共有產權房需要法律呵護

宋剛

【摘要】基于共有產權經濟模式本身的特點以及面臨的問題，需要對其予以呵護。法治手段的呵護尤其重要，建議從四個方面入手：政府在共有產權經濟中正確定位、確立誠實信用原則的基本地位、健全和完善社會信用評價體系、推動《住房保障法》盡快出臺。

【關鍵詞】共有產權 政府定位 法律呵護

【中圖分類號】DF41 【文獻標識碼】A

2017年9月30日，北京共有產權房政策正式實施。方案同時明確，今后5年將完成25萬套共有產權住房供地。據北京市規劃和國土資源管理委員會官網消息，截至2017年12月8日，北京已供應共有產權住房用地165公頃，完成率82%。事實上，共有產權住房并不是一個新鮮事物，其早期在江蘇淮安、上海、湖北黃石等地都有過自發探索和實踐。

共有產權住房所有權由購房人和政府機構共同享有，但實際占有、使用卻是個人購房者。對政府而言，擁有所有權卻不直接使用，所有權與使用權產生分離，將自己擁有所有權的房產分享給他人使用；對購房者個人而言，雖然不享有完整的所有權，但卻享有房屋全部使用權，其超額享有使用權就來自于政府所對應的所有權的“分享”。就社會效果而言，正是由于政府對房屋產權的共享，降低購房人購房難度，縮短籌集購房資金的時間，加速房屋的投入使用，減少房屋的空置。在流轉方面，當購房人需要出售其部分所有權的時候，只能由政府回購或出售給其他申請人，只需要對部分產權進行流轉就能夠將該房屋的全部占有、使用等權益全部流轉，實際上降低了房屋流轉的資金要求，便捷了申請人之間的交易，也極大促進了房屋的利用效率。在此過程中，是否擁有全部的所有權已并不重要，關鍵在于購房人以較少的資金獲得了房屋完整的使用權，極大地提高了房屋的使用權和流轉效率。由此可見，共有產權模式，既具有非常重大的經濟社會價值，也具有很強的創新性。

共有產權房面臨更為復雜的內外部關系，需要相關立法以確立規則

任何能夠推動經濟和社會發展的新鮮事物都應該予以呵護，因為新鮮事物也許就是我們將來的發展方向，擁抱變化，已經成為人們的普遍共識。不僅如此，從共享經濟本身特點看，其也需要得到法律特別的呵護。首先，共有產權房面臨著更為復雜的內外部關系。法律關系的復雜表現在兩個方面：一是權利主體復數，這些主體之間的關系相互牽連，情況復雜；二是權利義務的內容復雜，特別是涉及到權利共享等方面。其次，共有產權房作為具有旺盛生命力的新鮮事物，其出現和發展就是對當前商業規則的變革或顛覆，對于既有的規則產生巨大沖擊，容易遭到傳統行業的堅決抵制，這需要通過法律等規范性文件確立規則，以平衡相關利益沖突。三是共有產權房模式存在大量的制度空白。例如，購房人因承擔民事責任導致其名下的房產被司法拍賣，那么具體的規則是什么？又如，對于由共有住房的懸掛物導致的損害，共有產權人如何分擔責任等問題，目前的規定尚付闕如。這就需要積極推動相關立法以確立規則。如果對其不持呵護態度，不能以堅定的呵護態度消除顧慮，那么該制度的示范效應將大打折扣，影響該制度在其他地區的推廣。

本質上看，共有產權房也是充分利用法律的制度創新產物，是對物權法的深刻理解和運用的成果。就我國保障住房的供給類型而言，有經濟適用房、限價商品房、公租房等類型，但上述類型的所有權都是單一的，要么屬于購房人（經濟適用房、限價商品房）、要么屬于政府（公租房）。單一所有權模式下的保障房在法律上都有一些解釋不順暢之處，例如，經濟適用房和限價商品房的所有權屬于購房人，根據物權法對于“所有權”的規定，自由占有、使用、處分、收益均為所有權的基本權能，但是該類購房人在處分、使用等方面卻受到較大限制。換言之，對保障房的所有權的直接限制與所有權的權利內容有所沖突。但是，共有產權房屋卻不一樣，該類房屋通過引入共有人，通過共有人之間的協議和規則實現此類房屋“保障性質”，但是卻并不直接從外部限制“所有權”，在物權法上更為圓滿。從這個角度看，共有產權房制度本身就是對物權法的深刻理解和運用的產物。

