試論房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法與成本控制對策

錢英杰

（安徽歐鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司　安徽合肥　230000）

前言

現(xiàn)階段，隨著國家新發(fā)展理念的深入貫徹，以及房地產(chǎn)行業(yè)的重新定位，各地針對房地產(chǎn)領(lǐng)域紛紛采取了一系列調(diào)控手段和長效機制，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了前所未有的風(fēng)險與考驗，房地產(chǎn)行業(yè)不光進入了薄利時代，甚至終結(jié)了包賺不虧的以往普遍局面，形勢倒逼一些房地產(chǎn)企業(yè)要切實改變以往粗放管理、盲目擴張的經(jīng)營理念，通過創(chuàng)新發(fā)展思路，轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，特別是通過充分挖潛，健全成本核算與控制體制，并建立有效地監(jiān)管機制等措施，逐漸成為企業(yè)增創(chuàng)效益的主要渠道，從而推動房地產(chǎn)項目開發(fā)工作的順利開展，獲得更大的經(jīng)濟效益。

1　房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法存在的問題

1.1　房地產(chǎn)成本核算的對象含糊

近年來，隨著城鎮(zhèn)化進程的深入推進，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，項目規(guī)模不斷擴大，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)需要分批進行，一些房地產(chǎn)開發(fā)項目中包含商業(yè)地產(chǎn)、公寓、別墅等等。針對不同的房地產(chǎn)開發(fā)類型和房地產(chǎn)開發(fā)工期進行核算，成本核算并沒有統(tǒng)一的標準，一定程度上增加了成本核算的難度，嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

1.2　房地產(chǎn)成本費用的分配方法不科學(xué)

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)中所產(chǎn)生的費用都應(yīng)該直接歸納到該產(chǎn)品的成本中，對于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)中多個項目產(chǎn)生的共同費用，則需要通過一定的規(guī)則進行分配，最終間接地歸納到項目的成本中。房地產(chǎn)開發(fā)項目中經(jīng)常會出現(xiàn)一些間接的成本，應(yīng)該如何對這些間接成本進行分配，在房地產(chǎn)成本核算中并沒有明確的規(guī)定，這在一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算。

1.3　房地產(chǎn)成本核算周期不明確

房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)周期相對較長，但是房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算必須按照生產(chǎn)周期進行，這樣才能及時計算出企業(yè)的經(jīng)營利潤，對企業(yè)的發(fā)展進行分析和評價。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，一些工程項目竣工之后并沒有完成相應(yīng)的開發(fā)，并不能進行相應(yīng)的成本核算和結(jié)算工作，再加上一些地區(qū)的設(shè)施建設(shè)不完善，這些都在一定程度上影響了整個開發(fā)項目的成本核算工作，對成本核算工作造成一定的影響。

2　房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在問題

2.1　成本管理控制體系不完善

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)競爭十分激烈，一些企業(yè)僅僅是為了競爭，忽視了企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略的維護和制定，尤其是企業(yè)的成本管理工作缺少相對完善的目標。由于企業(yè)的成本控制工作處于粗放的管理狀態(tài)，導(dǎo)致成本控制工作缺少規(guī)劃和動力，成本控制工作并沒有發(fā)揮對于企業(yè)發(fā)展的作用，企業(yè)成本管理工作缺少制度化和規(guī)范化。企業(yè)成本管理工作缺少相對完善的成本控制管理體系，導(dǎo)致成本管理工作有名無實，一定程度上影響了整個企業(yè)的健康發(fā)展。

2.2　成本內(nèi)部控制不完善

由于一些房地產(chǎn)企業(yè)追求急攻快上，成本控制偏重于事后控制，事前控制和事中控制工作往往被忽視，特別是針對項目定位、立項決策、規(guī)劃設(shè)計方案等過于草率，成本控制中的成本預(yù)測和成本管理缺少規(guī)范性、系統(tǒng)性、全面性。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中對于成本控制工作的重視不足，對于開發(fā)經(jīng)營的項目缺少全過程的控制，這導(dǎo)致很多項目未能進行有效的成本控制，對企業(yè)發(fā)展造成了十分嚴重的經(jīng)濟損失，同時也不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

2.3　內(nèi)部成本管理組織不健全

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與建設(shè)領(lǐng)域相關(guān)的專業(yè)設(shè)計、投資、咨詢、監(jiān)理等相關(guān)技術(shù)服務(wù)行業(yè)分工也進一步細化，規(guī)模不斷壯大，人員素質(zhì)不斷提高，服務(wù)質(zhì)量和水平穩(wěn)步提升，以往諸如房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)單位那種大而全的管理體制迅速向服務(wù)外包轉(zhuǎn)變，使相應(yīng)的內(nèi)部管理組織、管理崗位或取消、或精簡，企業(yè)過分依賴外包服務(wù)，在成本管理方面對自身建設(shè)的不重視，專門從事各階段成本管理的專業(yè)人員配備不足，內(nèi)部員工對成本核算和卡控的職責(zé)不明確，使得員工控制成本的意識不強，積極性、主動性不足，也阻礙了員工專業(yè)素質(zhì)的提升，對企業(yè)經(jīng)濟效益造成嚴重影響。

