房地產面積測繪及質量管理要點研究

陳玉珍

（聊城市衡坤房地產測繪中心 252000）

房產測繪對于測繪精準度要求極高，整體工作有著專業性較強的特征，對測繪人員各方面能力與操作規范性都有著嚴格要求。但在實際執行面積測繪過程中，卻可能會因為測繪標準、規范不健全、面積測繪情況復雜以及其他方面因素影響，而使最終面積測繪結果出現問題，因此實施面積測繪質量管控是極有必要的。為探索出最佳面積測繪質量管控方案，相關人員首先應對面積測繪內容進行明確，以為后續方案制定提供相應數據。

1 面積測繪內容

作為房地產測繪重要組成，面積測繪就是指對房屋各層水平面積進行測繪的行為，像房屋使用權面積、建筑面積以及產權面積等，都屬于面積測繪內容。在進行面積測繪過程中，測繪人員會通過對相應儀器以及技術的運用，完成對房屋地理位置、自然狀況與質量和面積的測定工作，能夠為房地產產權管理與稅費征收等工作開展，提供可靠的信息與數據支持，作用極大[1]。

2 面積測繪影響因素

雖然面積測繪工作作用較為突出，但在實際測繪過程中，還是會因為一些因素而對測繪結果準確性造成影響。一方面，房地產領域相關規范與標準還處于不健全狀態，一些細節問題仍然存在，各種新問題也沒有得到有效界定，無法為實際工作開展提供相應數據支持，雖然部分城市已經認識到了這一問題，并開始著手對標準與規范進行了完善，但地區細則規定還需要進一步進行改進，測繪人員對于規范的理解與運用水平也需要繼續進行提升，致使房地產面積測繪工作也隨之受到了相應影響；另一方面，部分房屋建筑面積測繪工作較為復雜，存在著測繪難度大、測量數據過多以及計算量較大等方面的問題，使得測繪人員在實際工作中難免會出現一定問題，所以在實際進行測量時，還需要做好各項質量控制工作[2]。

3 房地產面積測繪質量控制要點

3.1 科學編寫測繪技術設計書

在接到測繪任務之后，測繪單位需要先按照項目綜合情況，完成對測繪技術設計書的編寫工作。在設計書中，測繪人員需要對分攤計算原則、工程概況以及具體測繪項目等內容進行逐一填寫，以對測繪工作開展提供相應數據支持[3]。同時在進行編寫過程中，還要對測繪項目各方面情況進行全面研究，尤其要對分攤關系進行確定，要對特別變更以及分攤情況作出詳細說明，以對分攤關系進行統一，保證各項信息輸入準確性，且可以及時對變更情況以及特殊分攤情況作出調整，以為測繪工作高質量開展奠定良好基礎。

3.2 確定面積計算范圍

為達到理想化測繪結果，在進行測繪工作開展之前，測繪人員需要對房產面積計算范圍、全面積以及半面積等內容進行明確[4]。要按照國家國出臺的各項測繪規范規定，對房屋面積計算部位進行確定，并要借助以往工作經驗，細則對房產建筑結構進行調查與分析，以便按照房屋結構實際特點，制定出相應設計圖紙說明，以對設計圖內容與國家規定規范一致性進行保證，進而計算出正確的房產面積結果，以為后續工作開展提供相應信息支持。

3.3 增強結果監督檢查

現階段，國內測繪結果質量監督檢測序主體主要有三種，即業主監督檢查、主管部門審查以及測繪單位自查，所以為達到理想化監督檢查結果，有關部門要從此三個主體入手，達到預期監督檢查效果。

