從融資模式角度淺談完善安徽省公租房運營管理

趙成瑋

摘要：本文通過介紹公租房體系發展背景，比較分析國內外公租房融資與運營模式突出特點，從融資與監管方面對安徽省公租房市場運營管理提出建議，以完善安徽省住房保障體系。

關鍵詞：公租房；融資；運營模式；過程監管

引言

公共租賃住房是指限定建設標準和租金水平、面向符合規定條件的城鎮低收入和中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。其余其他保障性住房最大的區別在于產權歸屬。公共租賃住房的產權歸政府或相關機構、企業所有，不歸居民個人所有，目的是以低于市場價或者承租者承受得起的價格，向保障對象出租住房，以改善這部分群體的住房困難狀況。

一、我國公租房市場發展的背景

住房保障是民生工程，判斷一個國家發展進步的標準之一就是該國居民生活質量是否隨著國家經濟與文明建設的推進而不斷提高。居民生活質量的度量，通常著重從兩個方面來評價，即社會提高居民生活的充分程度以及居民生活需求的滿足程度。居民生活需求得到滿足中最基本也是最重要的條件：“民定有所居”。國家針對“中低收入家庭住房困難戶”，于1994年發布的《城鎮經濟適用房建設管理辦法》開啟了我國建設發展經濟適用房、廉租房的征程，然而隨著經適房等進入大規模運行階段，接踵而至出現了許多漏洞與問題。

經適房在運行過程中存在制度性缺陷，在分配中并不能真正讓需要的困難人群享有，而是在現實操作中被本地戶籍、被拆遷群眾、甚至是“福利單位”削弱“保障功能”，且經適房5年后可進入市場買賣使其變相成為了尋租者與投機者的“可牟利固定資產”。廉租房無論是前期投資還是后期繼續補貼運營維護的費用，對于政府部門來說資金負擔很重，且無法吸引社會投資參與。

除此之外，有部分收入比廉租房保障對象收入標準稍高一些，但依然處于無力通過市場租賃或購買住房的階段，加上新入職的員工、大學畢業生、外來工作人員等，使得城市出現相當一部分“夾心層”群體，公租房的適時出現，便是能夠惠利“夾心層”的一項工程。

二、國內外公租房籌建運營模式帶來的啟示

（一）國內代表性地區公租房融資運營模式簡單比較

重慶市公租房建設融資模式：建設資金由財政支出+社會融資構成。二者占比較為平均。其中社會融資本質是以政府信用為貸款基礎，比如利用社保基金信用產品及住房公積金貸款。重慶市公租房建設運營最大的特點就是“封閉運行”的原則，不參與市場資本運作，不得轉租，且即便是租房戶按成本價購買自住也不能進行二手轉賣他人，而是只能由公租房管理局回購，這就消除了投機行為。

京津滬地區由于經濟水平、土地價格與重慶不同，所以公租房建設運營模式有所不同：為緩解建設資金緊張，土地供應方入股形成建設公租房的“共有產權”。在融資模式上，除了國內普遍做法外，私募債券已經在上海公租房建設的部分項目試行了。未來可能在京津滬地區推廣開來。運行方式也是如同重慶公租房保證“公有公管”的形式，有效的防止公租房可能無限修建而產生的資金缺口。

（二）美國與德國公共福利住宅的融資運營模式分析與啟示

美國公租房市場包含三類形式，一類是政府出資建設的廉租房，制定準入機制與低價租金；一類是政府鼓勵發展商建造并給予建造補貼；還有一類，是開發商在相應住宅區域附近配建的不少于總開發面積20%的公共住房。此外，美國聯邦政府還提供住房補貼以直接應對困難群體面臨的租金支付問題。值得一提的是，開發商配建公共住房的優勢在于大大減輕政府資金壓力，同時能夠保證公租房房源及良好的配套設施與居住環境，同時，運營維護也可以由開發商統一進行。

