經天緯地開新元 低碳智慧展新篇
—— 訪北京經開投資開發股份有限公司總裁周世義

◎ 本刊記者 蔣向利

記者：從2000年成立至今，北京經開已經走過了17年，經過十多年的積累，公司目前取得了哪些成就？

周世義：北京經開擁有多年的產業園區開發經驗，打造的產業園區覆蓋了標準化工業廠房、企業獨棟研發樓、總部樓、集約式寫字樓等多種類型，并建設運營相關的配套服務設施。目前北京經開已開發近400萬平方米的產業園區，成功打造了“國際企業大道”、“北京經開工大軟件園（BDA芯中心）”、“壹中心”、“智匯園”“數字工場”、 “亦莊創意生活廣場”等一系列獨具特色的生態低碳型園區，吸引了1000余家高質量企業入駐，解決近5萬人就業。統計結果顯示，經開旗下位于北京經濟技術開發區的園區全部進入區域十強榜單，園區企業總收入近300億元，占開發區16個重點園區比重的70.6%。

雖然我們并不是一家體量很大的公司，但我們始終在創新和發展，相信我們的思考和實踐也始終居于行業前列。公司在低碳和智慧園區領域的研究已經頗有成效，2010年頒布了“中國低碳園區系統測算技術與評估體系”，2013年頒布國內首個“低碳產業園區的評估標準”，發起成立“中國低碳智慧園區產業技術創新戰略聯盟”，并面向社會每年發布《中國智慧園區年度發展報告》。

編者按北京經開投資開發股份有限公司（以下簡稱“北京經開”）成立于2000年，是一家專注于高端產業園區開發、運營、投資以及綜合服務的國有控股混合所有制企業。北京經開以綠色低碳為核心理念，以高端智慧型產業園開發為支柱，以物業持有經營為基礎，以園區綜合服務為依托，以新興產業投資為增長點，不斷提升企業智慧化管理水平和市場化程度，目前已開發運營產業園區近400萬平米，是名副其實的產業園區運營服務智造商。

十多年來，北京經開以“一流的低碳智慧園區綜合運營服務商”為目標，以園區建設、服務運營、資本運作三足鼎立、互為支撐，轉變思想觀念、完善體制機制、加強戰略布局、探索發展模式，在產業地產的廣闊舞臺上不斷創造新的輝煌、展現新的活力。北京經開是如何取得這么好的成績？在運營方面有哪些值得借鑒的發展經驗？未來如何進一步開拓嶄新局面？帶著這些疑問，記者采訪了北京經開投資開發股份有限公司總裁周世義。

2016年，北京經開獲中國企業家協會評選的“2015年度中國成長力企業百強”稱號；在2017年中國產業園區大會上，進入2017中國產業園區運營商TOP20榜單；北京經開?國際企業大道Ⅲ和北京經開?智匯園分別獲得“2015年度寫字樓行業推動力獎”“最具區域影響力產業園區”稱號；北京經開?數字工場在中國國際電子商務博覽會上獲“十佳電子商務園區”稱號；北京經開-E7創享家在第四屆中國中小企業產業園區建設與投資年會上被授予“中國中小企業創業孵化示范平臺”稱號，同時入選第二批北京市創業孵化示范基地名單。

記者：近年來我國產業地產發展非常迅猛，各類園區不斷涌現，而且不少傳統地產開發商、制造商也開始入局產業地產，您怎么看待如今的行業環境？

周世義：隨著土地市場供應的萎縮和地價的上漲，過去一直依靠獲取土地資源來開拓業務發展的方式是不可持續的，房地產市場的黃金時代已經遠去，加快轉型發展是我們必然要面臨的問題。

產業園區開發運營有著其自身的復雜性、系統性和長期性，相對其他類型的房地產開發，它對開發商的定位能力、開發能力、招商能力、運營能力甚至資金能力要求都極高。一個成功的產業園不是單憑開發商或政府就能運營好，更重要的是通過搭建一個符合產業發展需要和城市發展方向的平臺，依靠開發者和合作伙伴整合、集成、運營，通過園區內產業的發展以及多種業態功能的正向疊加實現長期價值的創造，最終實現經濟與環境的雙贏。

產業園區并不是簡單的房地產開發，考慮到產業園區投資的長周期性、政策的限制性、打磨政府關系的復雜性……產業地產并不是一門好做的生意。園區的核心并不是簡單蓋幾棟廠房或辦公樓，真正的重中之重是如何實現產業園區的招商，這其實是要去打造園區的產業，要促進園區產業氛圍的形成，這也意味著要圍繞產業園區運營和企業后續服務做深耕，如何使得企業在產業園區能夠不斷成長，才是一個園區能成功的核心和關鍵，是園區的可持續發展之道，所以產業園區開發運營商絕不是房地產開發商，差別非常大，這是我反復強調的。

