城市老舊居住小區“微改造”模式的探討

楊鴻揚

（南寧市房屋安全鑒定所 廣西南寧 530023）

1 前言

說到居住小區，人們首先想到的是現代化的高層建筑配上宜人的景觀設計，但其實在每個城市光鮮靚麗一面的背后，都有著“臟亂差、殘破缺”的老舊居住小區。多年來，老舊居住小區的整改治理工作，一直是地方政府各級行政主管部門狠抓落實的攻堅戰和持久戰。在探索如何長久有效地整治改造老舊居住小區的道路上，政府主管部門在取得一定成績的同時，積累了不少的經驗，同時也吸取了不少的教訓。十九大后，個別先進城市率先提出“舊小區、微改造”的試點工作，讓廣大群眾不分階層地共享新時代城市發展的文明成果，共建住的安全舒適。作為一個事關廣大民生的新舉措，筆者對城市老舊居住小區“微改造”模式進行了積極的探討，提出思考和建議，希望對全國老舊居住小區的整改治理工作提供積極的經驗和有效的借鑒，為改善民生大計添磚加瓦。

2 老舊居住小區現狀

老舊居住小區一般指1990年（含）以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、環境衛生較差、沒有建立長效管理機制的居住小區（含單棟住宅樓）。普遍存在以下問題：

（1）房屋結構老化，年久失修。因建設時間早，受當時建設標準和建設條件的限制，90年代前建設的房屋目前普遍存在主體結構老化、墻體屋面開裂滲水、混凝土構件開裂露筋等破損現象，加上缺乏維護保養，年久失修，導致部分老舊居住小區的房屋破舊不堪，存在極大的安全隱患。

（2）設施設備破損、配套設施不全。經過多年使用，并受限于當年的建設條件，老舊小區目前普遍出現給排水管道銹蝕、樓梯狹小逼仄，消防設施落后甚至缺失、停車位不足導致侵占公共綠化空間、居民健身設施缺乏、燃料供應未接入市政天然氣等問題。

（3）居民公共服務意識不強，物業管理不到位。由于歷史原因，老舊居住小區的產權構成有房改房、公租房、回遷房、商品房等結構，多種產權形式共存導致產權界定模糊不清，居民構成人群復雜，認知水平和消費觀念的不同，導致對物業公共服務的屬性認知不足，部分居民不能充分認識物業管理的真正含義，物業收費困難，導致只能降低物業服務標準，有的小區甚至處于無人管理的狀態，是造成老舊小區臟亂差的直接原因。

3 “微改造”的構想

老舊居住小區“微改造”相對的是過往一直以來采取的“大拆大建”的改造方式。歷年經驗表明，推倒重來的大拆大建，往往因各方利益難以協調，導致舊改工作難以推進，有的小區業主住在危房等了多年，卻遲遲看不到舊改的希望。而成功拆除重建的小區，取而代之的幾乎都是千篇一律的現代化高層住宅區，社區原有的風土人情和歷史風貌蕩然無存。基于以上原因，提出了老舊居住小區“微改造”的構想。

老舊居住小區“微改造”指通過采取一些切實可行的整改措施，對小區公共空間進行重新規劃，對房屋結構進行維修加固，完善公共配套設施，推行物業管理，有效改善老舊居住小區的生活條件，提升居民生活品質。這種漸進式的微更新改造，強調城市建設過程中的有機更新、保護和傳承，與“大拆大建”方式強調快準多的經濟效益不同，微改造更注重社會綜合效益和長遠利益的實現。

4 “微改造”的內容及措施

4.1 老舊房屋建筑本體改造

老舊房屋建筑本體改造，包括房屋結構加固；外墻整飾、保溫改造，屋面防水、保溫改造；外門窗改造；陽臺欄桿更換、雨篷改造、拆除違章建筑、逾期臨時建筑等。外墻整飾，原則是尊重歷史風貌，保留原建筑外觀，做法是保留原有貼面良好的部分，對風化、受潮、開裂的部分，更換優質材料重做，可增加攀緣植物豐富立面。屋面維修，鑿除原老化失效的防水層，重新鋪設，并盡量鼓勵居民增設綠植。陽臺欄桿，破損嚴重的直接拆除，更換為不銹鋼欄桿。單元出入口處的混凝土板雨篷普遍開裂、露筋銹蝕嚴重，改造為鋼復合材料瓦蓋。

4.2 完善公共配套設施

完善公共配套設施，包括修補、拓寬小區道路、改造小區給排水管網，暢通電力線、電話線、數字電視線等“三線”，改造公共照明系統，改造消防設施、更換加壓水泵，引入天然氣管道，更新維修或加裝電梯，安裝小區視頻監控系統、增設小區出入口及樓棟單元門禁系統，以及重新規劃地面公共空間、補建、修葺綠化，同時合理布置機動、非機動車位；合理設置生活垃圾投放點，增設健身器材，增設無障礙設施，增設科普櫥窗、文化宣傳欄等。

