淺析不動產登記的損害賠償責任

楊英

（貴州省黔西縣國土資源局 貴州黔西 551500）

1 引言

不動產登記制度的建立可以更好地貫徹落實《物權法》的規定，保障不動產交易安全，維護相關權利人的合法權益，而且在國家層來看，有利于我國紀檢部門“反腐倡廉”工作的開展。在不動產登記過程中，可能出現不動產登記出現錯誤的問題，但當前法律對不動產登記中的損害賠償責任規定過于簡略，不夠詳細、到位，更多地停留在原則和宣誓層面。基于以上原因，對不動產登記中的損害賠償責任的研究有著重大理論指導價值和實際應用價值。

2 不動產登記中的損害賠償責任的不足

2.1 登記機構審查模式的不足

（1）《不動產登記暫行條例》的可操作性不足。《暫行條例》確立了審慎形式的審查標準，但其中缺乏對于登記過程中具體問題的反映，這就導致該條例實施后各地不動產登記機構對審查標準的理解不夠統一，甚至會導致行政權干擾不動產交易問題的出現。因此，明確我國形式審查的對象、內容、標準應成為當前立法工作的重點內容。

（2）沒有建立和完善與形式審查相配合的措施。《暫行條例》有形式審查的特征，但在不動產登記機構的審查模式確定后，還應采取措施弱化或消除該審查模式的弊端，達到安全與效益并存，公權和私權并重的目的。我國實行登記生效政策，該政策對登記真實性有著更高要求。《暫行條例》雖然在原則上確立了形式審查的模式，卻沒有采取相應措施與其配套，共同完成對不動產交易的審查職責。

2.2 賠償責任認定的不足

（1）損害賠償責任的性質及法律途徑不夠明確。損害賠償責任的性質不同，所適用的救濟途徑、歸責原則、賠償資金來源和賠償力度就不同。現行的不動產登記制度沒有對損害賠償責任的性質進行規定，相關法律表明，利益受損方有權獲得賠償，但對賠償途徑沒有明確規定，這就無法切實保障利益受損方的合法權益。推進不動產登記制度的完善，就必須對登記機構損害賠償責任的性質進行明確規定，增強實際操作性。

（2）不動產登記的損害賠償責任歸責原則不明確。目前的不動產登記制度都沒有對損害賠償責任適用過錯責任、無過錯責任或過錯推定責任做出明確規定，地方法規對其規定也較為模糊、混亂。

2.3 損害賠償責任承擔的不足

（1）錯誤登記導致的損害賠償的賠償范圍不明確。當不動產登記出現錯誤時，相關權利人的損失包括直接損失和間接損失兩部分，理論界一致認為登記機關應當賠償受害人的直接損失，但對其是否應當對間接損失進行賠償有不同的觀點。有學者認為不動產涉及金額巨大，所謂的間接損失難以預估；有學者認為要保障受害人的合法權益，必須對間接損失進行賠償；還有學者認為應該對二者進行折中處理，在保障受害人權益的同時減小國家財政的壓力，而上述意見在實際操作中還存在很多問題。

（2）風險分散機制不完善。不動產登記對象通常有較高的價值，隨著登記次數增加，登記錯誤的情況不可避免，因此應特別關注對受害人進行賠償的資金來源及管理問題，但現階段我國不動產登記制度沒有涉及到這些問題。一般情況下，因不動產登記錯誤造成的損失由國家承擔，這就加大了國家財政負擔，我國經濟正處于高速發展階段，應采取相關措施來降低財政風險，因此不動產風險分散機制十分重要。

3 我國應采用的不動產登記審查制度

我國應采取審慎形式的審查模式，具體原因如下：

3.1 我國國情的需要

我國澳門和香港特別行政區采取簡易形式的審查模式，這是由于澳門和香港的社會信用體系較好，公民的法治意識較高，不動產登記材料造假的情況較少。而我國正處于社會主義初級階段，信用體系與發達國家和地區相比還有很大的差距，在這種國情下，不動產登記造假的行為也屢屢發生，因此不動產登記機構應對髙發造假問題予以重視。

3.2 登記生效政策的要求

登記生效政策雖與審查形式沒有必然聯系，但登記生效政策下，登記機構對確保不動產登記的正確性負有更大的責任。如韓國實行登記生效政策，其審查形式為審慎形式；而香港、澳門地區采取登記對抗政策，其審查形式均為簡易形式。

3.3 對登記機構權力行使范圍的充分利用

審慎形式的審查模式不要求登記機構對物權變動的原因進行核查，而只對特定材料的真實性予以核查。其中部分材料的核查可以通過登記機構自身的人力、設備進行鑒定，而登記機構對其中某些材料的驗證較為困難，或是驗證的成本較高。對這些材料進行核查的過程不符合形式審查的內涵，應采取審慎形式的審查模式。

4 不動產登記中的損害賠償責任認定及承擔

4.1 不動產登記中的損害賠償責任性質認定

我國登記機構承擔的損害賠償責任屬行政性質，理由如下：

（1）我國實行不動產統一登記后，行政法規確定了地方人民政府的相關部門為特定區域的不動產登記機構，行政機關的性質沒有變，相關的法律未修改完善，即使不動產登記機構參與私人服務活動，不動產登記行為仍具有行政性質。

（2）《暫行條例》規定，不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿等行為。法律、行政法規規定登記行為是不動產登記機構的一項法定職責，這決定了不動產登記機構首要的任務是實現行政管理為目標、具有產生法律效果的行為，故應視為行政行為。

（3）不動產登記的審查、公告、記載及對申請人的審查環節和內部的報批流程嚴格按法律法規規定的行政程序辦理，因此具有行政性。

4.2 不動產登記中的損害賠償責任的承擔

為了使受害人因錯誤登記產生的損失在最大程度上得到補償，申請人、登記機構及第三方應根據侵權理論，基于完全賠償原則對受害人的直接損失和間接損失進行賠償。對間接損失進行賠償前，應評估受害人獲得間接利益的現實性和可能性，對登記侵權未發生情況下必能產生的利益予以賠償，對即使沒有登記侵權情況發生條件下不保證可以產生的利益可不予賠償。不動產登記機構在對受害人進行賠償前，有權要求受害人提供有關證據，從而對受害人的間接損失數額加以確定，若經核實后確認其中存在無效證明，不動產登記機構可不予賠償。

不動產登記的對象通常具有較高價值，故損害賠償金的來源及管理措施十分重要。近年來，投保這種新型資金來源得到了越來越多的重視。此模式下，不動產登記機構作為投保人向保險公司繳納保險費，這樣一來，因不動產登記機構的錯誤登記產生的損害賠償責任由保險公司承擔。部分地區己經開始對這種方式進行試點，以期為錯誤登記導致的賠償責任問題提供一種解決思路。

5 結束語

《物權法》和《不動產登記暫行條例》對不動產登記制度及不動產登記中的損害賠償責任做了初步規定，但其規定過于粗略，所涉及的很多問題目前還存在較大爭議。因此加快建設完善不動產登記制度迫在眉睫，相關學者及立法機構應依據我國國情對不動產登記中的損害賠償責任的審查模式、認定、承擔等內容進行明確規定，做到有法可依，保障不動產登記工作順利進行。

[1]王 源.不動產登記錯誤損害賠償責任研究[J].商，2016（22）：268+230.

[2]楊立新.論不動產錯誤登記損害賠償責任的性質[J].當代法學，2010，24（01）：4～12.

[3]梁蕾.不動產登記中的損害賠償責任研究[J].行政法學研究，2008（03）：56～62.