房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風險控制現(xiàn)狀及其完善對策探究

王盟剛

（中冶名泰置業(yè)有限公司 天津 300384）

引言

在近幾十年的發(fā)展過程中，我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了初期發(fā)展、迅猛發(fā)展、優(yōu)勝劣汰等階段。在保證房地產(chǎn)項目質(zhì)量達標的基礎(chǔ)上，有效控制成本，降低風險，才能保障企業(yè)的良性運轉(zhuǎn)。內(nèi)部控制工作，是保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要實踐，對企業(yè)信譽的提高，效益的創(chuàng)造以及發(fā)展的健康化有直接影響。

1 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風險控制現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)投資風險控制問題

投資，是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營項目的重要前提。有效的投資，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的利益。但利益的背后也蘊含著極大的風險，部分房地產(chǎn)企業(yè)具有盲目從眾的投資思想與行為。房地產(chǎn)項目的主要投資人只關(guān)注利益宣傳，忽視了企業(yè)內(nèi)部投資問題的分析。在沒有全面了解信息的基礎(chǔ)上，盲目投資，導致最終投資失敗問題的出現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)與市場內(nèi)的供需情況、投資回報率的高低以及投資規(guī)模的大小，都影響著投資行為的風險[1]。在參與投資的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員不能對這些因素與數(shù)據(jù)進行有效的統(tǒng)計分析。就會使企業(yè)的投資行為風險急劇上漲，使企業(yè)面臨不可挽回的經(jīng)濟損失。

1.2 房地產(chǎn)融資風險控制問題

融資，是具有投資目標與規(guī)劃之后的又一重要舉措。在當前的許多房地產(chǎn)企業(yè)中，銀行貸款仍然是其外部融資的主要方式。房地產(chǎn)項目涉及到的金額較大，對資金的需求巨大，所融資金會成為房地產(chǎn)項目開發(fā)與運營的重要資金來源。與其它融資方式相比，銀行貸款這種融資方式，極易受到國家政策的影響。在國家政策支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時，銀行的貸款審批速度快，放款額度大，利率低。企業(yè)能夠在政策的支持下，以較低的資金成本有效運營房地產(chǎn)項目，降低企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營風險[2]。但當房地產(chǎn)市場的政策發(fā)生轉(zhuǎn)變時，銀行放款審批的時間會越來越長，額度也會受到一定的限制。同時，貸款的利率有所上浮，這對于企業(yè)成本管理是極為不利的。不僅降低了其利潤的空間，還是其融資風險大大提高。與此同時，購房者的需求也會因為政策的影響發(fā)生變化。銀行機構(gòu)通過控制個人購房貸款額度，去影響購房者的行為。個人購房審批金額下降，貸款條件有所提高，會導致房地產(chǎn)項目銷售量下降。銷售量下降，使得企業(yè)的預售回款變慢，直接影響其外部融資的風險。

1.3 房地產(chǎn)成本風險控制問題

成本控制，是貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)與運營每一個環(huán)節(jié)的。要使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益最大化，就要做好有效的成本控制工作。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)和設計環(huán)節(jié)，應當通過設計方案的敲定，預算工程所需資金明確成本范圍。成本控制從這個環(huán)節(jié)就應該開始做起。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將成本控制工作落實到房地產(chǎn)項目的開發(fā)與設計環(huán)節(jié)中。工程概預算的工作往往交給另外的中介機構(gòu)，這樣的方式雖然方便了企業(yè)日常運營，卻沒有解決成本控制問題，使得企業(yè)內(nèi)部的控制工作和風險預測不能有機結(jié)合在一起[3]。

2 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風險控制完善對策

2.1 企業(yè)內(nèi)部投資風險控制策略

前期投資測算人員，應當提升個人技能以及專業(yè)水平，應當全面了解國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀經(jīng)濟措施，了解國家經(jīng)濟發(fā)展形勢預測其變化[4]。了解政府對房地產(chǎn)市場態(tài)度的變化，經(jīng)濟發(fā)展的總體趨勢。國家人口增減以及人口結(jié)構(gòu)的變化，居民收入水平的變化，居民消費心理的變化等這些信息。能夠幫助前期投資測算人員更好地了解房地產(chǎn)項目的市場，明確市場定位。與此同時，還應當多多了解其他房地產(chǎn)項目的經(jīng)營情況，從房地產(chǎn)項目所處的地理位置、交通狀況、周邊配套設施、入住居民家庭成員的構(gòu)成、整體文化水平等信息，以此來確定所要開發(fā)的房地產(chǎn)項目是否適合所在地區(qū)。只有全面了解多元化的信息，才能讓房地產(chǎn)項目的設計方案更加合理。為其安排最佳的銷售時期，以此來降低房地產(chǎn)企業(yè)資金成本的投資風險，最大程度上實現(xiàn)目標投資回報率。

