房地產(chǎn)測繪問題及對策分析

鄧家祥 陳 虎

(撫州市房產(chǎn)交易中心，江西 撫州 344000)

房地產(chǎn)測繪可以為城鎮(zhèn)規(guī)劃、地理信息系統(tǒng)建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)交易等提供數(shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)管理和測繪技術(shù)相結(jié)合的一種測繪工作，依托最新的測繪技術(shù)手段，進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)調(diào)查。除了最基本的面積測量外，還需要調(diào)查和記錄產(chǎn)權(quán)屬界址點(diǎn)的坐標(biāo)，房屋界址，用地坐落，房屋境界及其附屬物等多方面的內(nèi)容，最后進(jìn)行房地產(chǎn)測繪圖的繪制。房地產(chǎn)測繪與傳統(tǒng)的地籍測繪有相似之處，但也有不同，這主要是因?yàn)閮烧叻?wù)對象不同，所以工作內(nèi)容也就有所區(qū)別。

1 當(dāng)前房地產(chǎn)測繪工作中存在的問題

1.1 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)滯后，法律法規(guī)尚不完善

由于我國的測繪行業(yè)起步較晚，相應(yīng)適用于測繪行業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和法律規(guī)范可操作性不強(qiáng)，權(quán)責(zé)不明確，房屋面積的具體數(shù)值成為房地產(chǎn)交易中爭論的焦點(diǎn)，也給房產(chǎn)監(jiān)管工作和房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來負(fù)面影響。其中對面積有質(zhì)疑的地方主要體現(xiàn)在公攤問題上，建筑物的功能不同，公攤標(biāo)準(zhǔn)有什么不同等,都會(huì)引起一定程度的爭議。

1.2 測繪行業(yè)專業(yè)人才匱乏

目前從事房地產(chǎn)測繪工作的專業(yè)人才比較匱乏，此外正在從業(yè)的部分人員缺乏測繪工作應(yīng)有的專業(yè)素養(yǎng)，也沒有積極更新知識(shí)體系，與現(xiàn)代化的測繪發(fā)展趨勢相脫節(jié)。更有甚者，部分地區(qū)還停留在傳統(tǒng)的手工測量時(shí)代，完全不能適應(yīng)新時(shí)期新階段對測繪行業(yè)提出的新要求，導(dǎo)致房地產(chǎn)測繪造成的糾紛屢有發(fā)生。

1.3 資金投入和管理投入不足

資金投入不足主要是體現(xiàn)在，目前各地的主要精力還是集中于推動(dòng)城市化建設(shè)的步伐上，各地的房屋建設(shè)“量”都上去了，但是“質(zhì)”有待提高。管理不足主要是體現(xiàn)在現(xiàn)在很多的測繪部門缺乏有效溝通，不能實(shí)現(xiàn)資源共享，以至于不必要的測繪重復(fù)進(jìn)行，耗時(shí)耗力。

2 應(yīng)對房地產(chǎn)測繪問題的有效措施

2.1 加強(qiáng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，完善法律法規(guī)

完善房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，讓測繪工作有法可依，是確保房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的基本條件。其中“商品房銷售面積的核定認(rèn)證”應(yīng)當(dāng)被列入產(chǎn)權(quán)管理的法定程序之中，以確保消費(fèi)者的利益得到切實(shí)的維護(hù)。

加強(qiáng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建立統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，讓各地的房地產(chǎn)市場都和諧有序發(fā)展。另外，應(yīng)該明確房產(chǎn)測繪與建筑測繪規(guī)范的區(qū)別，防止將工程測繪的結(jié)果用于商品房面積的計(jì)算。房產(chǎn)測繪規(guī)范與建筑測繪規(guī)范的不同主要表現(xiàn)在6方面。①層高≤2.20m或凈高<2.10m的建筑部位：產(chǎn)權(quán)不計(jì)算其面積，建筑面積計(jì)算1.2m～2.2m的計(jì)算1/2，這種差異在別墅的坡屋頂，閣樓較多的情況下，二者面積差異會(huì)很大。②玻璃幕墻的計(jì)算，產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算時(shí)，當(dāng)幕墻與結(jié)構(gòu)水平距離小于200mm,以幕墻外邊緣為產(chǎn)權(quán)邊界；當(dāng)幕墻與結(jié)構(gòu)水平大于200mm，以結(jié)構(gòu)板往幕墻方向200mm作為產(chǎn)權(quán)邊界。而工程面積計(jì)算規(guī)范里，幕墻的計(jì)算一律按幕墻的外邊緣計(jì)算。③對全封閉的陽臺(tái)全面積計(jì)算，產(chǎn)權(quán)計(jì)算全面積，建筑面積計(jì)算一半。④對于上蓋超過一個(gè)自然層的陽臺(tái)計(jì)算，產(chǎn)權(quán)面積不計(jì)，建筑面積計(jì)算一半。⑤突出主墻體的結(jié)構(gòu)柱，產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算以墻體為邊界，建筑面積計(jì)算時(shí)，按柱外邊計(jì)算，二者相比較，工程面積比產(chǎn)權(quán)面積多，多的面積等于突出主墻體柱的總和。⑥不同部位性質(zhì)的認(rèn)定，房產(chǎn)測繪面積其公用部位的劃分與分?jǐn)偅匆?guī)定按比例分?jǐn)偨o相應(yīng)功能區(qū)或套內(nèi)。建筑面積計(jì)算時(shí)，一般按用途歸類。