在進行實際操作時：①要對主管部門審查形式進行強化，要通過增強抽查力度的方式，不斷對房地產測繪結果審核審查力度進行強化，且要對作假測繪單位進行嚴肅處理，并要對吊銷嚴重違規者測繪資格，要對測繪市場風氣與秩序進行有效管控；②很對測繪單位自身力度進行增強，要通過對自身自查實效進行提升的方式，切實提高單位整體測繪水平，確保以往所存在的各項測繪問題能夠得到有效解決，且要通過設置相應獎懲機制的方式，對測繪結果完整性與準確性進行保證；③要對業主進行適當培訓，要通過實際走訪的方式，對業主展開針對性培訓，確保他們能夠真正對測繪知識有所了解，能夠對測繪質量實施簡單監督與審核，以對房地產面積測繪質量提升形成有效助力。

3.4 優化面積計算公用分攤

在確定房產邊長數據、計算面積以及套型準確性的基礎上，對公用面積分攤合理性與面積計算各項問題展開深度研究，要明確面積分攤工作在整體測繪工作中所具有的重要作用，以對分攤面積準確性進行保證。鑒于目前國內房地產測繪軟件還處于不斷完善的階段，測繪人員對于各項軟件的使用熟練程度還需要進行強化，在實際進行操作測算時，很容易會出現面積計算錯誤問題，因此測繪人員需要加大對相關規范的研究力度，并要對地方實施細則進行明確，要在規則與細則的指導下，合理對面積進行分攤與計算，以對計算結果精準度進行保證。同時如果出現了部分公用面積分攤不明確的問題，此時要聯合質檢人員、組織委托人以及技術人員等共同進行協商，以對分攤面積計算準確性與公平性進行保證。

3.5 外業測繪質量把控

房產外業測繪是對測繪工作開展質量進行切實提升的基礎與前提，需要引起測繪人員的足夠重視與關注。在對外業測繪質量進行把控時，一方面要做好房產權界線示意圖分析與調查工作，要對圖中所示的用地范圍與調查表中的房產權界線與用地略圖等設計圖中的內容與實際情況是否一致進行確定；另一方面要對房產測繪結果規范性進行保證，要保證所有內容的完整。同時要做好房地產測量要素檢查工作，要保證各項要素的準確性與完整度，以對外業測繪質量進行保證。

3.6 完善結果公開機制

測繪單位要與主管部門進行聯合，對現行測繪結果公開機制進行優化與完善。不僅要通過對網上發布測繪結果信息與測繪檔案數據進行公開的方式，對測繪結果進行透明化處理，以便接受社會各界的審核、查閱與監督，確保測繪工作所存在的問題能夠被及時發現并解決。同時實施房產面積測繪結果公開處理模式，還可以為產權人與主管部門等權利主體知情權進行保障，能夠讓他們掌握最新的房屋狀況，以讓產權人權益與合法權利得到更好的保護。

此外測繪人員還要做好內業數據處理與管理工作，要保證內業數據能夠對房產各項要素進行明確表述，且房產設計圖表述內容與規格、技術能夠與國家相關規定相符，并可以合理進行歸檔、保存，從而為公開機制落實質量進行保障，確保公開機制優勢能夠得到真正發揮。

4 結束語

有關部門要認識到房地產面積測繪的重要性，要加大對面積測繪工作的研究力度，要在對面積測繪內容與影響因素進行深度剖析的基礎上，結合房屋測量實際需求與測量對象實際情況，做好測繪質量管控方案制定規劃，保證各種面積測繪工作開展質量能夠得到有效控制，能夠通過完善測繪結果公開制度以及管控外業測繪質量等手段，實現對面積測繪的全方面管控，以對最終房地產面積測繪效率與準確度提供可靠保障。

[1]田盛.房產測繪中測繪面積的質量管理[J].建筑工程技術與設計，2016（30）.

[2]鮑齊國，金鑫.試論房地產面積測繪的結果和質量管理[J].商品與質量，2016（34）.

[3]甄帥.房產測繪中測繪面積的質量管理研究[J].城市地理，2016（2）.

[4]牟巍.房產測繪中測繪面積的質量管理研究[J].工程技術：引文版，2016（58）：266.