EPC總承包模式在房地產項目管理中的運用

牛建杰

（中冶南方（武漢）置業有限公司 湖北武漢 430223）

前言

EPC總承包模式，即為Engineering Procurement Construction，意指在業主委托的前提下，工程總承包單位根據相關的合同內容，承包工程項目的所有環節，包括設計、采購、施工等。通常情況下，EPC總承包模式會在總價合同的保障下實施，所以可以在很大程度上保證房地產項目的進度、質量、成本等，進而廣泛應用在房地產項目管理之中。

1 工程概況

本項目位于武漢市東湖新技術開發區湯遜湖北路南北兩側、城市三環線的南側、民族大道的西側位置，由中冶南方（武漢）置業有限公司負責開發建設的中冶南方國際社區項目（如圖1所示）。就建設內容來說，本項目地塊為兩塊，即南區、北區，項目的總占地面積為168050.27m2，而規劃凈用地面積等于153584.87m2，該建筑的總面積達到307377m2。在建筑之中，包括77330m2的商業面積、153047m2的住宅面積，具體數據如表1所示。在該房地產項目的建設中，預計投資額度等于157388萬元，單位自籌資金等于66089萬元，剩余的91299萬元為銀行貸款。表1為國際社區建設項目的相關數據。

表1 國際社區項目相關數據

2 EPC總承包模式在房地產項目管理中的優勢

結合EPC總承包模式的內涵能夠發現，將其應用在房地產項目管理中，其自身在很多方面都有著顯著的優勢，具體體現在以下幾方面：

圖1 中冶南方國際社區項目效果圖

（1）集成化優勢。在傳統的房地產項目管理模式中，因為運營、施工、設計等方面的因素，并沒有統一的管理模式，常常會出現脫節等問題，影響房地產項目的發展。在中冶南方國際社區項目的建設中，將EPC總承包模式應用在房地產項目管理中，對項目中的設計環節、施工環節、采購環節等，進行集成化的管理（如圖2所示），實現權、責、利之間的統一，從而保證項目能夠順利、協調的進行。

（2）信息化優勢。在傳統的房地產項目管理模式中，基本上由多個建設單位同時開展工作，但是相互之間并不會對信息進行共享，主要是因為缺乏共享平臺，從而出現信息不對稱等問題。在國際社區項目的施工中承建單位采用EPC總承包模式，并對BIM進行可視化管理，進而能夠解決信息不對稱等問題，提高各種信息的利用率，進而實現信息化的管理，提高管理工作的智能化水平[1]。

圖2 EPC總承包模式的集成化表現

（3）專業化優勢。與傳統的房地產項目管理相比，EPC總承包模式的應用要求總承包單位，必須具有較高的管理水平、雄厚的資金、良好的信譽形象等，如中冶南方工程技術有限公司，只有這樣才能夠充分發揮EPC總承包模式的優勢。同時，基于這樣的前提，可以在根本上保障房地產項目的質量、進度，推進施工穩步進行。

3 EPC總承包模式在房地產項目管理中的運用

3.1 現狀分析

結合中冶南方（武漢）置業有限公司對國際社區項目的管理，發現EPC總承包模式在房地產項目管理中，其應用現狀存在著一些不足，具體體現在以下幾方面：

（1）企業方面?？傮w而言，中冶南方（武漢）置業有限公司的資金實力非常雄厚，其所投資建設的國際社區項目，是武漢市第一個采用EPC總承包模式的項目，其具有敢為人先的魄力。但是在具體的應用中，依然存在傳統管理模式的影子，包括信息共享不及時、風險分擔不均勻等，影響EPC總承包模式的應用效果。

（2）設計方面。①設計人員缺乏優化設計的工作動力，設計過于保守。實際上，通過優化設計能夠在很大程度上，減少房地產項目中成本的運用，進而保證企業的效益。但是，在具體的設計工作中，各方在利益方面很難達成共識，進而不利于優化設計的推進。②設計人員的權威性不被認可，即建設單位等質疑設計人員的水平，所以就會影響合作的效果，影響設計的質量。

