試析房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范措施

陳鐵成

（平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司南京分公司）

前言

隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，土地有償使用及住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)也得到高速的發(fā)展，進(jìn)入繁榮和火爆階段，但房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也日趨嚴(yán)竣，不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素隨之增加。

1 房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)成因

1.1 融資原因

房地產(chǎn)公司需要通過(guò)融資方式獲得足夠的資金使投資項(xiàng)目得以順利進(jìn)行。公司大部分項(xiàng)目都是首先利用項(xiàng)目的預(yù)售收入償還融資貸款，在貸款的過(guò)程中又抵押了同等甚至更高價(jià)值的地塊作為貸款條件。也就是說(shuō)，在不可預(yù)知預(yù)售收入的基礎(chǔ)上，如果公司不能用自有資金償還融資貸款，保證方式的占比又呈減小趨勢(shì)，那么公司要單純依靠項(xiàng)目的預(yù)售收入來(lái)償還融資貸款的可能性越來(lái)越大。

1.2 成本控制原因

若預(yù)算投資額與實(shí)際投資額偏差不大的話，那么公司對(duì)未來(lái)收益的估計(jì)是較為準(zhǔn)確的，如果實(shí)際投資額超出預(yù)算投資額很多的話，那么公司對(duì)未來(lái)收益的估計(jì)和實(shí)際相比會(huì)大大減小，從而給公司的未來(lái)規(guī)劃造成影響。在對(duì)成本進(jìn)行預(yù)算時(shí)，無(wú)法做到精確核算的另一個(gè)因素，就是實(shí)際情況變動(dòng)因素。

1.3 管理原因

一般來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目在房子建成以后，房子可租可售，以不同的方式獲得相對(duì)可觀的利益。如果公司的每一個(gè)項(xiàng)目都沒(méi)有明確設(shè)立管理機(jī)構(gòu)，沒(méi)有合理的將房子進(jìn)行租售支配，只預(yù)期了所有房子通過(guò)銷售帶來(lái)的利潤(rùn)，而實(shí)際上無(wú)法確定最終能帶來(lái)多少利潤(rùn)。一旦發(fā)生房子與銷售脫節(jié)的狀況，勢(shì)必會(huì)造成房地產(chǎn)商品積壓和資金積壓，加之公司的租賃業(yè)務(wù)又相對(duì)較少，銷售的不穩(wěn)定將直接導(dǎo)致公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)開展投資風(fēng)險(xiǎn)控制的重要價(jià)值

2.1 風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值

企業(yè)最核心的目標(biāo)就是經(jīng)濟(jì)效益最大化，而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)。經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵指標(biāo)就是盈利，實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)。但管理者必須要明白，不管是那種投資都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)想要在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中投資，需要提前考慮風(fēng)險(xiǎn)，也需要采取有效地手段來(lái)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。如果事先不做好預(yù)估準(zhǔn)備，一味地認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目好而盲目跟風(fēng)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不足，若發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，很容易導(dǎo)致其陷入絕境。也有很多小型沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)就因?yàn)檎J(rèn)識(shí)不夠，導(dǎo)致投資不當(dāng)，最后面臨嚴(yán)重?fù)p失。

2.2 風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于整個(gè)行業(yè)的價(jià)值

在城市建設(shè)當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)很重要。當(dāng)前我國(guó)實(shí)行了城市化政策，需要提供大量的保障措施跟進(jìn)。還需要制定科學(xué)合理的開發(fā)規(guī)劃，這樣才可以解決在經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中所帶來(lái)的相關(guān)城市病，如環(huán)保、房?jī)r(jià)高等問(wèn)題，也能促進(jìn)公共基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，調(diào)動(dòng)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。怎樣才可以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，需要看總體規(guī)劃是否合理，施工過(guò)程是否高效，后期銷售是否理性，各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)管控措施是否到位等。而在這么多需要考慮的內(nèi)容當(dāng)中，風(fēng)險(xiǎn)管理又是其中的重點(diǎn)。

2.3 對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的價(jià)值

在開發(fā)房地產(chǎn)之前，必須要考慮好供求關(guān)系，這對(duì)于房?jī)r(jià)、成本計(jì)算以及開發(fā)時(shí)間和房屋的數(shù)量等起到了重要的價(jià)值，也可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。可以促進(jìn)城市的建設(shè)，在規(guī)劃當(dāng)中，還需要控制風(fēng)險(xiǎn)來(lái)讓規(guī)劃變得更具有可行性。

