房產測繪工作現狀及測繪技術運用

□ 馬曉冬 吳京燕 郭永艷

（太原市今通測繪有限公司，山西 太原 030023）

0.引言

新時代中國特色社會主義的發展，讓21世紀的中國煥發出強大生機與活力，也明確了我國市場經濟的走勢，其中房地產業得到了巨大的發展空間，同時也成為我國國民經濟發展的重要產業。新時期，房屋的建筑形式五花八門，房屋的營銷模式層出不窮，房屋的價格定位不斷攀升，在這樣的大背景下，住房問題已經成為了最重要的民生問題之一。在首次登記、房屋銷售、買賣交易、房屋租賃、抵押貸款和產權糾紛等過程中，則就需要通過房產測繪部門提供的相關數據來進行預售房許可證辦理、合同備案登記、不動產證辦理等業務，為管理部門的正確決策和房地產消費者的必要信息提供參考依據，所以房產測繪在房地產業中占據著非常重要的作用。

1.房產測繪工作的現狀

1.1 房產測繪的機制、規范及標準不夠完善

1.1.1 建設部國家測繪局頒布的2001年5月1日起施行的《房產測繪管理辦法》中，規定了房產測繪行為是受行政主管部門監督管理的企業行為。可是，到目前為止還有些地方的房產測繪企業數量非常有限，存在行業壟斷現象。明確房產測繪單位的企業地位，真正與政府機關脫鉤，讓更多具有房產測繪資質的企業進入測繪市場。引進競爭機制，為房地產開發企業和廣大消費者提供服務，是亟待解決的問題之一。

1.1.2 房產測繪是通過精密的測繪儀器及相關的測繪技術和測繪手段進而描述房屋及其用地的信息，并為城市規劃建設、土地權籍管理、房產權屬管理、不動產登記管理、房地產開發建設等提供準確的數據和資料，其專業性、技術性很強，但是房產測繪領域的規范、標準卻不夠完善，對有些問題的規定過于簡略，使得許多新問題無法界定、無據可查，在實際操作中難以處理。《房產測量規范》中有關房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤的條款不應使用列舉說明，而應對計算建筑面積的范圍及共有建筑面積的具體分攤等逐一定義，例如：飄窗、采光井、高層設備平臺等可否計算建筑面積；多層裙商中的門廳、核心筒等共有建筑面積的分攤方法。山西省未出臺地方性房產面積計算和分攤標準，只能依據《房產測量規范》并借鑒其他省市出臺地方性房產面積計算和分攤標準。統一難度很大，容易引發爭議。隨著房產測繪市場的全面放開，有關房產測繪的相關規定也應該更為細化、統一、具體，使全國的房產測繪工作穩步、有序的健康發展。

1.2 現階段房產測繪過程中存在的問題

1.2.1 房產測繪人員的誠信及職業道德缺失

發達國家的誠信體系建設普遍做得比較好，如在德國從事房產測繪的人員一般不敢違規測繪，因為這是關系他終身的事業，房產面積測繪是嚴格遵循合理、合法、公平、公正的原則進行測算。國外對于房產面積測繪方面的研究比我們國家更深入，管理機制更完善，法律制度更規范，約束力更強。我國由于沒有一套完整的規范制度來約束測繪人員的行為，就導致測繪人員違反職業道德，脫離房產規范，而是聽從房產測繪公司領導的要求或者與房地產公司勾結，弄虛作假甚至從中牟利。

1.2.2 房產測繪資質等級要求低，從業人員專業素質下降

現行的《測繪資質分級標準》規定，丁級資質即可承擔不動產測繪工作，在技術人員規定方面，僅對職稱作出了要求。在房產測繪中，特別是對復雜建筑物的測繪，情況復雜，數據繁多，計算量大，測繪人員很難保證正確率百分之百，若測繪單位的質量保障體系不健全，就容易產生質量差錯。測繪單位的資質等級、管理能力和從業人員的技術水平都會影響測繪成果的質量。

2.房產測繪技術的研究及運用

2.1 房產測繪技術的研究

在房產測繪技術研究方面，關鍵的技術運用是尺寸精確、實物現狀的數據獲取、處理、存儲技術，信息共享與數據成果可視化技術，測繪數據系統分析技術，網絡測繪信息系統技術，測繪信息自動化更新技術等。在數字化的基礎上，建立高精度、智能化、信息化、網絡化、集成化的測繪技術新體系。

2.2 房產測繪技術中機助制圖的運用

在房產測繪技術運用中計算機輔助制作房產圖的系統也取得了飛速發展，房產測繪行業普遍采用美國AutoDESK公司的AutoCAD對所測繪的房產圖進行繪制、修改和整飾。在AutoCAD系統中，只要把數據作出處理，就能將測繪地物按照實地的相關位置準確呈現在計算機屏幕上，一目了然。在對圖形的處理上AutoCAD具有強大完善的功能，操作簡便易懂，并且具有良好的自我保護性能，即便非規范操作也不會對系統本身造成任何傷害。

2.3 先進測繪技術的運用

GPS測量技術在房產測繪中已被廣范應用，但需要事后進行解算才能獲得厘米級的精度，而RTK實時差分定位技術是一種能夠在野外實時得到厘米級定位精度的測量方法。在房產測繪工作中可使用RTK測定權屬界址點及一些物點的位置并能達到要求的精確度，對于較復雜的、基地面積較大且形狀不規則的建筑物，在施工前期可進行GPS控制測量，之后使用全站儀免棱鏡技術對未裝飾的外圍墻體關鍵尺寸進行測量，等竣工驗收后再進入建筑物內部使用手持式激光測距儀進行套內尺寸測量。

2.4 管理與監督手段的提升

房產測繪管理部門應出臺措施約束測繪人員的行為，提高違規處罰力度，避免房產測繪人員違反職業道德，房產測繪人員資格實行全國統一注冊、全國聯網、公開監督。測繪單位要自覺組織測繪工作人員技能培訓，房產管理部門定期組織測繪專業技術人員上崗培訓和繼續教育培訓并頒發合格證書，不斷更新房產測繪知識。同時要求房產測繪單位內部從技術和業務管理上嚴格把關，加強測繪工作透明度，接受社會監督，實施測繪成果質量追究制度，對出現重大測繪質量問題或多次出現質量問題的測繪單位和測繪人員予以警告，甚至取消其從事房產測繪資格。促進測繪單位及測繪人員嚴格自律，自覺提高房產測繪質量。

3.結束語

新形勢下城市建設的發展步伐日漸加快，房地產市場中房產測繪起著不可或缺的作用，這就給房產測繪行業帶來了非常好的發展機遇，同時也帶來了新的挑戰，提出新的要求，它的發展方向，已成為百姓關注的熱點，全社會都應該為其出謀劃策、集思廣益，使其不斷提高、不斷完善，更加充分地服務于社會，服務于人民。