（3）技術方面。雖然在應用EPC總承包模式的過程中，利用了BIM等先進的技術方式，但是存在一定的局限性，不僅無法發揮先進技術的作用，還會影響EPC總承包模式的應用效果，降低房地產項目管理的質量。

3.2 優化對策

3.2.1 提升企業的總體能力

（1）企業應該對組織進行創新。EPC總承包模式的應用具有明顯的復雜性特征，因此會產生很多不同層次的組織機構、工作內容，如圖3所示。因此，EPC總承包模式的應用，對企業、人員都有著很高的要求。為了能夠解決國際社區項目管理中的不足，中冶南方（武漢）置業有限公司應該積極創新組織，基于業務拓展、重組等方式，優化具體的施工環節、咨詢環節、設計環節等，從而全面提升企業的能力，并可以進一步強化自身的信譽。在這一基礎上，企業可以構建一個EPC總承包模式應用管理部門，保證項目管理工作的專業性、及時性、系統性，以此來保證國際社區項目施工的順利性。

（2）企業應該重視合同風險控制。就當前的現狀來說，中冶南方（武漢）置業有限公司合同風險防范、控制的意識依然需要進一步強化。因為EPC總承包模式下合同具有一定的特殊性，所以企業必須依據正確的法律方式、規定等，完成合同的管理工作，及時發現其中存在的問題，并第一時間進行處理、解決，避免企業、項目等受到風險的影響。在風險控制的過程中，企業應該掌握業主的具體意圖，對雙方各自應該承擔的風險問題，進行清晰、準確的劃分，從而能夠將風險將至最低，強化房地產項目管理的質量、效果。

3.2.2 重視設計管理的工作

圖3 EPC總承包模式的應用流程

在任何房地產項目中，其設計環節的效果都對項目的成本、施工，有著非常直接的影響，所以必須加大對設計環節的管理，尤其是應用EPC總承包模式的過程中[2]。具體來說，應用EPC總承包模式的房地產項目管理工作，其對項目有著75%左右的直接影響，因此中冶南方（武漢）置業有限公司應該充分發揮自身的優勢，依靠母公司中冶南方工程技術有限公司的強大設計能力，督促母公司提供優質的設計服務，從而做好房地產項目的設計管理工作。

不僅如此，企業應該給予設計人員足夠的信任，從而優化雙方的合作效果。具體來說，中冶南方（武漢）置業有限公司需要與設計人員進行深入的技術交底，然后對設計結果進行討論、分析，明確指出設計圖紙的不足，在雙方的討論中對設計進行優化，給予設計人員足夠的優化設計動力。通過這樣的方式，能夠在保證房地產項目質量的同時，降低施工等環節的成本需求，增強房地產項目管理的有效性，并以此來發揮EPC總承包模式的應用價值。

3.2.3 應用BIM等先進技術

就EPC總承包模式的優勢來說，就是將項目管理、專業能力等，進行更加深入的融合，從而能夠提高承包單位的綜合實力，包括優化管理、積累經驗等，保證房產項目能夠實現計劃的目標[3]。因此，建筑承包單位要想獲得更加長久、穩定的發展，就應該積極將EPC總承包模式應用在工作中，同時結合BIM等先進技術的優勢，構建科學的、有效的管理模式。

以BIM技術為例，其具有信息傳遞快捷化、參數化、可視化的優勢，可以對房地產項目全生命周期的信息，進行集中化顯示，從而為EPC總承包模式的應用提供統一的平臺，提高項目管理工作的信息化、集成化水平。由此能夠發現，深化BIM等先進技術的應用，并以此構建房地產項目管理平臺，能夠在很大程度上發揮EPC總承包模式的優勢，在根本上實現房地產項目管理的目標。

4 結語

綜上所述，在很多房地產項目之中，因為管理工作的需要，所以將EPC總承包模式應用其中，為后續的工作帶來了很多的便利。在這樣的前提下，相關人員應該掌握EPC總承包模式在項目管理中應用的現狀，并根據問題制定針對性的解決策略，充分發揮EPC總承包模式的優勢，并優化房地產項目管理的方式，推動房地產項目穩定推進。