為此，我們非常看重后續服務體系的打造。北京經開的服務體系體現在多方面，我們強調的是貼近企業，做立體式服務：首先是基礎物業服務；其次商務辦公、企業發展服務；另外還有金融和IT服務等等，我們希望能夠用更加智慧化的手段來管理園區空間、開展綜合服務，使得園區從開發建設、能耗管理到運營服務的全過程都更容易被感知、被利用、被響應和被評價，這些也是我們正在一直努力推進的事情，譬如我們的智慧云服務平臺，智控能源管理平臺，物業服務APP,鑫經彩卡……都是圍繞這些做的嘗試，也取得了一些成績。

從整個行業未來的發展趨勢來看，生態、環保、智慧、低碳等發展理念將是未來產業地產越來越重視的問題，園區管理更加智能，能源消耗更低，辦公區域將與更多的城市生活元素相結合，形成獨特的文化特性；產品將擁有更多的附加值，除產品本身外，相應的配套服務和政策服務體系的附加值也成為驅動產業地產發展和體現吸引力的重要因素；社區化的服務體系，是體現差異化和增強企業進駐欲望的重要驅動力；整個地產將向準金融行業轉型，隨著房地產資產證券化需求的迫切，房地產金融市場將加速形成和完善。

記者：在產業地產越發火熱的競爭環境下，北京經開開發運營的產業園區主要以什么優勢吸引企業入駐？

周世義：北京經開致力于打造低碳、高端、生態型園區，這也是我們結合自身發展情況而探索的差異化發展道路。其中，我們的低碳高端產業園是一種高產值、低排放的新型產業園區，以系統產生最少的溫室氣體排放、獲得最大的社會產出為目標，是一種帶有行業引領特性的企業空間解決模式。高端主要體現在品質高端、產業高端和服務高端，除了基本的生活及商務配套外，該園區還具備良好的金融創投環境，并逐步朝著社區化、綜合化的方向邁進。此外，借助信息化手段，我們搭建園區云服務平臺，真正實現園區服務的多元化、一體化、及時性和可達性，形成政府、園區客戶、合作單位和自身多方共贏的良好局面。

記者：在您看來，產業地產運營的核心和關鍵是什么？

周世義：運營是園區可持續發展的靈魂，北京經開的愿景是成為一流的產業園區運營服務智造商，這也是我們新的發展方向。長期以來，我們的主營業務都是產業園開發和銷售，這種發展模式嚴重依賴土地資源，在行業競爭加劇、優質土地資源日益稀缺、資金和人力成本日益高漲的背景下，要保持長期的可持續發展，我們認為只有靠服務。

目前，我們把園區運營服務智造商作為公司的角色定位和最終方向，以低碳高端智慧園區打造作為我們差異化的核心內容和發展基礎，通過服務創造價值，并在此基礎上進行資產持有經營和股權投資。在建設途徑上，我們采取軟硬件雙向推進，一方面，構建整體性的園區空間，打造標準化可復制的綠色低碳園區，建設模塊化可擴展的智慧管理體系、智慧與低碳交通系統；另一方面，構建園區服務軟件環境，建設以“鑫經彩卡”為核心的身份識別與智慧支付系統、以云平臺為核心的IT服務系統以及以云平臺為基礎的園區綜合服務體系。在整個軟硬件環境的建設中，我們希望能夠形成一整套可復制的系統解決方案，用以指導北京經開以后的各項新園區建設，實現更大范圍的推廣。

以目前運營比較成熟的國際企業大道Ⅰ/Ⅱ為例，該項目根據北京經濟技術開發區“首都現代制造業和高新技術產業區域”的定位，于2004年開始打造。項目從企業需求出發，定制了極富獨立性、標志性、展示性的專屬價值空間，同時還構建了良好的自然生態體系，堪稱果嶺上的企業家園。隨著園區硬件建設完成，我們將重心逐漸轉向園區運營和綜合服務體系的建設，目前這個園區中包括食堂、餐飲、咖啡館、室內高爾夫球練習場，擁有首個建在產業園中的衛生服務站，各種配套十分完備，我們在園區內設置了增值服務中心、企業工商服務站等，使得園區企業足不出戶就可以咨詢和辦理各項政府業務。隨著我們園區移動服務系統的陸續上線，不久的將來，園區服務會更加便捷可靠。