3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

3.1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范

（1）在投資前準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。對(duì)于房地產(chǎn)投資策略的形成，必須要明確希望得到怎樣的結(jié)果，還需要決定在現(xiàn)實(shí)條件下能夠得到什么。想要解決這兩個(gè)方面的問(wèn)題，必須要完成市場(chǎng)的相關(guān)預(yù)測(cè)。先需要確定投資對(duì)象，再采用一切的方式來(lái)得到相關(guān)的信息資料，對(duì)項(xiàng)目可能會(huì)取得的費(fèi)用和收益進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。

（2）幫助投資開發(fā)周期的縮短。如果投資的周期比較長(zhǎng)，會(huì)受到更多可變因素的影響，也會(huì)導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大。如果社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生了變化，也會(huì)引起市場(chǎng)環(huán)境的波動(dòng)，收益難以確定，投資商的費(fèi)用也比較難確定，必須要采取相關(guān)的懲罰措施，盡可能地縮短開發(fā)周期，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率。借助于簽約固定風(fēng)險(xiǎn)可以簽訂相關(guān)的合約，對(duì)某些易變的影響因素進(jìn)行固定，減少風(fēng)險(xiǎn)。比如想要固定利率，就可以和銀行簽訂合約。也可以和建筑商簽訂合同，對(duì)概預(yù)算進(jìn)行固定。這些合同的簽訂會(huì)從某種程度上幫助減少風(fēng)險(xiǎn)。簽約的好處大于未簽約，其付出的代價(jià)也高于未簽約。房地產(chǎn)公司必須要權(quán)衡這其中的利害關(guān)系。對(duì)于規(guī)模龐大的項(xiàng)目，可以盡可能地得到金融、保險(xiǎn)以及政府等相關(guān)支持，或者和保險(xiǎn)公司構(gòu)建合作關(guān)系，將一些災(zāi)害帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)公司。

3.2 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)防范

（1）采用組合投資方法。也被稱作是多樣化投資，分為兩種不同的情況。第一種就是將資金有選擇性地放到多個(gè)項(xiàng)目上，降低未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。比如安居工程就是當(dāng)前十分熱門的項(xiàng)目類型，就可以將資金放在這類項(xiàng)目上。另一種方式是按照所投資項(xiàng)目資金的情況，將資金按照不同的比例投放在房地產(chǎn)、股票債券、銀行存款安全性高、房地產(chǎn)投資可以獲得良好的收益。想要確保投資具備流動(dòng)性、收益性以及安全性等，必須要開展相關(guān)的投資組合，對(duì)資金的流量以及流向等進(jìn)行合理安排。

（2）對(duì)于某項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)比較高的項(xiàng)目可以放棄或者終止。在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商會(huì)對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更好的識(shí)別和衡量。還需要考察存在高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開發(fā)的位置、時(shí)間段以及物業(yè)類型。在前期階段，還需要對(duì)地塊的社會(huì)性質(zhì)、自然屬性以及相關(guān)部門對(duì)于土地的使用要求等進(jìn)行調(diào)查和分析。對(duì)于那些已經(jīng)發(fā)現(xiàn)不合格的土地，必須要立刻結(jié)束開發(fā)活動(dòng)，避免在后期出現(xiàn)更大的損失。

（3）對(duì)房地產(chǎn)投資活動(dòng)的方法、地點(diǎn)或者性質(zhì)等進(jìn)行改變。在投資開發(fā)決策階段，開發(fā)商會(huì)通過(guò)開展相關(guān)的可行性研究明確在某塊地上建設(shè)住宅的可行性、建設(shè)商業(yè)寫字樓的風(fēng)險(xiǎn)等，如果發(fā)現(xiàn)建設(shè)住宅的前景更好，那么在明確建設(shè)不同項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小之后，就可以直接從開發(fā)的性質(zhì)來(lái)有效避免建設(shè)商業(yè)寫字樓帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)。另外，開發(fā)商還可以在項(xiàng)目開展之前對(duì)相關(guān)的可行性進(jìn)行專門的研究。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著目前經(jīng)濟(jì)社會(huì)的變化，房地產(chǎn)企業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)逐漸引起了投資者的注意，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范同時(shí)變成了重中之重，本文總結(jié)了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資各階段可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，并提出具體防范措施方案，最大限度地預(yù)防、降低、回避、轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。