3　房地產(chǎn)開發(fā)成本核算與成本控制建議

3.1　完善房地產(chǎn)成本核算項目

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本核算存在眾多的問題主要原因就是缺少相對完善的規(guī)范和成本核算方法，企業(yè)應(yīng)根據(jù)實際情況，建立數(shù)據(jù)庫信息平臺，在對以往項目數(shù)據(jù)進行分類分項進行科學(xué)分解和指標分析，在為后續(xù)項目立項決策和投資測算提供參考經(jīng)驗的同時，也為在建項目提供實時動態(tài)成本比較控制。今后需要進一步完善成本核算規(guī)范和方法。成本核算中尤其需要完善設(shè)計階段的核算工作，為今后的施工提供一定的參考。成本核算中需要對開發(fā)項目的工期和開發(fā)項目中產(chǎn)生的附加成本進行明確規(guī)范，對于房地產(chǎn)開發(fā)的成本周期核算進行明確規(guī)范，制定出相對完善的規(guī)章制度，確保成本核算工作有序進行。

3.2　建立全過程成本管控機制

每個房地產(chǎn)項目都可謂一項綜合性系統(tǒng)工程，從決策到設(shè)計、招標、建設(shè)、結(jié)算、售后等各個環(huán)節(jié)，無不對項目成本控制起著關(guān)鍵作用，所以，作為房地產(chǎn)企業(yè)需要建立完善全過程的成本管理內(nèi)控體系，針對不同階段，都要建立相應(yīng)的管理辦法，做到有效控制。在依靠服務(wù)外包的基礎(chǔ)之上，要加強內(nèi)部專業(yè)管理人員的體系建設(shè)，針對各環(huán)節(jié)建立自己的專業(yè)素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強的人才隊伍，建立權(quán)責(zé)對等的考核機制。特別是在項目立項決策、規(guī)劃設(shè)計等前期階段，企業(yè)應(yīng)高度重視，要舍得花時間、花精力、花費用去投入，通過建立引進高端權(quán)威智庫的機制，對宏觀經(jīng)濟形勢進行分析，對項目當(dāng)?shù)厥袌鼋谛枨鬆顩r、未來市場趨勢進行研判，從而對產(chǎn)品定位進行科學(xué)決策，對規(guī)劃設(shè)計方案進行不斷優(yōu)化。這是項目能否成功的決定性環(huán)節(jié)，具有戰(zhàn)略意義，能起到事半功倍的效果。在工程量清單和控制價編制、變更簽證、工程結(jié)算等環(huán)節(jié)，企業(yè)竟可能采用雙軌機制，企業(yè)內(nèi)部人員再通過諸如標準工程指標法、分解對比審核法、重點抽查法等辦法進行審核，進一步減少失誤，確保正確率，從而降低投資風(fēng)險。

3.3　完善成本核算的監(jiān)督機制

現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算方面缺少監(jiān)管手段與力度，導(dǎo)致成本核算工作中存在建筑成本虛增的現(xiàn)象，給企業(yè)的經(jīng)濟收益造成影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目的成本核算過程中要實行有效的監(jiān)督機制，建立完善的成本核算的審計制度，并推行嚴格的責(zé)任制，將成本核算的任務(wù)落實到特定部門與個人，若是存在成本核算數(shù)據(jù)失真的情況，要對相關(guān)的責(zé)任者進行追究，著力提升核算人員的責(zé)任意識和職業(yè)素養(yǎng)。此外，在進行成本核算的時候，還要充分發(fā)揮審計部門的有效監(jiān)督，不斷強化對成本核算信息的審計，以降低核算的失真或誤差。提高核算數(shù)據(jù)的精確性，進而為管理層作出決策提供可靠的依據(jù)。

4　結(jié)束語

綜上所述，近年來房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)項目逐漸增加，但是由于項目開發(fā)中的成本核算方法和成本控制工作不完善，導(dǎo)致一些企業(yè)的經(jīng)濟利益受到損失。在今后的房地產(chǎn)開發(fā)中需要進一步完善成本核算方法，通過建立相對完善的成本控制制度，提高成本控制工作人員素質(zhì)等方式，維護房地產(chǎn)企業(yè)的利益，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目順利進行。