記者：您如何理解政府、企業和園區之間的關系？

周世義：與普通住宅和商業地產相比，產業地產受區域規劃、政策導向等宏觀因素影響更甚，投資回收期更長，因此風險相對較大，且由于目前處于行業發展初期，產業地產尚未形成完全固定的模式，參與者眾卻缺乏規范，產品質量參差不齊，影響到外界對行業的整體認知。產業地產的發展非常需要政府的支持甚至參與。只有政府和企業一起來研究區域的歷史、現狀，共同謀劃地區未來，并從政策上為園區產業發展提供足夠支持，才有可能真正推動區域發展，我們作為國有控股企業，在這方面具有先天的優勢，也非常希望政府能夠在了解的基礎上對我們更多一些支持。

對于入駐企業，北京經開希望把買賣關系升級為伙伴關系，讓入駐的企業和運營者一起建設園區。“樓房只是載體，服務才是根本”，“合作、再生”，是北京經開的運營思路。園區運營不是高價格賣房，而是以符合市場的合理價格，在企業能承受的成本上讓符合區域產業發展條件的企業入駐，園區和入駐企業是合作伙伴關系，共同開發建設，促進園區產業成長和發展。

北京經開目前已經開始著力推進園區的金融服務體系建設，針對一些有資金需求、有發展潛力的企業，給它投資，提供資本支持和企業成長服務，通過合作將原來的買賣關系升級為創業伙伴關系。同時，為了幫助入園企業的成長和發展，針對入駐園區的創業型企業，北京經開也有針對性的提供包括工商稅務、人力資源、法律咨詢、投資對接等在內的各種各樣的服務，在“大眾創業、萬眾創新”中進行的“E7創享家”創業孵化體系建設，已經成為園區內最具活力的一抹亮色。

記者：圍繞園區用戶，您認為園區運營服務應該從哪幾方面著手？

周世義：為了給園區客戶提供優質的服務，北京經開專門成立了園區增值服務中心，旨在為園區企業提供涵蓋基礎物業服務、商務服務、金融服務、產業服務等多層次立體化的服務體系，通過優質的服務，為園區企業成長創造更好的環境，實現園區與企業共同成長。

其中，基礎性服務包括物業監管、園區食堂升級等，一般性服務包括開展業主見面會、園區特賣會、園區運動會、園區相親交友會、建立社區醫院、啟動樓宇的戶外廣告屏、啟動電動租車服務、提供“經彩”下午茶等，高端服務包括投融資接洽會、周五咖啡館活動等，以期提升園區文化，增加園區粘合度。

值得一提的是，在金融服務方面，北京經開一方面與外界的金融機構，如浦發銀行、興業銀行等合作，為企業量身打造金融產品，讓園區企業可以享受擔保、股權融資、債權融資等金融服務。經開自己也成立了經開租賃公司，旨在通過多種途徑解決企業、尤其是中小企業融資難的問題。同時對于有較好發展潛力的企業，我們會定期舉辦名企分享匯，園區內部也會大力扶植。企業投資的形式也是多樣的，有現金投資，有基金投資，有銀行金融服務，搭建一個完整的金融投資體系。

另外,對于服務平臺的構建，產業園有一整套智慧云服務平臺系統。這個服務系統重點分三方面，基礎服務系統，包括物業、基礎設施、商務服務，是開發商都會做的。第二方面服務系統是金融服務系統。我們有自己的融資租賃公司和金融服務渠道，重點服務于園區企業。第三方面是新興的互聯網技術。因為每一個企業完整采用互聯網的技術信息化的投入是非常巨大的，我們的園區將來做一個整體互聯網的基本架構，搭建一個平臺，很簡單，企業不需要花太多的錢去做信息化的這些系統，同時我們還提供園區的數據服務，方便客戶進來以后了解這個園區，如果客戶需要，也可提供有關的客戶大數據服務。另外互聯網通信技術，數據的存儲，還有其他軟件我們都想放在云服務平臺上，企業可以租用，不用再去買大量的軟件，買正版軟件很要花很多的錢。所以我們最終希望發展到更高層次的服務，建立知識體系，現在我們園區企業整體上情況都還是不錯的。

針對園區創業者，我們還搭建了園區孵化體系，叫做“北京經開?E7創享家”。所謂“E7” 是指Easy容易、Economical高性價比、Efficient高效、Ecological生態、Encouraging支持促進、Enjoyable樂享、Excellent卓越。北京經開拿出來近3萬平米的面積為創業者們構建多層次的創孵空間，有免費孵化、小面積辦公，還有公寓住宿，在軟件上為創業者提供全天候的創業生態服務，積極扶持創業者發展。