4.3 推行物業管理

老舊居住小區整治改造的成果，需建立長效管理機制鞏固成果，應整合相關工作部門職能，形成有效的物業管理模式。目前老舊小區日常管理主要分三類情況：居民自管、政府和居民共管、引入市場化物業服務企業。在老舊小區改造的初期，建議先保持原有的管理模式，并成立街道社區級的物業督導中心，切實加強對小區物業管理工作的指導力度，協調處理好各方關系，通過調查問卷摸清居民對物管的需求，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業服務項目和方式。待居民對物業管理和服務認可后，明確業主在物業管理中的權力和義務，樹立“花錢買服務”的物業管理消費意識，依照市場行為選擇專業化的物業服務企業。

5 為“微改造”可行性提供保障的關鍵措施

5.1 政府高度重視，各部門協同推進，建立長效機制

老舊居住小區改造是重要的民生工程、發展工程，是解決城市發展不平衡不充分問題，實現人民群眾對美好生活向往的重要抓手，各級政府應高度重視，積極推進。改造涉及的項目較多，房屋翻修、拆除違章建筑、綠化、鋪路等，特別是受規劃、住戶意愿等因素限制，如部分小區不具備增加停車位等住戶強烈改造需求的實施條件、增加電梯、違章建筑難以拆除等問題，往往需要規劃、建設、城管、園林、工商、公安、市政等多個部門協同推進，各級部門要制定落實共同推進老舊小區微改造的相關指導文件，構建職能部門聯席會議制度，采取特事特辦方式簡化辦事流程，共同推進重要民生工程的建設。

5.2 廣泛征求居民意見，充分尊重居民的意愿，體現以人為本的理念

在改造前期，通過發布公告、挨家挨戶發送征求意見表等多種形式廣泛征求居民的意見，只有征得絕大多數居民同意改造及進駐物業，才能為后期的物業服務、保持改造成果打下基礎。改造方案設計環節，要充分考慮絕大多數居民的意見，使小區改造獲得居民的支持，做好宣傳引導，以群眾喜聞樂見的形式加強老舊小區微改造工作宣傳和成效展示，提升社會認同感，營造共建共享共治的良好氛圍。

5.3 合理規劃布局，保留社區特色文化

充分發揮規劃在老舊小區改造中的前瞻性和指導性作用，結合小區基礎設施改造，做好整體規劃，遵循功能性、針對性、適用性以及美觀性原則，對社區內的建筑物、構筑物、公共綠地和活動空間進行充分的設計。進行功能劃分，開辟公共開敞空間，整治環境、美化景觀，因地制宜，形成老舊小區改造的特色。老舊小區居住著城市的原住民，見證了城市的高速發展，承載著這座城市最為寶貴的記憶，故在小區改造過程中，在讓市民生活更舒適的同時，要最大程度保留城市記憶，加強具有社區特色的文化標識、藝術介入設計，提高居民歸屬感，杜絕一切生搬硬套、毫無特色的流水線作業。

5.4 拓寬融資渠道，引入市場資本，探索持續更新機制

老舊小區微改造是一項持長期的持續性復雜工程，單純依靠政府長期單方面投入是不切實際的。要保證老舊小區微改造資金投入的可持續性，必須引入市場活力，通過引入社會資本，以“市場之手”尋找老舊小區綜合改造的效益和商機，積極探索老舊小區的投資鏈與收益鏈。如挖掘老舊小區的先天區位優勢，合理利用小區閑置土地和簡陋房屋進行再開發，設置停車位、幼兒園等公共設施投入運營，收回的資金可用于維持小區微改造成果；增設電梯方面，采取政府支持、企業投資、受益業主付費的模式，采用PPP方式，引入社會資本，推進改造實施。

5.5 精確定位微改造

老舊小區綜合整治能很大程度上解決房屋和小區本身的問題，以較小的投入在短時間內提升小區的居住條件，但不能從根本上解決造成老舊小區各種問題的歷史和管理問題。對于一部分特別老舊，改造價值不高或完全不具有改造價值的老舊小區，應結合棚戶區改造、商業開發等其他手段綜合考慮。

6 結語

總之，“微改造”是一種漸進式改造，在整體協調原則下對局部區域進行加建、新建、改建的模式。相對于推倒重建的方式，更有利于保留與延續社區空間結構，在改造中充分利用老舊社區原有資源，降低改造成本，針對不同的建筑與環境質量問題，考慮保留、整治以及改造開發，是非常值得推廣應用的城市老舊居住小區改造模式。

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