2.2 企業(yè)內(nèi)部融資風險控制策略

融資，是房地產(chǎn)企業(yè)運營和發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過有效的融資，企業(yè)獲得必要的資金，用于開發(fā)和運營具體的房地產(chǎn)項目。融資的安全化，能夠幫助企業(yè)建立健全的資金鏈，并靈活運轉(zhuǎn)。在加強內(nèi)部控制的過程中，要把控好企業(yè)運營的風險，必須要重視內(nèi)部融資風險的有效控制。在過去的融資過程中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍然傾向于銀行貸款，這會導致企業(yè)面臨較高的融資風險。有效控制風險，就要擺脫單一的融資方式。必須堅持與時俱進的企業(yè)運營理念，盡可能多地開拓房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。將其基金、信托等方式，納入到企業(yè)融資體系中來。同時，也可以根據(jù)房地產(chǎn)項目，尋找具有相同意愿的合作伙伴。通過出資的方式，參與到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營中來[5]。

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者，可以利用資金跟投的方式去籌集運營資金。以此來保證資金在可以控制的時間范圍內(nèi)到位，從而降低銀行貸款融資的風險。加強內(nèi)部風險的控制，需要企業(yè)關(guān)注內(nèi)部融資的有效管理。企業(yè)內(nèi)各個部門的有效協(xié)作，使房地產(chǎn)項目在達到預售條件時及時開盤預售。財務部門，應當安排專業(yè)人員去了解房地產(chǎn)商品銷售回款的具體情況，使資金能夠在合同約定的期限內(nèi)有效收回。銷售部門，要結(jié)合當?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，以及政府的調(diào)控策略，有機改變營銷手段。以此來保證銷售量，使回款數(shù)量達標。每一位房地產(chǎn)企業(yè)的管理者，必須需要從企業(yè)自身的情況出發(fā)，將企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)負債率控制在合理范圍內(nèi)。通過外部融資和內(nèi)部融資的有機結(jié)合，優(yōu)化企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，使融資獲得的資金得到高效地使用。在降低企業(yè)融資成本的同時，將融資的風險降下來。

2.3 企業(yè)內(nèi)部成本風險控制策略

成本風險的控制，是實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益目標的重要前提。加強成本風險控制，需要房地產(chǎn)企業(yè)對具體項目作出科學完整的工程預算。在每一個涉及到成本控制的環(huán)節(jié)，都加強控制力度，通過有效的監(jiān)察管理，實現(xiàn)成本風險降低的目標。

在制定合同時，需要仔細考量每一個條款對企業(yè)的影響。關(guān)注每一個數(shù)字對應的具體內(nèi)容，降低工作失誤帶來的成本控制風險。在工程洽商變更的環(huán)節(jié)，企業(yè)需要對相關(guān)的工程內(nèi)容以及工程量進行科學審查，嚴格管控。不能因為大量洽商，造成實際工程成本過多超出預算。一旦超出預算，企業(yè)的自身利益就會受到威脅。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制人員，更應當從實際情況出發(fā)，結(jié)合不同階段房地產(chǎn)項目的成本需求去構(gòu)建成本控制工作體系。從每一個階段的成本控制特點入手，明確靈活的成本控制方法。

3 結(jié)語

綜上所述，內(nèi)部控制是企業(yè)內(nèi)部管理的重要內(nèi)容之一。特別是在當前的經(jīng)濟環(huán)境下，市場需求的變化，讓企業(yè)開始思考內(nèi)部控制策略的改變。房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的發(fā)展環(huán)境已與前十年大不相同。采取有效的內(nèi)部控制策略，積極應對市場變化帶來的挑戰(zhàn)，為企業(yè)打造良好的內(nèi)部控制環(huán)境，才能保障企業(yè)運營的平穩(wěn)化。