記者：您怎樣看待園區智能化運營服務這一趨勢？

周世義：產業園區歷經以生產制造等勞動密集型產業為主的空間聚集和產業聚集的1.0時代，以總部經濟為代表的人才聚集的2.0時代。現在，以智慧化為手段，推進線上線下一體化多元服務的4.0時代智慧園區，無論從功能形態、園區配套，還是從運營管理、服務經驗等方面都實現了質的飛躍。

4.0時代最具標志性的產品定位就是以“低碳、高端、智慧”為代表的新型產業園區，其中，“智慧”旨在通過物聯網、云計算、下一代互聯網以及新一代移動通信為代表的信息技術的不斷革新與融合。而園區智能化運營服務最重要的就是構建智慧服務體系，服務體系在云模式的支撐下，才能夠實現園區的智慧化運營。云服務能夠為園區內服務對象提供一體化的服務，包括“一套軟件解決所有管理問題”、“一個平臺兼容所有數據”、“一次錄入實現全面應用”，從軟件的功能組成、技術兼容、系統關聯等方面建立一體化的操作體系，避免用戶多套系統切換、多套軟件并行、多次數據錄入的繁瑣操作，整套系統實現全程一體化無縫管理，企業運作全程實時監控，數據實時匯總，將企業管理系統化、流程化、簡單化，從根本上避免了重復操作和無用功，提高管理效率，真正實現管理軟件價值最大化。

智慧園區服務體系最終要推動線下線上服務一體化，做到云上的服務像水電一樣，隨時可得，高效便捷。園區智能化運營服務不僅體現在園區基礎性服務設施的完善，更體現為如何利用信息技術手段實現園區更智慧、更快捷、更有效的管理和服務，最終實現基礎設施即服務、軟件即服務、平臺即服務，形成線上-線下（OTO）服務的一體化,通過信息交流的直接化、數據采集和運用的有效性，實現服務的精準化和管理的優化提升。這是產業園區開發、運營和管理的一大跨越式發展，也是未來產業園區必然的發展方向。

記者：我們常說園區要構建產業生態鏈，您如何定義園區生態鏈？

周世義：產業生態的營造對產業園區的發展非常重要，如何利用區域本身的優勢條件，順勢而為去推進產業生態的形成，是園區能否成功的一個重要因素，譬如我們位于亦莊開發區路東區的數字工場項目，該區域隨著京東遷入，吸引了眾多電子商務上下游產業鏈上的企業，我們在招商、服務和服務平臺打造上，也就順勢推進，主動營造產業生態，取得了很好的效果，這個園區今年也獲得了包括國家級電商產業園在內的授牌，形成良性發展的態勢。

近幾年，很多園區運營商提到構建產業生態時，同時提到一個詞——“產業閉環”。有人提出，園區要形成產業集群的效應,依靠龍頭企業的聯動效應,使產業鏈上的各個環節像緊緊咬合的齒輪一樣,滾動循環,形成一個閉環生態鏈。但我認為園區生態鏈一定是開放式的，例如北京經開“W.E PLUS 之城”（智匯園）便是如此。‘W’實際是‘Work’（工作）的首字母，‘E’是‘entertainment’（娛樂）首字母，加起來是‘We’，采用第一人稱，是希望不論是園區的企業還是個人，能夠更好地融合在一起。

在以往的概念里，工作就是工作，娛樂就是娛樂，但我個人認為工作的終極目標是創造一些物質產品和精神產品，娛樂自己，娛樂別人，所以工作和娛樂本身是可以結合的。例如工作勞累時有地方聽音樂、玩游戲、看電影。我們是想通過這個形式，來激發創造能力和想象力。娛樂的目標實際上是更好地促進工作;工作是為了創造更好的產品，娛樂他人和自己。實際上人類社會的終極目標，還是讓自己生活得更好。

產業生態鏈閉環確實看到了好處，但是一個封閉的系統它有生命力嗎？所以我想任何一個生態鏈都是開放的。雖然有鏈條，但是也開放，要不斷有新的元素加入。完全閉環的系統是不存在的，除了生態系統的閉環。不斷吸收新技術的加入，才能使得園區發展更快。

