地產融資租賃企業管理人員的業務提升、市場調研與產品設計

顧然

摘要：地產融資租賃是房地產業與金融服務業相結合的一項新型業務，其涉及的知識跨越多種學科和多項產業， 此行業管理人員的業務素質也是綜合型的，如何提升地產融資租賃企業管理人員業務素質，需從理論與實踐中尋求，途徑與方法；市場調研與分析， 以及如何設計融資租賃產品， 亦是此行業管理人員的基本業務技能， 作者對此問題的一些看法與見解， 對于促進地產融資租賃產業健康發展是有裨益的。

關鍵詞：融資；市場；產品

一、以勤補缺：業務提升的途徑與方法

我在某滬港合資地產融資租賃公司工作，入職兩年后即升為融資經理。我的成長進步離不開領導、老師和同事的指導和幫助，也有我自己的不懈學習與不斷積累。

剛入職時，為了彌補自己行業背景知識的不足，我閱讀了民法與合同法中所有關于融資租賃的知識與條文，并在筆記上進行了詳細摘錄。同時，我還將相關的概念放在一起比較，例如“融資租賃”與一般租賃業務以及金融租賃業務的異同。我還養成了在每天上下班通勤的時候，瀏覽行業新聞的習慣，遇到不解的術語時，會將其記錄在手機或者便利貼上，忙完一天工作之后，搜索學習這些詞匯的含義。這些習慣幫助我在較短的時間內極大地豐富了行業知識。領導與同事們發現了我的進步，領導對我的學習與工作方法給予了極大的肯定，并讓我在每周一的管理層會議上朗讀一條行業新聞，介紹本行業的最前沿發展動向。由此，我有了列席公司領導層會議的機會，拓展了視野，增加了知識面，擴大了與其他業務部門的交流，使自己的工作業績得到了很大提升，工作兩年后，從一名普通員工，晉升為融資經理。

勤能補缺，自覺學習，豐富與拓展業務知識，不僅為了適應工作，更重要的是為了創新性工作。在目前地產市場“促消費、去庫存”的大背景下，兼具融資與融物兩大功能的融資租賃業務對于地產行業的發展具有獨特意義。然而，由于地產融資租賃在國內是一個比較年輕的領域，因此在立法與司法領域仍有許多界定不清晰的地方，例如：目前我國尚未定義明確地產是否能夠作為租賃物。因此，我在工作中，著重研究房地產項目融資租賃的法律效力問題。我查閱了從2000年以來的相關地產融資租賃項目成功運作的案例，并且查閱了許多具有融資租賃特點但引起糾紛的商務合同，發現法院對房地產能否作為租賃物的普遍持默認態度，即不正面討論房地產能否作為租賃物，但認定涉案的融資租賃合同合法有效。2013年由最高人民法院發布的《關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋（征求意見稿）》中主張“有限允許不動產如商業地產、廠房作為融資租賃的租賃物”。現行部分監管規定也從側面認可了房地產融資租賃的法律效力，例如：財政部曾先后于2009年和2012年發布通知對融資租賃房產的房產稅問題以及融資租賃售后回租的稅務問題都進行了細節規定。基于這樣的知識準備，我建議公司大力拓展不動產作為融資租賃業務，并協助領導與商業銀行開展授信洽談，介紹公司業務開展模式和風控管理措施，尋求在銀行授信下開展流動資金貸款業務及保理業務。目前我公司此項業務經營狀況良好。

二、以析深研：嬴得市場的重要法寶

對市場進行調研，繼而進行深入分析，得出科學結論，以選擇適當的區域、城市、項目合作，這對地產融資租賃公司能否占領和嬴得市場具有關鍵意義，也是公司管理人員必須的基本業務能力。市場調研與分析，主要有：

