內部控制在房地產企業成本控制中的應用分析

孔永蓮

甘肅建總置業發展有限公司 甘肅 蘭州 730050

現階段，對于內部控制來說，在房地產企業中得到了廣泛的應用與推廣，在企業發展中占據著極其重要的地位，深受企業內部的高度重視與關注。在激烈的行業競爭中，房地產企業要想脫穎而出，就必須要將內部控制與成本控制結合在一起，避免潛在風險的出現，將成本保持在可控范圍內，實現房地產企業降本增效的目標，確保企業經營業績水平的穩步提升，進而促進房地產企業的健康發展。

1 內部控制與成本控制之間的關系分析

1.1 具有相同的目標

對于內部控制來說，旨在提高組織的經營效率，合理利用和分配企業各種資源，踐行企業既定經營目標的實現。對此，房地產企業要充分考慮內部環境、風險評估、控制活動、信息與溝通以及內部監督等方面，構建完善的內部控制制度，順應企業發展的必然趨勢。一般來說，效率和風險是內部控制工作的關鍵所在，與制度構建和控制活動有著緊密的聯系。而成本控制需要針對成本影響因素來采取各種防范措施，與成本管理目標相一致。企業要對成本進行嚴格監督，將成本偏差降至最低，真正實現成本控制的目標。

1.2 內部控制與成本控制相互推動

房地產企業要想具備較高的競爭實力，必須要高度重視內部控制這一問題，將企業經營運作方式規范化，維護好企業資產的安全。內部控制涉及企業發展的各個層面，具有全局性和全面性等特點。而成本控制更加強調企業的生產過程，偏向于成本的發生過程[1]，僅僅關注與成本相關的信息，在視角范圍中具有一定的局限性。所以說，內部控制和成本控制的關系是非常密切的，內部控制要從企業實際情況出發，為成本的掌控提出可行的辦法，成本控制則可以在細節之處來完善內部控制。

2 房地產企業成本控制中存在的不足之處

2.1 收益評價指標反映的落實力度不足

在以往房地產企業會計年報工作中，其業績中的變動性比較明顯。一些房地產項目在建設期間內，其業績并不理想，然而在驗收出售以后，諸多預收款被確認為收入。如果這種情況不是發生在一個會計期內，而是需要跨過 幾個會計期，很難在企業業績的評價指標中體現出相應的適用性。對于房地產企業來說，如果僅僅以指標來作為企業發展潛能和業績的評價依據[2]，是不可行的，要結合具體指標，了解企業的資質信譽和發展潛力，對企業進行全面評估。

2.2 房地產成本與售價存在不配比性

對于房地產行業來說，商品開發周期比較長，開發商在短期內收回成本是比較難的，企業成本投入與產出的配比出現了一定的失衡。其一，房地產企業在短期內投入了較多的資金，項目的完成的工期也比較長，預售款項很難確認為收入，阻礙著配比原則的應用。其二，不同樓層、朝向以及房型等都對商品的銷售產生了深遠的影響，并且在企業成本攤算過程中，如果沒有對房屋朝向和樓層進行深入分析，其經營成果的真實性難以保證。

3 內部控制在房地產企業成本控制中的應用

3.1 完善組織架構控制

房地產企業必須要構建合理的組織結構，明確不同部門和上下級部門之間的報告關系，縮短縱向信息鏈，實現高層與基層的信息對稱性，將企業信息成本與風險成本保持在合理范圍內。

3.2 完善資金管理

對于房地產企業來說，屬于高風險、高收益行業，資金是企業發展的重要命脈。所以在控制房地產成本時，要提高對內部控制的重視程度，對企業資金進行嚴格管理，避免資金風險的出現。資金控制是內部控制的重要內容之一，在資金收入與支出控制方面發揮著重要作用。在資金控制合理的情況下，可以將房屋預售時間縮短至最低，確保企業資金回流效率的穩步提升，避免企業資金風險的出現。通過完善的資金管理建設，嚴格管控企業現金流動，促進企業經營管理活動的順利進行。

3.3 加大成本監督力度

成本控制屬于系統化工程，與事前規劃、事中監督以及事后總結等有著緊密的聯系，其中，在事前規劃中，要加強指標分解、預算分析等方法，來進行目標成本的設定，而事后分析總結主要是對實際成本與目標之間存在的差距進行深入分析，確定差異產生的成因，及時采取降低成本的措施。相比之下，對于事中監督來說，帶有著明顯的復雜性和煩瑣性，通過成本監督可以有效執行各項成本控制措施，并為成本控制措施的改進提供可行依據。所以，房地產企業要加大成本監督力度。房地產企業的產成品成本比較大，需要經過復雜煩瑣的工序方可完成，一定程度上加劇了成本監督工作的難度性。基于內部控制視角，側重點主要集中在各種工作程序和流程方面，有助于避免業務流程風險的出現。

3.4 強化預算控制

首先，在預算編制方面，要善于聽取預算工程師、材料工程師等專業人士的意見和想法，符合事前成本控制的既定目標。在工程預算編制完成以后，企業預算部門要及時將工程預算交給財務人員。其次，在預算和資金控制方面，在工程款的支付中，要遵守相應的付款流程，確保成本管理處于可控狀態內。

3.5 增強財務風險的防范能力

經濟形勢變化多端，房地產企業自身的資金需求量比較大，滋生了諸多經營風險和財務風險。通過內部控制來加強風險控制的措施，要對風險責任主體加以確定，構建更加全面的內部控制體系，比如授權管理控制、人力資源控制等。并且要構建信息流轉機制和共享平臺，避免出現信息不對稱現象，為企業管理者的決策提供可行依據。

4 結束語

總而言之，內部控制在房地產企業成本控制中的應用勢在必行，有利于企業整體競爭實力的提升，為企業贏取更多的經濟利潤，發揮出內部控制與成本控制的整合優勢，降低成本，滿足降本增效的長遠目的，充分彰顯內部控制與成本控制的應用優勢，進而實現房地產企業可持續發展的戰略性目標。

[1] 蔡國紅.探討內控導向下房地產項目的成本控制方法[J].財會學習,2017,(11):248,250.

[2] 張美萍.分析房地產開發企業內部控制制度的建立與完善[J].財經界(學術版),2015,(16):102,153.