新形勢下房地產高周轉模式

姚清振 徐 強 孫克陽 李 娜

（聊城大學建筑工程學院 聊城 252000）

引言

2017年10月18 日，黨的十九大在北京召開，十九大報告對我國社會主義歷史新方位、社會主要矛盾、發展戰略安排都有新的界定。目前，房地產企業是我國的支柱產業，它關系到每位公民的切身利益，十九大報告中直接提及到房地產的只有一句話：“房子是用來住的、不是用來炒的，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。[1]這句話可以看做未來房地產政策的總綱領。十九大結束后，多地出臺多項政策來響應十九大報告的良性引導。

1 “高周轉”模式概述

房地產行業是一個綜合性的行業，其涉及建筑設計、金融、法律、施工、銷售、物業管理等多方面的行業，一個項目的成功開發，需要各方面的專業人才和各項機構。房地產行業是資金密集型行業，一個項目投入可達幾千萬、上億、甚至幾十億?；诜康禺a行業的綜合性和資金投入大的特點，項目持續時間越短、資金回流越快越對地產商有利。近幾年，土地出讓金在項目總投資中的比重越來越大，地價的不斷攀升加劇了房地產企業的資金壓力。除此之外，融資難也是房企面臨的另一個難題。國內銀行貸款是房地產企業資金的主要來源，但近年來，受政策影響，銀行給房地產企業放貸的門檻越來越高。在上述背景下，各房企基于自身特點，以“高周轉”模式來實現企業利益的最大化。

房地產高周轉即資金的高速流轉，對于房地產企業而言：①要求減少資金占用的時間，少支利息；②高周轉同時可規避開發風險。評判一個項目是否做到高周轉，關鍵要看三個指標：a.整體的現金流回正時間；b.是從拿地到動工、預售的時間；c.銷售去化速度。[2]

2 房地產行業發展模式轉變

黨的十九大報告指出：“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾?！痹谶^去十幾年的時間中，房地產行業快速發展，房價也是逐年攀升，一部分人已有多套房而還有相當多的人不得不成為房奴，甚至沒有住房，這不利于社會的公平正義，不利于人們對美好生活的追求。因此，社會主要矛盾的變化會引起國家對房地產行業發展政策的糾偏。

無論國家戰略還是地方政策，都明確了房地產行業轉型是未來發展的趨勢，并且已經開始轉型。房地產行業的門檻已經越來越高，固守傳統的發展模式已不能滿足房地產企業自身發展的要求。對房地產企業而言，在房地產發展模式全面轉型來臨之前，壯大企業實力，以支持發展模式的轉變。

3 高周轉依然適用的理由

3.1 行業機遇期未結束

高周轉模式的適用前提有兩個：①房產可以交易；②商品房預售許可制度不被取消。除部分城市的限自持的房產項目外，其它房產均可交易。下放房地產預售許可證在一定程度上可以減小房產預售許可證的辦理難度，有利于更好管理房地產預售情況。2010年兩會上就有政協委員提出取消商品房預售許可證制度，但在2012年商品房預售許可證的審批權被下放，這也預示著商品房預售許可證制度在短時間內不會被取消。

國家、地方政府出臺的措施并未嚴重影響高周轉模式在房地產開發中的應用，行業機遇期并未結束，在行業機遇期內，各房地產企業應抓住機遇，不斷壯大。

3.2 高周轉模式助力企業的壯大、轉型

目前，各大房地產企業均利用高周轉模式不斷壯大，高周轉模式的成功運用與否，關系到企業在房地產行業中的成敗，以碧桂園為例，高周轉模式下碧桂園的銷售額正以不可思議的速度增長。

雖然行業機遇期依然存在，但不會永遠存在，未來房地產模式必將發生變化，只有實力強、規模大、品質好的企業才能從容應對行業發展模式轉變帶來的挑戰。高周轉模式是各房企發展壯大的通用法則。

（1）只有快，才能抓住行業機遇期，快速做大做強。雖然房地產行業機會全面進入調控期，并不意味著沒有了發展空間，對于有準備的企業，目前的房地產市場依然是黃金期。2017年，商品房銷售面積169408萬m2，比上年增長7.7%，房地產開發企業土地購置面積25508萬m2，比上年增長15.8%，房屋施工面積781484萬m2，比上年增長3.0%，從數據看，近幾年房地產行業依然沒有衰退的跡象?；蛟S，未來幾年是房地產行業的最后機遇期，如果房地產企業不抓住最后的機會，很可能就會被行業淘汰，在資金有限的前提下，只能繼續使用高周轉模式。

（2）只有高周轉才能增加利潤。根據房地產行業回報率公式：F=f1×f2×f3（f1是利潤率，f2是周轉率，f3是財務杠桿率）[4]，近年來，房地產利潤持續走低，而土地價格越來越高，財務杠桿率也越來越低，所以，房地產企業提高回報率的最有效的途徑是提高周轉率。

4 結束語

黨的十九大后，房地產行業進入了新時代，隨著部分城市推出“競自持”政策后，陸續會有越來越多的城市也會來效仿。房地產企業在進行高周轉模式開發的同時，也要及時思考在自持模式下如何實現盈利，如何構建新型的盈利模式。在以高周轉為支撐的房地產行業機遇期內盡早地未雨綢繆、實現房企盈利模式向以自持性物業投資和運營為核心的資產管理人盈利模式的轉變，是大型房企面臨的緊迫的課題。

[1]十九大報告[R].北京：2017，10：18.

[2]夏 凌.高周轉開發或成房企比拼的硬件[N].中華工商時報，2014-2-21.（B02）.

[3]宋延慶.“新三高一輕”將是地產主流模式[J].城市開發，2015，05：63.