中小型房地產成本控制的現狀與控制建議

何彥慧

(成都信息工程大學銀杏酒店管理學院，四川 成都 610000)

成本控制指企業根據一定時期預先建立的成本管理目標，由成本控制主體在其職權范圍內，在生產耗費發生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預防和調節措施，以保證成本管理目標實現的管理行為

1 小型房地產成本控制現狀

1.1 成本控制效率低

中小型房地產企業其線性組織結構會因為指令路徑單一或死板，而造成組織系統在一定程度上的運行困難；且企業實行垂直領導，其下屬部門只接受上級領導的命令，部門間的人員協調合作關系少，授權體系的不完善將直接影響項目的工作效率。

1.2 對控制成本的經驗理論無法有效運用

中小型房地產成立以來發展勢頭整體較好，但成立時間相對較短，開發樓盤較少，對有效控制成本的經驗任顯不足。其線性組織結構較強調單個部門的工作，當遇到需跨部門處理的問題時，各部門領導需要花費較多時間去展開和協調工作，而無法在短時間內有效的組織團隊性工作，從而拖慢整體項目計劃的進行。

2 成本控制的建議

2.1 開發階段

作為中小型房地產開發公司，應時刻考慮到自身的局限性。首先，從組織內部結構來說，線性組織結構雖是最符合企業發展的，但存在一些弊端，需采取的應對措施除提高招聘門坎，多招收高學歷畢業生或是有經驗的人員外，還應加強部門間的合作溝通；加強新入職員工培訓，建立良好的獎懲機制，定期進行考評。在人員管理方面加大成本投入會對之后的成本控制產生積極影響。

其次，公司眼光需長遠，應充分考慮購買者的生活質量，而不是一味追求眼前利益。整合利用好社會資源，甚至可以考慮和其他小型房地產公司一起合作開發項目。在資金可以快速周轉的情況下，將項目開發的各個細節做到完美，將會為自己在市場打下良好的口碑以致發展壯大。當兩家小型房地產公司可以合作開發項目時，公司間不僅可以相互學習取長補短，同時資金的利用周轉率提高，將加快項目的進程，提高員工的士氣。

同時，時刻關注國家、地區的經濟政策變化形勢，不貿然與其他房地產公司競爭土地，建立完善內部投資決策機制，加嚴可行性報告的審批。

最后在項目施工之前，對項目的周邊環境進行詳細的勘測，提高拆遷利用率；注意周邊的路政規劃與配套生活設施建設，盡可能提高居民入住后的生活環境。

2.2 采購施工階段

在采購過程中，財務部與采購部應建立雙向的監督機制，可由財務部派人到采購部進行不定期抽查，同時充分調查市場做好采購預算，避免貪污行為發生；在施工方使用物資過程中，也應派專人不定期在現場巡視，避免施工方產生浪費生產材料，不節約資源使用設備等情況發生。

另一方面，好的成本核算要實現與預算的對接，在采購施工之前，充分了解造價構成，可以最大的達到分配資金的合理性。盡可能擴大采購詢價的市場，在價格一直的情況下，保證材料的質量是關鍵所在，或是建立長期合作關系的采購方式。在開始施工后，按工程進度計劃采購材料，并合理使用周轉材料，還可設立專員在采購部指導下進行核算，并與施工方進行對比。

由于采購施工過程中，人工費用占10%，機械費用占20%，材料費用占70%。在最大限度控制采購的成本消耗后，也應注意人工與機械的成本消耗。對施工環境安全的與否以及施工人員人身安全保險的購買與否制定硬性標準，盡可能避免意外事故的發生；定期檢查施工機械的安全性能與操作性能，確保工期除不可抗力外能保質保量完成。

3 經營階段

最后在經營銷售過程中，天成房地產一類的小型房地產企業，應提前制定自己的銷售計劃，組建銷售部，同時制定合理的項目推廣費用預算。在有一個合理的銷售節奏后，進行市場購買力的調查，并建立強有力的執行機制。建立考核獎勵機制，如銷售提成，提高銷售人員工作積極性與執行效率，銷售流程得到優化才能從根本上節約營銷成本。

在宣傳方面，可以尋找長期合作的廣告公司為自己進行宣傳，形成自己的品牌，在銷售時的沙盤、樣板房、戶型單位介紹等銷售工具的制作更能直觀展示商品，吸引顧客。同時可先嘗試性的投放不同廣告至鎖定的廣告媒體，收到市場反饋后，再針對性的大范圍投放廣告；而在物業管理方面也要選擇優秀的物業公司，避免項目開發結束后由于物業的管理不當而對公司聲譽造成影響。筆者認為，天成房地產“組建隸屬于自身的小型園林公司，并將售樓處作為物業管理部門的辦公地點”這一模式是值得推薦的。既保證了項目完工后周邊的環境質量，也為物管部的建立省下一筆可觀資金，并對物管單位起到一定的制約作用。

在經營銷售過程中，還涉及到客顧客與銷售方的討價還價。在對當期房地產市場有明確的定位后，對于自身商品的定價留出合理的回扣區域，以及對交房日期或后續維修服務的承諾，也將大量減少經營期間的成本開銷，同時吸引大量購買力。

參考文獻：

[1] 冉紅山.小性房地產企業成本控制研究[D].西南財經大學，2010.

[2] 鄧仕杰.中小房地產企業項目成本控制研究[D].西南交通大學，2014.