新形勢下房地產(chǎn)高周轉模式

姚清振 徐 強 孫克陽 李 娜

（聊城大學建筑工程學院 聊城 252000）

引言

2017年10月18 日，黨的十九大在北京召開，十九大報告對我國社會主義歷史新方位、社會主要矛盾、發(fā)展戰(zhàn)略安排都有新的界定。目前，房地產(chǎn)企業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，它關系到每位公民的切身利益，十九大報告中直接提及到房地產(chǎn)的只有一句話：“房子是用來住的、不是用來炒的，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。[1]這句話可以看做未來房地產(chǎn)政策的總綱領。十九大結束后，多地出臺多項政策來響應十九大報告的良性引導。

1 “高周轉”模式概述

房地產(chǎn)行業(yè)是一個綜合性的行業(yè)，其涉及建筑設計、金融、法律、施工、銷售、物業(yè)管理等多方面的行業(yè)，一個項目的成功開發(fā)，需要各方面的專業(yè)人才和各項機構。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，一個項目投入可達幾千萬、上億、甚至幾十億。基于房地產(chǎn)行業(yè)的綜合性和資金投入大的特點，項目持續(xù)時間越短、資金回流越快越對地產(chǎn)商有利。近幾年，土地出讓金在項目總投資中的比重越來越大，地價的不斷攀升加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。除此之外，融資難也是房企面臨的另一個難題。國內銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源，但近年來，受政策影響，銀行給房地產(chǎn)企業(yè)放貸的門檻越來越高。在上述背景下，各房企基于自身特點，以“高周轉”模式來實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

房地產(chǎn)高周轉即資金的高速流轉，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言：①要求減少資金占用的時間，少支利息；②高周轉同時可規(guī)避開發(fā)風險。評判一個項目是否做到高周轉，關鍵要看三個指標：a.整體的現(xiàn)金流回正時間；b.是從拿地到動工、預售的時間；c.銷售去化速度。[2]

2 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式轉變

黨的十九大報告指出：“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。”在過去十幾年的時間中，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房價也是逐年攀升，一部分人已有多套房而還有相當多的人不得不成為房奴，甚至沒有住房，這不利于社會的公平正義，不利于人們對美好生活的追求。因此，社會主要矛盾的變化會引起國家對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策的糾偏。

無論國家戰(zhàn)略還是地方政策，都明確了房地產(chǎn)行業(yè)轉型是未來發(fā)展的趨勢，并且已經(jīng)開始轉型。房地產(chǎn)行業(yè)的門檻已經(jīng)越來越高，固守傳統(tǒng)的發(fā)展模式已不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的要求。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，在房地產(chǎn)發(fā)展模式全面轉型來臨之前，壯大企業(yè)實力，以支持發(fā)展模式的轉變。

3 高周轉依然適用的理由

3.1 行業(yè)機遇期未結束

高周轉模式的適用前提有兩個：①房產(chǎn)可以交易；②商品房預售許可制度不被取消。除部分城市的限自持的房產(chǎn)項目外，其它房產(chǎn)均可交易。下放房地產(chǎn)預售許可證在一定程度上可以減小房產(chǎn)預售許可證的辦理難度，有利于更好管理房地產(chǎn)預售情況。2010年兩會上就有政協(xié)委員提出取消商品房預售許可證制度，但在2012年商品房預售許可證的審批權被下放，這也預示著商品房預售許可證制度在短時間內不會被取消。

國家、地方政府出臺的措施并未嚴重影響高周轉模式在房地產(chǎn)開發(fā)中的應用，行業(yè)機遇期并未結束，在行業(yè)機遇期內，各房地產(chǎn)企業(yè)應抓住機遇，不斷壯大。

3.2 高周轉模式助力企業(yè)的壯大、轉型

目前，各大房地產(chǎn)企業(yè)均利用高周轉模式不斷壯大，高周轉模式的成功運用與否，關系到企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的成敗，以碧桂園為例，高周轉模式下碧桂園的銷售額正以不可思議的速度增長。

雖然行業(yè)機遇期依然存在，但不會永遠存在，未來房地產(chǎn)模式必將發(fā)生變化，只有實力強、規(guī)模大、品質好的企業(yè)才能從容應對行業(yè)發(fā)展模式轉變帶來的挑戰(zhàn)。高周轉模式是各房企發(fā)展壯大的通用法則。

（1）只有快，才能抓住行業(yè)機遇期，快速做大做強。雖然房地產(chǎn)行業(yè)機會全面進入調控期，并不意味著沒有了發(fā)展空間，對于有準備的企業(yè)，目前的房地產(chǎn)市場依然是黃金期。2017年，商品房銷售面積169408萬m2，比上年增長7.7%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25508萬m2，比上年增長15.8%，房屋施工面積781484萬m2，比上年增長3.0%，從數(shù)據(jù)看，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)依然沒有衰退的跡象。或許，未來幾年是房地產(chǎn)行業(yè)的最后機遇期，如果房地產(chǎn)企業(yè)不抓住最后的機會，很可能就會被行業(yè)淘汰，在資金有限的前提下，只能繼續(xù)使用高周轉模式。

（2）只有高周轉才能增加利潤。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)回報率公式：F=f1×f2×f3（f1是利潤率，f2是周轉率，f3是財務杠桿率）[4]，近年來，房地產(chǎn)利潤持續(xù)走低，而土地價格越來越高，財務杠桿率也越來越低，所以，房地產(chǎn)企業(yè)提高回報率的最有效的途徑是提高周轉率。

4 結束語

黨的十九大后，房地產(chǎn)行業(yè)進入了新時代，隨著部分城市推出“競自持”政策后，陸續(xù)會有越來越多的城市也會來效仿。房地產(chǎn)企業(yè)在進行高周轉模式開發(fā)的同時，也要及時思考在自持模式下如何實現(xiàn)盈利，如何構建新型的盈利模式。在以高周轉為支撐的房地產(chǎn)行業(yè)機遇期內盡早地未雨綢繆、實現(xiàn)房企盈利模式向以自持性物業(yè)投資和運營為核心的資產(chǎn)管理人盈利模式的轉變，是大型房企面臨的緊迫的課題。

[1]十九大報告[R].北京：2017，10：18.

[2]夏 凌.高周轉開發(fā)或成房企比拼的硬件[N].中華工商時報，2014-2-21.（B02）.

[3]宋延慶.“新三高一輕”將是地產(chǎn)主流模式[J].城市開發(fā)，2015，05：63.