與美國有相似做法的就是德國，初始公租房的來源除了新建以外，就是以開發商配建的方式來快速積累房源。而當住房總量充足后，則轉為依靠收購、翻建舊住宅為主。等到住房供求矛盾緩和，就改為以房租補貼為主進行住房保障。其中，德國政府通過低息貸款和房租補貼政策，鼓勵私人開發商投資興建公共社會福利住宅的做法值得借鑒。這樣一方面調動了社會私人力量的積極性，另一方面也為政府減輕了財政負擔。

三、完善安徽省公租房運營管理

（一）安徽省公租房發展現狀

2011年以來，安徽省一直努力建設公共租賃住房。“十二五”期間，全省建設公租房（含廉租房）、經濟適用房約100萬套。棚戶區改造165萬套。從整體的規模來看，安徽省在公共租賃住房乃至整個保障性民生工程建設過程中是取得一定成果和明顯進展。

但相較于重慶、京津滬地區，安徽省公共租賃住房發展還是較為緩慢。在建過程中，依然出現了全國公租房市場運營管理普遍出現的問題：準入機制的科學性問題以及監管過程的缺失。此外，社會資本參與不積極也給政府財政資金產生壓力。因為民營企業普遍對于公租房以及其后續管理持有懷疑甚至不看好的態度，所以除去少量國有企業資本進入，剩余社會資本依舊對于公租房項目發展沒有熱情。

（二）相關建議

數據統計表明“十三五”時期安徽省城鎮新增常住人口約700萬人、新增就業約400萬人，未來會有越來越多的新就業職工和外來工作人員將納入公租房保障范圍。為了盡快適應保障人口的需求增加，安徽省政府需進一步完善本省公租房市場體系。

第一、拓寬公租房建設融資渠道，讓參與資本多樣化。

政府除了通過直接財政投資與專項基金撥款、房租補助、貸款貼息等方式加大對公租房項目的建設和運營投入，也需要不斷鼓勵民營企業和社會私有資本共建公共租賃住房。充分利用社會資金，運用金融政策手段支持民營企業低息貸款籌建公租房，創新金融產品，鼓勵金融機構發放公共租賃住房中長期債權等。同時，鼓勵大中型企業對于企業內外來困難員工及新入職員工等符合公租房保障對象條件的企業職工采取自籌自建或集體租用私人住房的形式予以福利支持，政府可對于此類房屋建設減免相關稅費，對于集體租住私人住宅的，可對企業給予一定比例的房租補貼。這樣，受保障員工支付的市場租金=企業自支補貼+財政補貼+員工自付。

第二、建立完善的過程監管機制。

近年來，安徽省公租房市場在準入機制建設上不斷完善，以省會合肥市為例，合房〔2016〕55號文件里列出了城鎮戶籍家庭收入困難及租金標準的最新調整數額，同時列出的還包括詳細明確的準入條件。合政﹝2015﹞126號文件以及合房〔2015〕155號文件也分別對住房困難標準和城區新就業無房職工、穩定就業外來務工人員申請條件以及公租房管理細則、退出條件提出了明確的規定。

需要與日漸完善的準入退出機制相匹配的是關于公租房后續持有與管理過程中的監控體系。政府可組建國資、民資混合的股份制公租房運營公司，進行公租房市場化服務。保證公租住房供需匹配且住房區域周邊配套設施完善、物業管理規范。此外，公租房市場數據收集需及時準確，如受保障人員信息3年進行一次更新統計，房屋租住與退租情況制作季度報告等。做到每一套公租房都有需要的又滿足租住條件的人愿意租住以達到資源優化配置。避免出現空置公租房與困難家庭無房可居同時存在的情形。

四、結語

公租房是未來保障性住房的主要趨勢，建立一個良性循環、持續運營的公租房長效運營模式是促進安徽省房地產市場平穩發展乃至社會和諧的重要力量。目前，安徽省仍需加大對于公租房市場的探索與研究力度，建立科學公共租賃住房體系。

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