試分析房地產開發企業合約管理對項目成本的控制

趙勇

引言

近年來我國的房地產行業發展迅速，在促進我國國民經濟發展中做出了巨大的貢獻。現階段在房地產開發企業中應用合約管理來加強對項目的成本控制，在實踐過程中也取得了一定的成效，具有重要的意義。通過合約管理來實現對項目成本的有效控制，成為當前行業內主要的關注焦點，一方面可以降低項目成本的投入，另一方面還可以降低開發企業的運營風險，因此加強對其的研究有著重要的實踐意義。

1 房地產開發企業進行合約管理的必要性

1.1 有效保證項目的實施進度

房地產項目的開發設計程序繁多，整體過程也相對比較復雜，另外所涉及的范圍也相對較廣，不僅限于開發的土地、施工材料、過程管理以及財務管理等部分內容，在實際操作中還會遇到其他一些比較重要的問題，比如，房地產開發的周期相對時間都比較長，所以對工期安排計劃以及設計都非常重要。所以，在項目實施過程中容易出現施工界面不清以及責任含糊的情況，并且由于合同中對權利和義務的不清晰劃分還會增加一些計劃外的成本，致使項目的成本增加。另外，如果在項目實施過程中發生合同內容的變更，而又未及時進行合同條款的補充和簽訂將會導致合同糾紛，影響施工的進行。所以，通過制定合約的形式在項目規劃時就對其進行有效管理，可以在很大程度上減少糾紛和矛盾的產生，保證施工進度和施工質量。

1.2 可以有效降低項目風險

科學有效的合約管理在房地產開發的整個過程中可以實現對施工過程的完善，還可以在很大程度上降低項目管理的風險。由于房地產項目的施工周期長，涉及因素多，所以在施工過程中容易發生人、物的不匹配問題，存在一定的風險，然而通過合約管理可以將過程中可能發生的問題都通過合約的形式進行約定，可以在一定程度上保證施工過程的穩定性，有益于項目的成本控制。一方面，有效地合約管理可以縮短施工周期。如果整個施工過程都嚴格按照合約的內容和管理標準執行，那么就可以很好的保障施工的進度，保證施工規劃的落實，從而降低未知的風險；另一方面，通過對項目進行合約管理可以實現對項目施工環節中的相對調整，確保施工規劃和施工計劃的順利實施。在整個施工過程中執行合約內容，可以大大降低施工人員的施工風險，并降低開發企業的資金風險，從而更好的實現對項目成本的控制。

2 合約管理對工程項目成本控制的現狀分析

2.1 合約的編制階段

在對房地產開發項目進行成本控制的過程中，由于一些未建立成本數據庫，未能對成本數進行有效管理，企業的成本數據都缺乏一定的銜接性，容易導致項目成本的數據在項目前期以及項目后期發生不一致的現象，有的企業中的現象甚至表現為更為嚴重的數據重復現象，這些問題的產生不利于對項目成本的控制，容易發生控制措施的失效。

2.2 合約的執行階段

①在執行階段合同所涉及的內容和范圍非常廣，而執行的過程中也是多個合同同時執行，在合同執行有效的同時應該在整體的成本中減去合同的實際發生金額。②因為房地產開發企業在項目施工實施過程中需要擬定的合同數量非常大，容易導致合同管理出現混亂。因為每一份合同都是一份風險，而沒有提前做好分配則會影響合同在施工中起到的約束作用，也會加重工作人員的工作量，而影響工程的進展。③在房地產項目實施的過程中，會存在費用余量的情況，對余量管理的不得當就會導致成本的支出增加。

2.3 合約的動態成本分析階段

在房地產開發過程中，需要及時對成本的執行情況進行監督和審核，這樣就能夠避免出現成本超支的情況。在眾多的房地產企業合約管理中，雖然對成本支出的情況有所記錄，但是卻存在上報時間滯后的情況，這樣便有可能讓成本管理存在風險。如果對成本數據反饋不及時，必然影響動態成本的數據信息，這樣的動態成本分析階段嚴重影響了整個的項目推進實施。

2.4 合約的成本后評估階段

房地產開發項目結束后，要及時對項目的成本進行整體的評估。由于部分房地產企業在成本管理過程中缺乏相應的成本控制和管理體系，導致后期成本統計工作由于缺乏大量的成本數據而無法開展。并且房產開發企業的員工也具有較強的流動性，也將導致成本數據的缺失，頻繁的資料交接手續在很大程度上會降低工作效率也會造成成本的增加，不利于對項目成本的控制。

