房地產開發企業成本控制探討

文/黃成文 浙江杭州 310000

隨著社會的迅速發展，國家對房地產的宏觀調控力度也在不斷加大。與此同同時，我國有效的土地資源數量在不斷減少，加上人工成本和土地成本的不斷升高，房地產企業的開發成本也呈現出不斷攀升的趨勢，導致經濟效益不斷下滑。在這樣的社會背景下，房地產開發企業必須要根據實際情況加強成本控制，在此基礎上提升經濟效益和市場競爭力。筆者結合自己的理解以及自身的工作經驗，就房地產開發企業的成本控制闡述一下自己的看法。

1、房地產開發企業成本的組成部分

1.1 產品開發費用

房地產開發企業成本主要由產品開發費用和產品開發成本兩個部分組成。其中，產品開發費用主要指房地產開發企業為了管理和組織企業生產經營所發生的銷售費用、財務費用和管理費用。銷售費用主要指為了轉讓、出租和銷售開發產品而發生的各種費用以及委托代理銷售或者專設銷售機構而產生的各種費用。財務費用主要指在籌集資金過程中產生的各項費用，通常包括借款利息以及其他的財務費用。管理費用主要指房地產開發企業行政管理部門為了管理和組織開發經營活動而產生的各種費用。這些費用的總和就是房地產開發企業產品開發費用，也是房地產開發企業成本中的一個重要組成部分。

1.2 產品開發成本

除了產品開發費用，產品開發成本也是房地產開發企業成本中一個不可或缺的組成部分。按照用途劃分，房地產開發企業的產品開發成本可以分為以下四個部分：①代建工程開發成本。代建工程開發成本主要指房地產開發企業根據實際情況接受相關委托單位的委托，代其開發出房屋和土地以外其他工程比如市政工程所產生的各項費用支出。②配套設施開發成本。配套設置開發成本主要指房地產開發企業在實際開發過程中對于有償轉讓的配套設施進行有償轉讓并且不能直接納入到開發產品成本的公共配套設施所產生的各種費用。③房屋開發成本。主要指房地產開發企業開發代建房、周轉房、出租房、商品房所發生的各種費用支出。④土地開發成本。主要指房地產開發企業對建設場地進行開發所產生的各種費用支出。 由于房地產開發企業開發的土地設計要求不同，開發內容、開發程度、開發層次的不同，所以就各個單獨的土地項目而言，開發支出的內容也是各不相同，通常包括土地批租費、拆遷補償費以及土地征用費等。

2、房地產開發企業成本控制的有效策略

2.1 提高開發規模，注重規模效益

從目前的實際情況來看，提高開發規模是降低開發成本的一種有效方式，對于成本控制而言，規模經濟具有一定的現實意義，這也是經濟學原理中的一個重要內容。房地產開發企業要清楚認識到這一點，在對開發項目進行選擇的時候，應當根據實際情況充分考慮到規模效益。在設備的選購和材料的選購上，盡可能多使用大宗購買的方式，防止因為多次選購導致固定成本增加，比如運輸費用等，在此基礎上降低選購成本，從而提升企業的經濟效益。除此之外，企業內部各個部門和工作人員之間應當加強聯系，實現信息的有效共享，從而控制和降低開發成本，盡可能避免各自為政、重復浪費的局面出現。

2.2 發展品牌戰略，提升經濟效益

房地產開發企業的生存和發展離不開品牌和信譽，在企業經營發展過程中，品牌戰略是一個必須要重視的環節。房地產開發企業要對此加以重視，在對產品項目進行開發的時候，要將品牌利潤有效貫穿到企業經營發展活動中的任何一個環節。因為房地產開發企業的經營具有一定的特殊性，產品的性價比和質量需要經過很長一段時間才會體現出來，而如今消費者的消費行為也來越趨向于理性化，而理性的消費者由于短期內看不到產品的性價比和質量所以不會輕易去購買產品，通常會經過一段很長時間并且全面詳細的考核后才會做出相應的決策。因此，房地產開發企業在生產經營的過程中要不斷提升產品的性價比和質量。但是房地產的性價比和質量短時間內看不出來，要想縮短消費者的考察時間，增強消費者的信任度，房地產開發企業就要樹立自己的品牌和信譽，讓品牌成為消費者在選購產品時重要的考量。就筆者工作經驗而言，很多消費者對房地產企業一般了解的都不多，所以在購買產品的時候一般會充分考慮房地產企業的品牌。如果企業能夠發展自己的品牌，不僅可以提高消費者的消費欲望，還能降低在廣告方面投入的費用，長此以往，企業將會“名利雙收”，獲得更多的經濟效益。

2.3 優化資本結構，控制資金成本

從目前實際情況來看，我國房地產開發企業有著較高的資產負債率。據有關調查資料統計的數據顯示，我國房地產開發企業的資產負債率甚至超過了百分之七十，這種狀況是由房地產開發企業自身的特點所決定的。房地產開發項目需要投入大量的資金，而且通常是多個開發項目一起滾動開發，所以大多數企業在產品開發過程中需要借助外部的借款，這就導致房地產開發企業產生較高的資產負債率。隨著社會的進步和經濟的發展，我國當前正處在重要的轉型時期，外部的融資難度也在不斷加大。在這樣的社會背景下，房地產開發企業在經營發展過程中應當結合實際情況注重開源節流，不斷提高自有資金比例和留存收益，以此對外部借款資金成本高的風險進行有效的抵御。就筆者工作經驗而言，房地產開發企業要抓住時代的發展潮流，運用網絡信息技術解決自己融資難的問題，同時還要對資本結構進行不斷的優化，在此基礎上對資金成本進行有效的控制。舉個簡單的例子，房地產開發企業在經營開發過程中可以采取與施工單位簽訂以房抵頂部分工程欠款的方式進行融資，從而實現對資金成本的有效控制。

2.4 加強財務管理，改進財務管理體系

加強財務管理，需要從加強資金日常管理、合理籌集資金和實施資金預算等多個方面著手。信息化管理和資金預算方法，相關資金收支都算到預算管理中，有機結合日現金流量表、月度資金計劃、月度資金預測、閱讀資金預算等等。在網上電子銀行系統和會計核算系統前提下，構建有效的網絡資金控制平臺。在改進財務管理體系方面，首先需要合理授權審批人，進而有效處理成本費用支付和合同評審。其次，需要結合全面預算和會計核算，根據預算主體構建成本管理核算體系，支持企業管理層的決策經營行為。

結語：

綜上所述，強化房地產開發企業成本控制是房地產開發企業持續發展、調整資源、轉換機制、適應市場的需要，也是房地產開發企業改善企業管理、建立內部控制制度的重要基礎工作內容之一。在當前的市場經濟條件下，房地產開發企業要重視成本控制，以此提高市場競爭力，在激烈的房地產行業獲得全面可持續發展。

參考文獻：

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