（一）合作項目的宏觀和區域市場調研分析。對合作項目的宏觀和區域市場調研分析，必須關注合作項目住宅供給量與住宅土地供給量的關系，以及從土地供給到商品住宅供給的轉化過程中，政箂調控、信貸調控、稅收調控等措施，對住宅市場需求的影響。所以在項目融資前期，要及時把脈市場動態，掌握政府宏觀調控政策，對擬融資項目區域市場的土地供給量和投放時間做詳盡了解，對區域市場商品房近年來的供需、銷量、存量、價格認真調研、去偽存真，才能抓住市場機遇，取得融資項目的盈利。

（二）對合作方財務情況要進行盡職調查。地產融資租賃公司的業務對象涉及多個合作主體，公司在進行項目投資時，須對其相關的財務情況進行盡職調查，主要包括：

1、調查合作項目投資人的融資規模，了解資金的來源及金額大小，分析評估融資渠道的安全風險性。融資資金來源包括：股東的原始投入、股東的借款和銀行的借款、股權投資企業的過橋資金和信托貸款等。

2、具體了解合作公司的資產與負債情況。根據資金規模，對合作公司和關聯公司的資產與負債情況進行調查。收集所需要的會計期間的財報，把調查重點放在和合作公司及關聯公司資金來源的合法性上，包括他們之間資金的往來款記錄是否真實等。

三、以慎保新：產品創新須遵循的原則

一是必須正確處理好產品創新與法律適用的關系。創新是企業活力的源泉，在激烈的市場競爭中，企業要發展壯大，必須從理念到管理及產品進行全方位創新。但是，這些創新，必須以遵守遵循國家法律為前提為底線。融資租賃因其所有權和使用權分離，對于商品銷售有積極促進因素，不少房地產企業關注和使用這個產品。我公司從事的是融資租賃業務，如用此產品，可以促進業績提升。但我在研究了相關法律和案例后認為，雖然沒有法律法規禁止房地產企業用此種產品進行銷售，屬于法不禁止即可為的市場活動，可由于我國的土地歸國家所有，企業或個人只有使用權，沒有所有權，如果發生了交易糾紛，難以受到相關法律法規的認可與保護，此種產品存在著法律適用性風險，因此我建議公司在開展此項業務時要注意規避相關風險。

二是必須正確處理好產品創新與科學規范的關系。企業產品創新必然是對傳統產品的革新與揚棄，是一種從形態到內容的深刻變革，甚至是無經驗可借鑒無路徑可參考的全新業態，因此需要有敢吃螃蟹敢創新路之勇氣，要打破一切陳規舊習。但是，這決不是說企業的創新產品可以無需科學規范的操作程序。對于一個從事融資租賃業務的公司，設計的產品，無論多么前衛，效益空間有多大，如無科學規范的操作程序，不僅不能產生預判的業績，甚至會給公司造成巨大損失。因此，我在和公司團隊設計一些新產品時，不僅對這些產品的理論指導、市場前景、經濟效益進行了論證與判斷，而且設計了科學規范的操作程序，使之能夠按照嚴格的流程進行。就像髙速火車走在正確軌道上一樣，確保了公司產品向預定目標前進。

三是必須正確處理好產品創新與風險防控的關系。企業產品創新必須要有冒險精神，甚至要敢于面對失敗和付出代價，但是，須將這些風險與代價控制在可接受程度，并且要有預案，還要進行收益與風險成本的比較。畏懼風險，不敢付出代價成本，任何產品創新幾乎是不可能的，但這決不是說可以不計任何風險與代價進行產品創新。作為從事融資租賃業務的公司，其產品創新的風險防控，應著重從以下幾個方面進行預判分析： 一是政治風險，即研究國際國內環境及政策法律變化對項目的影響；二是經濟風險，即關注利率、稅收、房價、土地價格變化對公司產品收益的影響；三是信用風險，融資租賃涉及的主客體的資產及信用，會對公司產品收益有直接影響，須慎重選擇客戶并進行跟蹤服務；四是法律風險，對產品在實施進程中有可能會遇到相關法律問題要進行研究，特別對有關客戶援引相關法律有可能會侵害本公司合法利益行為要有預判，并有相應的法律援助預案。