城市規劃與房地產產業協調機制的分析

文/劉卿 濟南軌道交通集團資源開發有限公司 山東濟南 250101

在城市的發展與建設過程中，是離不開城市規劃的，城市規劃在其中起到了指導性的作用。而城市建設的具體手段之一則是房地產開發。所以，城市規劃與房地產開發同時作為城市發展中必不可少的內容，二者必須要做到協調發展。房地產開發必須要依據城市規劃，在符合城市規劃對城市建設及結構的調整安排的基礎上，在充分考慮城市經濟建設需求的前提下，合理進行房地產開發。只有這樣，才能夠使房地產產業實現經濟、環境及社會效益的相統一，使城市的建設發展得到整體利益保障。以下筆者就結合實際，來談談城市規劃與房地產產業的聯系、矛盾及協調機制，僅供參考。

1、城市規劃與房地產產業之間的聯系

1.1 城市規劃影響房地產開發

城市規劃主要注重的是城市的整體利益與城市的長期發展，房地產產業主要注重的則是短期經濟效益。因此，房地產開發必然會在很大程度上受城市規劃的影響。具體來說，首先城市規劃對房地產開發具有規范和管制作用，房地產開發必須要服從城市規劃安排，不能為了利益而隨意違背城市規劃；其次城市規劃是影響房地產開發效益的最主要因素，因為城市規劃決定著城市地價，而城市地價則影響著房價；再者城市規劃也會在一定程度上指導和促進房地產開發，因為通過深入調查城市數據，前瞻性考慮城市發展前景，能給房地產開發提供科學的指導。

1.2 房地產開發反饋城市規劃

城市規劃內容是通過房地產開發來實現的，所以房地產開發反饋了城市規劃。具體來說，首先通過房地產開發可以解決城市規劃與實施間的矛盾，利用房地產開發對城市的合理布局來使城市規劃逐漸趨于合理；其次通過房地產開發可以促進城市用地結構趨于合理，從而促進城市規劃的快速發展；再者在房地產開發過程中還會對城市地價起到調節作用，從而促進城市用地結構的合理性。

2、城市規劃與房地產產業存在的矛盾

2.1 城市規劃觀念落后制約了房地產開發

由于我國部分城市在城市規劃中觀念過于理想化，實際規劃內容沒有體現出動態可操作性，因此制約了房地產開發。理想化的城市規劃往往在實際操作中缺乏彈性，而一旦出現問題后，將難以有效調整房地產開發項目。并且城市規劃觀念落后還會導致城市建設空間逐漸縮小，無法對房地產開發起到應有的促進作用。

2.2 房地產產業對城市土地過度開發

就現狀來看，我國的城市可用土地資源正逐漸減少，現有土地價格飛速上升，可謂寸土寸金。在此背景下，城市規劃的要點之一就是要盡可能地將土地資源的價值發揮到最大。但是，很多房地產開發商卻將提高土地價值簡單粗暴地理解成對土地過度開發，例如有的房地產開發商在住宅樓建設中為提升利潤而縮短住宅樓的間距，這不但沒有提高土地價值，反而降低了居民生活質量，影響了城市和諧發展。

2.3 房地產產業對城市土地開發不合理

一些房地產開發商在開發城市土地資源之時，經常會為了追求利益，而無視土地實際情況是否適合建筑用途，一味對城市土地進行不合理的開發，導致建設出來的一些建筑實際應用效益較低。

2.4 房地產開發破壞了城市特色景觀

現在，隨著房地產市場中“利益至上”思想的日益嚴重，很多房地產開發商為了在房地產開發中降低土地成本，而肆意增加建筑容積率，甚至將一些原本應該用于城市綠化的土地也用來進行房地產開發，從而導致城市中的特色景觀遭到破壞，影響了城市的文化和環境發展。

2.5 城市中圈地現象日益嚴重

隨著我國城市地價的不斷上漲，近年來很多房地產開發商搶占先機收購了不少城市中較好的土地資源，但在收購這些土地后，卻遲遲沒有進行開發，而是儲備著等待地價繼續上漲以創造利益。這一行為被稱為“圈地”，它極大地影響了城市的正常規劃建設。

3、城市規劃與房地產產業發展的協調機制

3.1 加強城市規劃對房地產開發的管理

在城市規劃建設過程中，應當基于實際市場經濟情況，結合相關法律法規，有效引導和制約房地產產業，加強城市規劃對房地產開發的管理，從而使房地產開發商在房地產開發過程中主動遵從城市規劃安排，提前做好物質和思想準備，按照城市規劃要求進行合理的土地開發。

3.2 加強政府對城市建設的宏觀調控

若想保證房地產開發嚴格服從城市規劃安排，就必須先加強政府對城市建設的宏觀調控，嚴格處理不服從城市規劃安排進行房地產開發的相關企業和人員，有效維護城市建設秩序。除了要嚴格執法以外，政府的積極引導也非常重要，政府要必須要通過有效的鼓勵政策，引導房地產開發商結合市場需求與城市建設需求來進行房地產開發，以促使城市建設與房地產產業的協同發展。

3.3 依據市場基本需求進行城市規劃

城市規劃不僅要重視居住功能、交通功能、商業功能、系統功能以及形象功能等基礎功能的建設，同時還要重視市場需求功能和經營功能。這一點，房地產產業與城市規劃是存在密切聯系的，因此城市規劃部門在規劃過程中應加強與房地產開發商之間的溝通，通過雙方通力合作來實現共贏。

3.4 房地產開發要遵循城市可持續發展需求

房地產開發必須要基于城市發展的客觀需求，充分考慮到城市發展的核心需要，將實現城市可持續發展作為基本原則。也就是說，在房地產開發過程中，應當城市發展需要什么，就進行怎樣的開發。

3.5 城市規劃應注重良好的彈性

城市發展與經濟市場都是處于不斷變化當中的，城市規劃必須要具備良好的彈性，才能夠有效適應不斷變化的外部環境，從而提高效益。同樣，房地產產業也應當要不斷創新經營理念，適應城市的發展。另外，城市規劃還要注重城市原本的資源優勢與民俗特色，從而吸引更多的房地產開發商來開發本地資源。

結語：

綜上所述，城市規劃影響著房地產開發，房地產開發也反饋了城市規劃，二者之間既聯系密切，又存在很多矛盾。當前，必須要盡快解決城市規劃與房地產產業之間的矛盾，通過有效的協調機制，來促進二者的協調發展。

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