.2 干掛埃特板表面真石漆改造類

干掛埃特板表面真石漆改造類在本項目中應用廣泛。埃特板是一種具有強度高、耐久等優越性能的纖維硅酸鹽板材，具有防火、防潮、防水、隔音效果好、環保、安裝快捷、使用壽命長等優點。埃特板表面噴涂真石漆后外觀效果簡潔明快，可根據需要的石材類型和花紋樣式進行噴涂，與天然石材相比不分上下，而且綜合造價也遠遠低于天然石材。對于仿面磚類的立面提質改造，采用埃特板噴涂的形式可以形成以假亂真的樣式，也有效避免了其他材料拼縫處理的難度。

3.3 外墻面局部貼外墻磚改造類

主要用于外墻漆改造類項目的外墻勒腳部分，解決外墻漆直接落地不耐久的問題。同時保護墻根部不受雨雪的直接侵襲和濺到墻上的雨水的侵襲，因為建筑物地上根部是很容易受雨水侵害的，它和散水共同起到保護基礎和墻根。

3.4 裝飾角線及窗套線GRC表面真石漆或外墻漆

GRC是以耐堿玻璃纖維作增強材，硫鋁酸鹽低堿度水泥為膠結材并摻入適宜集料構成基材，通過噴射、立模澆注、擠出、流漿等生產工藝而制成的輕質、高強高韌、多功能的新型無機復合材料，施工便捷，安裝迅速、靈活，可進行大面積無縫拼接，形成完整造型。。

GRC構件根據設計要求固定在外墻相應部位后，與外墻形成整體造型，表面噴涂外墻漆或真石漆完成立面細部處理。

3.5 坡屋面瀝青瓦改造類

瀝青瓦是應用于建筑屋面防水的一種新型的屋面材料。瀝青瓦有很多優點:1.造型多樣，適用范圍廣；2.隔熱、保溫；3.屋頂承重輕，安全可靠；4.施工簡便，綜合成本低；5.經久耐用，無破碎之憂；6.色彩豐富，美觀環保；7.防水，耐腐蝕；8.抗風，防塵自潔。

3.6 外墻面直接外墻漆改造類

適合外墻面直接外墻漆改造形式主要應用于外形變化多、外墻不宜做干掛的一些宿舍樓等單體。此類改造就基層情況分為三大類：一、以混合、水泥砂漿干抹面為主的舊外墻面；二、以各類裝飾抹灰（干粘石、水涮石等為主）的舊外墻面；三、以陶瓷面磚、馬賽克塊料為裝飾面層的舊外墻面；改造之后原有陳舊、臟、亂、差的房屋脫胎換骨煥然一新。具有經濟適用、大方美觀、施工周期短等優點。

無論選擇什么樣的改造形式和施工方法，都要遵循：需要與可能；美觀與經濟；堅固與耐久性的原則。并且充分考慮到外墻飾面的出新改造的目的不僅僅是為了滿足人們對觀感需要，更重要的是出新改造后，新的外墻飾面對建筑物的結構主體能起到保護作用，是兩者的有機結合與統一。

4、主要節點構造做法應用及參考

城市提質外立面的改造，不同于新建建筑的設計。首先外立面的造型設計在結構性，安全性，經濟性等各個方面首先應兼顧到原有建筑的現狀。在此基礎上進行改造的造型設計。同時在施工圖的設計過程中，比新建建筑的施工圖設計更加繁瑣和復雜。因此，對待舊建筑的立面的改造我們需要更多的耐心，和對現狀原有情況的十分的尊重才能把改造項目，從方案到竣工使用得到較大的完成度。

此次常德改造項目中我們依據不同的建筑物現狀，外立面的完好程度，結構的類型，建筑內部的使用功能等要求，進行有針對性的設計。依據對原建筑結構，外立面的破壞程度，我們分為幾個類型的節點設計。

4.1 雙層皮的改造設計構造

在設計時，除了利用原來的結構框架外，其余外圍護墻體重新進行設計。在金色華庭內庭院的改造子項中，應用的就是這種設計方式。原建筑物的使用情況，一層為商業，二三層為空置。改造后同樣定位成商業功能。基于商業功能對開窗的要求不高。同時，柱網較為規整，且結構情況保存較好。

4.2 外墻涂料刷新構造

墻涂料刷新的，一般針對建筑功能情況較為復雜，住戶較多，很難協調的情況，或者原建筑結構不是很好，改造會不利于結構穩定的情況下較為合適使用。項目中四眼井農貿市場綜合樓，一層為農貿市場，二層到6層為住宅。二層以上建筑外立面老舊，防盜窗、空調室外機、電線凌亂。在考慮落地性較好的情況下，我們一層采用外墻干掛石材，二層以上做涂料翻新。

4.3 局部外墻線腳，裝飾構造

針對建筑立面情況復雜，特別是居住類建筑。由于無法提供原建筑的設計圖紙，建筑情況不理想，無法進行大力度的改造，但是建筑面貌需要修葺一新。我們采用在外墻面上局部設計。

4.4 立面外包標準段構造做法

在商業街的提質改造中，門面較多，較為類似的現狀情況下，我們采用立面外包的標準段做法，具體尺寸根據現場調整。根據施工后期放映，此標準做法很適合改造做法，靈活程度較大。

結語：

當今中國社會，在經歷了快速發展的三十多年改革開放之后，經濟實力增強了，綜合國力上去了，生活水準提高了，城市規模擴大了，發展進步的同時也帶來了一系列問題。

從城市發展的角度看，就存在著大量城市無序的擴張和老舊建筑的大拆大建的問題。這種簡單地拆除重建，一方面造成地球資源的巨大消耗，另一方面造成了城市發展的文化斷層，種種不利因素只有通過老舊建筑場所性的提質改造和更新，才能賦予老舊建筑新的活力，這是一種可持續發展的城市建設模式，在歷史、文化、經濟、社會等方面都具有積極的意義。經過近幾年的碰壁和摸索，目前中國的城市建筑已經進入了對老舊建筑提質改造再利用的轉型時期，一些優秀的改造項目和理論將不斷涌現。

在對老舊建筑進行提質改造更新的過程中，不能簡單理解為“加大屋頂式”的造一些假古董。通過學習和研究，使我們知道這是一項系統而科學的事業，需要我們從所要改造的老舊建筑場所精神出發，包括綜合考慮建筑外部環境，建筑人文環境，建筑的功能需求與建筑的室內設計等多方面要求。結合好建筑現在使用的功能性，延續好建筑環境所具有的場所性，利用好當代科技觀念和技術手段，結合好節約投資和避免浪費，這是老舊建筑提質改造與更新成功與否的決定性因素。