記者：大數據、物聯網發展迅猛的今天，北京經開是如何構建更好的服務升級的？

周世義：隨著大數據、物聯網、云計算等技術的發展，產業園區無論從功能形態、園區配套，還是從運營管理、服務經驗等方面都實現了質的飛躍。

北京經開的產品定位就是 “低碳、高端、智慧”的新型產業園區，北京經開的智慧園區服務體系在云模式的支撐下，運用物聯網、云計算、下一代互聯網以及新一代移動通信技術，最終要推動線下線上服務一體化，做到云上的服務像水電一樣，隨時可得，高效便捷。所以園區智能化運營服務不僅體現在園區基礎性服務設施的完善，更體現為如何利用信息技術手段實現園區更智慧、更快捷、更有效的管理和服務，最終實現基礎設施即服務、軟件即服務、平臺即服務，形成線上-線下（OTO）服務的一體化。最終通過信息交流的直接化、數據采集、運用的有效性，實現服務的精準化，以及管理的優化提升。這是產業園區開發、運營和管理的一大跨越式發展，也是未來產業園區必然的發展方向。

記者：您覺得未來產業園區的核心競爭力在哪里？產業園區的發展方向是怎樣的？

周世義：未來，產業園區的核心競爭力體現在產業園區運營和企業后續服務上。園區的核心并不是簡單的蓋幾棟樓房，重要的是如何實現產業園區的產業落地和服務運營。一個成功的產業園不是單憑開發商或政府就能運營好，更重要的是要通過搭建一個符合產業發展需要和城市發展方向的平臺，依靠開發者和合作伙伴整合、集成、運營，通過園區產業的發展及多種業態功能的正向疊加實現長期價值的創造，實現經濟與環境的雙贏結果。我們同樣非常看重后續服務體系的打造。北京經開的服務體系體現在多方面，強調要貼近企業，做立體式服務，希望能夠用更加智慧化的手段來實現這些服務，通過打造智慧園區服務體系，使服務更容易被感知、被利用、被響應和被評價，這也是目前我們正在努力推進的事情，譬如我們的智慧云服務平臺、經彩管家APP、鑫經彩卡、經彩出行、經彩商城……都是圍繞這些做的嘗試。

從整個行業未來的發展趨勢來看，生態、環保、智慧、低碳等發展理念將是未來產業地產越來越重視的問題，辦公區域將與更多的城市生活元素相結合，形成獨特的文化特性；產品將擁有更多的附加值，除產品本身外，相應的配套服務和政策服務體系的附加值也成為驅動產業地產發展和體現吸引力的重要因素；社區化的服務體系，是體現差異化和增強企業進駐欲望的重要驅動力；整個地產將向準金融行業轉型，隨著房地產資產證券化需求的迫切，房地產金融市場將加速形成和完善。

記者：北京經開將來的發展規劃是怎樣的？

周世義：如今的房地產市場，黃金時代已遠去。當前，產業地產項目趨同，企業競爭加劇，產業地產面臨著挑戰，加快轉型發展是我們必然要面臨的問題。

在產品方面，北京經開將始終定位于產業鏈高端，以低碳化的智慧型園區為導向，全面提升綜合運營服務能力。在新的歷史時期，面對首都“四個中心建設”、大興區開發區一體化發展和開發區創新升級一系列重大機遇挑戰，北京經開也將在大股東亦莊控股公司的整體部署下，立足于首都東南部產業發展帶，面向京津冀推進一體化發展，打造低碳智慧型園區，深化運營服務，并逐步走向全國。同時，我們也高度關注和調研一些具有產業基礎和發展特色的二線城市，比如南京、武漢、柳州、株州、銀川等地，并嘗試逐步走向全國。我們會通過運營和服務輸出來進行區域拓展，在條件合適的前提下穩健發展。

北京經開提出的企業愿景是“做一流的低碳智慧園區綜合運營服務商”，基于園區客戶做好增值服務，進而進行服務輸出。作為一家國有控股企業，除了在亦莊控股公司總體戰略部署下推進發展，我們也很看重其他一些方面能力的塑造，希望能夠通過自身對行業的理解和創新性的探索，引領行業發展趨勢，為行業的不斷發展作貢獻。

由于在戰略層面，我們正逐步從開發向運營轉型。所以，北京經開首先是立足首都，面向環渤海經濟圈發展，做園區運營服務的深耕。同時，我們也高度關注和調研一些具有產業基礎和發展特色的二線城市，如武漢、柳州等地，并嘗試逐步走向全國。

總之，北京經開將懷抱“經緯天地，開創新元”理想，以綠色低碳為核心理念，不忘初心，依托自身優質園區資源，建設高端園區，打造可復制的低碳智慧產業園區運營新模式，踐行低碳經濟，引領智慧服務。