另外，一般的公攤標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算方法大致為：公攤面積=套內(nèi)建筑面積×公攤系數(shù)，公攤系數(shù)=建筑總公攤面積÷建筑總套內(nèi)面積，建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)面積。而具體到居民樓、公寓樓、寫字樓、商鋪等因用途不同，公攤計(jì)算方法也有所差異。

2.2 加強(qiáng)人才培養(yǎng)，提升從業(yè)人員素質(zhì)

培養(yǎng)專業(yè)素質(zhì)過硬，綜合知識(shí)全面的測繪從業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)成為未來測繪行業(yè)人才培養(yǎng)的目標(biāo)和原則。因?yàn)槲覀儽仨氄J(rèn)識(shí)到，未來的測繪工作，不僅僅是為房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)，還需要為市政建設(shè)，財(cái)政稅收，治安消防等諸多公共事業(yè)提供服務(wù)。

因此，人才的專業(yè)素質(zhì)和綜合知識(shí)的全面性就顯得尤為重要了。培養(yǎng)新型測繪人才，改善落后測繪方式，融合先進(jìn)測繪技術(shù)，總結(jié)測繪技術(shù)難點(diǎn)，通過多方面的努力，一定會(huì)促進(jìn)測繪行業(yè)的快速發(fā)展。

2.3 加強(qiáng)對房地產(chǎn)測繪行業(yè)的資金、管理投入

城市化進(jìn)程的腳步越來越快，如何讓城市建設(shè)更好的促進(jìn)百姓的幸福生活，是擺在各地各部門面前的重要問題。因此，必須堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，科學(xué)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的有序開發(fā)。想讓房地產(chǎn)測繪更好的服務(wù)于房地產(chǎn)市場開發(fā)，就需要加強(qiáng)資金投入，管理投入等，以便促進(jìn)我國房地產(chǎn)測繪行業(yè)整體技術(shù)水平的提升。另外，各部門之間必須加強(qiáng)聯(lián)系，遵照國家有關(guān)的規(guī)定，制定統(tǒng)一測繪標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)決避免同一房屋不同測繪數(shù)據(jù)和結(jié)果這一問題的發(fā)生。

3 未來房地產(chǎn)測繪工作的發(fā)展趨勢

3.1 房地產(chǎn)測繪智能化

傳統(tǒng)的手工測繪方式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需求，因此，融入科技力量，提高房地產(chǎn)測繪科技化發(fā)展水平，一定是未來房產(chǎn)測繪工作的重要發(fā)展方向。除了實(shí)時(shí)定位系統(tǒng)(RTK)，全球定位系統(tǒng)(GPS)以及手持式激光測距儀，全站儀等測量工具科技化水平提升往外，測繪關(guān)節(jié)中的數(shù)據(jù)分析對比和數(shù)據(jù)記錄，以及數(shù)據(jù)建模和自動(dòng)繪圖功能，都會(huì)進(jìn)一步發(fā)展。傳統(tǒng)的紙上作業(yè)，將變更為無紙化作業(yè)，這些信息的采集、分析、繪制都可以交由電子設(shè)備制作完成。

3.2 測繪信息共享化

在完成房地產(chǎn)測繪科技化和信息化的步伐之后，實(shí)現(xiàn)測繪信息的資源共享，將成為未來重要發(fā)發(fā)展趨勢。打通測繪信息的平臺(tái)壁壘，實(shí)現(xiàn)資源共享，讓測繪信息更好的服務(wù)于城市公共基礎(chǔ)建設(shè)和服務(wù)建設(shè)。這除了需要科技力量和信息力量作為平臺(tái)建設(shè)的依托以外，還需要各部門之間緊密協(xié)調(diào)，相互合作，打通各個(gè)關(guān)節(jié)的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)測繪信息資源和數(shù)據(jù)成果的共享，避免房地產(chǎn)測繪重復(fù)進(jìn)行帶來的人力物力損失。

4 結(jié) 語

總之，為了使房地產(chǎn)測繪工作可以更好的服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)和百姓生活，測繪人員就必須積極發(fā)現(xiàn)和解決工作中存在的問題，不斷提升自身的專業(yè)素質(zhì)，了解和學(xué)習(xí)房地產(chǎn)測繪行業(yè)的新發(fā)展，新趨勢，從而更好的推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。