簡析房地產住宅項目精裝修管理及相關問題

聞朕華

上海上坤置業有限公司 上海 201100

1 精裝修住宅的特點

1.1 使業主省時省力

步入21世紀，社會的發展更加快速，也加快了人們的生活節奏和步伐，在高壓和繁忙的工作之下，時間的價值愈加凸現重要。同時，若客戶自行裝修住宅，不僅耗費大量時間，而后續所產生的一系列事宜如選擇裝修隊伍、選購材料、運輸、監督等等會令很多客戶力不從心，況且在目前裝修公司水平參差不齊、裝修工程貓膩難測的情況下，后期的質量問題更是讓客戶頭痛，也因此，方便、省時省力往往是一些客戶選擇裝修的主要原因。

1.2 節省裝修成本

相對于客戶自行裝修，項目采取精裝修交房，則因戶數較多以及統一采購、統一裝修，而在裝修材料和裝修費用上都有明顯的價格優勢。據統計，若達到同樣的裝修標準和質量，開發商統一裝修的費用比自行裝修節省25%左右。

1.3 避免裝修的污染

對于一個商品房園區來說，業主在交房后自行裝修，其所產生的裝修垃圾、塵土、噪音等對于整個園區環境都將產生污染，且降低了樓盤的形象，尤其是噪音污染，更是干擾了周圍業主的生活環境，這也是很多業主在交房后不急于裝修入住的主要原因。而精裝修交房，則在很大程度上規避了這一問題，保持了景觀環境的不被破壞和良好的園區形象。

1.4 緩解客戶首付壓力

為購房者緩解首付壓力這一特點具有一定相對性，針對按揭貸款購房客戶而言，雖然從成交價格上看，購買精裝修要比毛坯住宅首付增加，但若考慮裝修因素，即貸款額中實質已包含裝修費用，則緩解了客戶交首付后便裝修的資金壓力。以一套20萬元總價的毛坯房為例，客戶按揭購買三成首付需6萬元，加之后期的裝修費用2萬則共需投入8萬元，而若購買一套22萬的裝修住宅，則首付僅需6.6萬元。當然，這一特點在購買期房時，由于資金分期支付而影響并不明顯[1]。

2 精裝修管理思路

2.1 組織竣工驗收的成品房交付模式

成品房交付形式是由建設單位一致施行住所精裝飾，完成后交付小業主，工程竣工時已具有完好的運用功用，住所內部的墻面、地上、吊頂、給排水管道和用具、電氣設備基本完成。成品房交付是發達國家住所商場的一般做法。

2.2 模糊的質量責任主體不應成為住宅竣工交付的合規模式

在成品房交付的實踐中，部分開發商和小業主有著各種各樣的約好，有菜單式裝飾、毛坯房部分裝飾、成品房部分毛坯，不管哪種約好，一定要明確交付后的質量責任。原則上不能比既有的毛坯房愈加“毛坯”，詳細的界定可由規劃圖紙和規劃變更清晰。假如沒有別的合同約好，就以原規劃圖紙作為竣工交付根據。圖紙規劃中包括的內容由建設單位承當質量責任，不得在詳細的裝飾內容上含糊責任主體，不然后期難以界定責任。裝飾階段施行主體責任不清晰的住所，不能進行竣工檢驗和交付。

2.3 裝修材料管理

材料下單出場前，按施工規劃分種類進行封樣，在現場樹立專門寄存材料封樣的庫房，實施專人辦理，每批次材料出場前嚴厲按封樣的標準進行詳盡核對查看，不符合要求的進行離場處理，從源頭上根絕影響裝飾質量的材料進入施工現場。符合圖紙要求的材料出場后，施工運用前要求對材料進行質量分揀，以保證材料的質量，每批次從顏色、尺度等方面安排人員進行挑揀，質量欠好的材料也進行離場處理，每批次材料現場施工運用前進行取樣送檢（尤其要注重有防火等級和環保等級要求的材料送檢），有必要到達圖紙規劃和標準要求，不符合的禁絕運用，立即進行離場處理，重新進符合圖紙規劃和標準要求的材料[2]。

3 解決精裝修住宅工程管理的措施

3.1 對原材料、構配件的質量控制

原材料進場必須具備產品合格證及出廠檢驗報告、質保書等質量證明文件，并及時對進場材料的外觀檢驗和質量證明文件進行抽樣檢查。對于木飾面材料部分，施工單位也針對設計提供的木飾面樣板反復打樣，最終封樣確認。對于不符合工程要求的材料，例如木基層材料、石膏板，也要求施工單位立刻清出施工現場，并更換合同清單報價的材料。為確保材料質量，杜絕了施工單位在使用材料時“以次充好，偷梁換柱”的現象發生。對本工程由指定確認的材料或設備，例如壁紙、硬包、功能燈具、給排水管、乳膠漆品牌等，組織監理人員，逐一詳細對進場貨品的外觀、品牌及產地進行確認。

3.2 對施工方法、技術措施的質量控制

在控制施工方法和技術措施方面，加強與其他參建單位進行溝通，并按照綠城技術標準進行現場交底，盡量在施工前各參建單位明確施工標準要求。防水問題在整個工程中屬重要部分之一，雖然工程的防水工程已由土建單位施工完畢，但濕作業施工前再次對衛生間區域進行再次防水施工，并在施工過程中全程監控，并拍照留底。作為一個精裝修工程，工程質量的定義就不僅僅是合格，強調在工程質量上須精益求精。裝修工程在把握大前提的基礎上，注重細部構造、邊角收口的處理，所以對施工工藝有嚴格的要求，如在施工現場中巡查發現部分地面石材因施工用力過大，導致裂紋，部分地面石材有色差，衛生間波打邊、周邊收口毛糙；壁紙脫膠、翹起，接縫明顯；木飾面碰傷、劃傷、與其他面蹭磨等問題，為此我要求施工單位對不合格部位重新整改，加強對施工質量檢查力度，時刻提醒施工單位在施工過程中嚴格按規范施工。

4 結束語

隨著房地產開發市場的不斷發展，精裝修住宅已經逐漸成為市場的主流方向。隨著人們生活水平的提高，人們越來越追求便利，對高質量的精裝修住宅的呼聲逐漸的強烈。精裝修住宅的主要特點是安全性高、使業主省時省力、節省裝修成本等，同時對施工質量也有著較高的要求。

[1] 徐璐.探析房地產精裝修設計管理[J].現代裝飾(理論),2014,(7):255.

[2] 王鶯.論房產住宅精裝修設計管理[J].中華民居(下旬刊),2014,(12):376.