論物業(yè)管理在城鎮(zhèn)危房防控中的重要作用

潘志強

溫州市房產管理局鹿城分局 浙江 溫州 325000

房屋安全管理工作與人民群眾的生命財產安全息息相關，但從目前基層單位實際操作層面來看，城鎮(zhèn)危房防控現(xiàn)狀離全面化、規(guī)范化、法制化的目標仍有較大差距，“不愿管、不敢管、管不了”的情況大量存在，危房防控“終端約束”脫節(jié)問題仍然突出。

1 危房主要成因和趨勢

危房主要源于工程項目全壽命周期管理的項目實施階段和項目使用階段。

項目實施階段：一是設計先天不足，房屋建于現(xiàn)行設計規(guī)范出臺前，原設計中有嚴重錯誤甚至無正式設計；二是工程施工問題，偷工減料，或囿于當時工程技術條件，如采用多孔板建造等，導致施工質量很差，也無正式竣工驗收。

項目使用階段：一是違法違規(guī)使用，如改變使用功能嚴重超載使用，擅自拆改結構，違章搭建加層；二是缺少維護保養(yǎng)，如長期受屋面、外墻滲水、化學腐蝕或蟲害等影響，不及時修繕加固；三是達到使用年限；四是外部環(huán)境因素，如周邊建筑、市政工程施工的不良影響；五是自然災害破壞，如地震、水災等造成的破壞[1]。

不過隨著住宅設計規(guī)范、施工圖審查制度的不斷完善，工程質量監(jiān)管和責任體系的日漸成熟，項目實施階段產生的危房較為少見，大量危房源于項目使用階段。以筆者所在縣級區(qū)（以下簡稱全區(qū)）為例，建造于1980年至2000年的城鎮(zhèn)國有土地上既有住房共5408幢，經鑒定為C、D級危房共1059幢，據(jù)房屋安全鑒定機構統(tǒng)計，此類按理說仍處于設計使用年限內的危房約90%由違法裝修和違章搭建引起。除去達到使用年限、外部環(huán)境因素和自然災害影響，可見現(xiàn)在及未來危房主要源于項目使用階段的違法違規(guī)使用和維護保養(yǎng)缺失。既有危房已成事實，防患于未然，當前應著眼于建立完善危房防控機制。

2 物業(yè)管理在城鎮(zhèn)危房防控中的重要作用

根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)承接查驗辦法》（建房〔2010〕65號）規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

從這些規(guī)定中可以看出，物業(yè)管理的主要職責包含三個方面[1]：一是對新建物業(yè)項目共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收；二是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理；三是維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。這是物業(yè)服務企業(yè)提供的最基本的管理和服務，確保房屋的完好交付與正常使用，維護正常的秩序和良好的環(huán)境。

2.1 物業(yè)管理在新建物業(yè)承接查驗中的把關作用

根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》（建房〔2010〕65號）和《房屋接管驗收標準》（建標〔1991〕第69號）規(guī)定，查驗中發(fā)現(xiàn)房屋存在損壞或危險，應由移交人負責維修或排險解危后才能接管。物業(yè)承接查驗既是物業(yè)服務企業(yè)替業(yè)主把關對建設單位所建房屋質量的一次全面檢查，將施工質量問題擋在交付前，同時也是一次明晰維修責任的過程，減少了房屋交付后保修和維修責任的糾紛。

2.2 物業(yè)管理在日常房屋安全管理中的防控作用

從法律法規(guī)的角度看，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部第110號令）規(guī)定，業(yè)主裝飾裝修房屋應事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應將裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝修企業(yè)有違法違規(guī)裝修、搭建等行為的應立即制止，已造成事實后果或拒不改正的，應及時報告有關部門依法處理。

據(jù)2015-2017年《溫州市樓市白皮書》統(tǒng)計三年商品住房和二手住房交易量，估算全區(qū)年均住房裝修套數(shù)約在5000-8000套，而負責全區(qū)裝修活動監(jiān)察的在編執(zhí)法人員共10人，完全無法滿足日常監(jiān)管需要。恰好物業(yè)服務企業(yè)的小區(qū)巡查人員（保安、電工等），有機會、有條件在第一時間、地點發(fā)現(xiàn)和制止違法裝修、搭建等行為，并能及時拍照取證發(fā)出《整改通知書》，具備天時地利人和。因此，違法裝修、搭建等行為基本靠物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)、制止和舉報，且越早發(fā)現(xiàn)，其危害越輕、制止難度越小。

2.3 物業(yè)管理在房屋維護保養(yǎng)修繕中的補救作用

隨著時間的推移，由于自然侵蝕、使用不當、生物影響、災害損壞等原因，使房屋使用功能、物質性能和建筑形象不斷下降，如不及時維護、保養(yǎng)和修繕，就會縮短房屋使用壽命，甚至發(fā)生倒塌事故。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）和多省《物業(yè)保修金管理辦法》（如浙江、山東）均規(guī)定，物業(yè)保修金和專項維修資金的使用，主要由物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案并組織實施，然后向資金主管部門申請列支。物業(yè)服務企業(yè)是房屋修繕加固過程中不可或缺的一環(huán)。

通過物業(yè)管理，對房屋進行及時的維修、保養(yǎng)和修繕，才能從根本上保證房屋使用功能的正常發(fā)揮，并保持良好的物質性能和建筑形象，增強房屋的安全性能，相對延長其使用壽命。

3 結束語

截至2017年底，全區(qū)物業(yè)管理面積3577萬平方米，基本上覆蓋了20世紀80年代以來建造的住宅小區(qū)（大廈）。物業(yè)管理活動從物業(yè)承接查驗開始貫穿整個項目使用階段，已成為城鎮(zhèn)危房防控的關鍵。

目前，受服務合同關系、相關法律不健全等多種因素制約，物業(yè)管理在城鎮(zhèn)危房防控中的作用還未得到充分有效的發(fā)揮，“不愿管、不敢管、管不了”情況仍存在，如果能充分利用物業(yè)管理這個終端平臺，建立完善物業(yè)服務企業(yè)、街道社區(qū)與主管部門齊抓共管的城鎮(zhèn)危房防控機制，必能延長房屋使用壽命，大大降低新危房產生量。

參考文獻

[1] 曾憲武.危房原因分析及其預防措施[J].住宅科技,2009,29(11):47-48.