正確界定政府在共有產權經濟模式中的定位，確立誠實信用原則的基本地位

法治方式需要為共有產權經濟模式的發展保駕護航。應該正確界定政府在共有產權經濟模式中的定位。因為任何新生的經濟模式都是對傳統經濟模式的改變甚至是顛覆，乃至出現當前在行業管理、稅收制度方面的“灰色地帶”。政府是否對新經濟模式采取保護、支持、呵護的態度，特事特辦，推動試點，尤為重要。此外，政府還可能面臨自身多重身份所造成的沖突。以共有產權房為例，政府已經從公共福利提供者的公權力主體身份，演變為公權力主體和民事主體的雙重身份。作為公權力主體，政府為中低收入人群提供住房保障；作為私權利主體，政府與個人購買人分享房屋的所有權，成為房屋的所有權人之一。兩個角色定位，應該清晰界定，依法行政和依法行使所有權，公權力用于公共管理領域，而在民事領域，就應該以民事主體身份采取民事手段。政府的公權力手段高效有力，具有普遍性；政府行使私權利雖然是個案救濟，卻體現了公平正義，在個案中實現對購房者的監督、確保共有產權制度的良好運行和發展方向。特別需要強調的是，根據物權法的規則，全體共有人的地位完全平等，發生的糾紛屬于民事活動領域，采用民事訴訟方式確定民事責任，政府不能采用行政處罰等方式處理與其平等的“其他共有人”之間的糾紛，民事糾紛應通過民事手段予以解決。兩種法律手段不能錯位，公權力代替民事權利的現象應該避免。

確立誠實信用原則在共有產權經濟模式下的基本地位。誠實信用原則是我國民事法律中的基本原則，該原則要求人們在社會生活中本著誠實、善意的態度，即講究信譽，恪守信用，不惡意規避、曲解法律，其本質在于將道德層面上的要求上升為法律，使道德的軟約束升級為法律的硬約束。新經濟形態的社會實踐領先于相關立法，法律具有一定的滯后性，兩者之間形成了“法律真空”。誠實信用原則由于其相對抽象性和穩定性，能夠很好地填補上述法律漏洞，對新經濟模式依然具有很好的指導和調節作用。

建立健全完善的社會信用評價體系，盡快出臺《住房保障法》

依法建立健全完善的社會信用評價體系。呵護新的經濟模式，應該為其創造良好的外部環境，其中良好的社會信用體系意義重大。經濟模式本質上就是交易模式，良好的社會信用體系是交易安全和便捷的重要保障，還能大幅降低交易成本。社會信用體系的建立有利于懲治不誠信行為，對行為人產生極大威懾，減少不法行為的發生。

需要強調的是，在完善社會信用體系建設的同時，必須加強對個人隱私權的保護。大數據時代的到來，為社會信用體系的建設奠定了基礎，但個人數據、隱私等信息也極易被收集、不當利用甚至披露，嚴重侵害公民隱私權。保護公民信息與呵護共享經濟具有內在一致性，因為兩者的終極目標都是為社會公眾提供更好的服務，提升公眾福利。因此，信息收集利用要依法進行，同時，社會信用體系的建立是一個系統工程，也需要相關部門依法配合協助以實現信息共享。

共有產權房作為共享產權經濟模式的重要典型，需要《住房保障法》的盡快出臺。目前，我國已經存在大量的保障房，但是相關的法律規范卻相對匱乏。如共有產權住房制度，在全國范圍僅有住建部等六部委頒發的《關于試點城市發展共有產權性質政策性商品住房的指導意見》；作為推行先行者的北京也僅有《北京市共有產權住房管理暫行辦法》和《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則》。以上規范性文件效力最高的僅為部門規章，效力層級不高，一旦與其他規范性文件相沖突，易造成適用上的困境。此外，保障住房的許多問題仍不明確，亟待法律明確回應。隨著我國住房制度改革的繼續深入，保障房所占比例越來越大，必將成為重要的住房供給類型，《住房保障法》出臺的時機已然成熟。

（作者為北京師范大學法學院教授）

【參考文獻】

①喬星：《共享經濟的法理念與規制途徑》，《法制與經濟》，2017年第6期。

責編/宋睿宸 美編/楊玲玲endprint