3 加強房地產開發企業合約管理對項目成本的控制策略

3.1 加強合約管理制度的完善

合約管理在項目成本控制中具有重要的作用，一方面，合約的簽訂可以約束項目成本變化的隨意性，另一方面也可以有效推動項目的進展。因此，加強合約管理制度的建立和完善是現代房產開發企業實現成本控制的先決條件。在建立合約管理制度時，一定要以國家的法律法規作為基礎依據，合約內容和條款要清晰完善，保證其科學性。

3.2 加強運營團隊體系的完善

對合約進行管理的人員必須具有較強的專業能力和素質，在對團隊人員進行管理時一定要注意工作內容和責任的認定和劃分，保證其具有科學合理性，促進團隊人員之間的合作配合。團隊人員在具體的工作過程中要不斷加強對合同內容簽訂以及后期執行情況的管理，不斷提高合同的質量，并不斷進行管理創新，保證房地產企業的穩定發展。

3.3 加強人員素質的完善和提高

合約管理的直接制定者和管理者是人，所以合約管理人員素質能力的高低直接關系著合約管理的質量高低。因此，一定要不斷提高相關人員的專業技能和素質能力，很大程度上保證合約管理對成本控制的成效。房產開發企業可以開展定期的培訓，以不斷提高其素質和能力，加強其對合約管理的認識，提高合約管理在成本控制方面的應用效果。

3.4 項目實施過程中盡量壓縮合約數量以減少風險

房地產開發企業在通過合約管理對項目成本進行控制時，一方面要保證合同內容的完善，另一方面也要盡量減少合約的數量，降低合約管理的難度，很大程度上可以降低一定的風險。如果在房地產開發過程中為了將開發過程中所涉及的要素都用合約來進行約束，那么勢必會造成合約數量的增加，對合約管理造成很大的難度，同樣，也會有造成多個合約中內容的交叉繁瑣，不利于項目的成本控制。所以，要盡量壓縮合約的數量，精簡合約內容，避免交叉而導致對同一要素進行多向規定，提高合約管理效率，有利于項目要素的核查，有效控制項目成本。

4 案例分析

本文以S房地產開發企業為例，來闡述其合約管理實踐經驗。

4.1 S房地產企業合約管理簡介

在經歷了金融危機之后，房地產經濟整體呈現出萎縮跡象，S房地產公司積極探索，在傳統成本管理理念的基礎之上，將價值增長的中心由積極擴張轉向成本管理效率的提升，實現了“開源”到“節流”的轉型。合約管理作為S房地產公司提升成本管理效率的一項“法寶”，是在確定項目目標成本后，以預估合同的方式對目標成本分級，將目標成本控制科目上的金額鎖定在具體的合同中，有效地達到事前計劃、事中控制、事后修正的效果，保證成本管理的高效率。

4.2 S公司合約管理構建原則

S公司在進行合約管理構建時所遵循的主要原則如下：①將目標成本作為成本管理的基礎，將其作為起點，來對整體工程進行項目管理；②將房地產開發過程中所涉及到的費用項目進行細分，從而進一步提高了合同的精度；③明確開發費用成本的載體，模糊不清的載體不利于項目成本的核算，該公司以合同作為成本的載體，對各項費用進行附屬說明，有利于實際成本和預算成本的對比，并及時采取措施對合約進行調整，從而實現合約的動態化管理；④明確項目成本控制的終級目標，將提升成本效率始終作為成本的終級目標，有利于堅守成本控制的核心，實現對項目成本的有效控制。

4.3 經驗啟示

房地產開發企業要在實踐過程中，及時轉化思路，來突破成本管理控制的瓶頸，在項目全過程中要保持信息的暢通性，并不斷對合同管理進行完善以及實施后評估等方法，有利于通過合約管理來對項目成不實現有效控制。

5 結束語

綜上所述，在房地產開發過程中，通過科學的合約管理對項目成本進行控制已經取得了一定的成效，在今后的工作中還要通過不斷加強合約管理制度的完善、團隊體系的完善以及全方位提高人員的素質等手段來不斷提高合約管理的應用，進一步實現對項目成本的控制，促進房地產開發企業的穩定發展。

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