長效機制與房地產市場問題的研究

梁 燕

（山西財經大學公共管理學院，山西 太原 030000）

1.長效機制與房地產市場問題

通過對已有文獻的閱讀整理可知，長效機制與房地產市場問題是因果關系，房地產市場問題頻出是“因”，長效機制的建立是“果”。學者通過分析房地產市場存在的問題，得出需要構建房地產健康發展長效機制的結論，并根據問題提出相應的對策建議。整理文獻可總結出以下關于我國房地產市場問題的認識。

政府調控政策不穩定。房地產市場的宏觀調控政策缺乏獨立性，房地產調控從屬于國家經濟宏觀調控。經濟下行時，政府通過房地產刺激經濟增長；經濟過熱時，相應的限制房地產的投資和開發銷售。政策經常變動，無法形成市場穩定的預期。且政策多為一些短期、時效性強、碎片化的行政手段，缺少穩定的、法制化的措施。

城鄉二元結構制約住房自由流通。城鄉二元結構對我國房地產行業產生了很大影響，主要體現房地產市場流動性限制。我國社會發展形成的城鄉二元結構的背景下，形成了獨特的戶籍制度和土地制度，把人口分成了城市人口和農村人口。城鎮居民享有住房保障體系，教育、醫療、等基本公共服務，而農村居民的社會保障欠缺很多。城鄉二元的戶籍制度限制了農村勞動力向城市的自由流通，農民很難在城市購房，因為進城農民工無法享有城市住房保障體系，又由于他們沒有穩定的工資來源，也無法獲得銀行的按揭貸款。城市居民也無法在農村購房，因為城鄉二元的土地制度下，農村土地歸集體所有，無法在市場上交易。城鄉之間的住房無法實現自由流通，不但帶來了資源浪費，更無法發揮市場在住房資源配置上的作用。

房地產相關稅收比例過重。根據國家統計局的數據可知，國家近年來每年的財政收入中，房地產相關的稅費占到了30%以上。但考慮到房地產相關稅費幾乎全歸地方政府所有，則房地產稅費占地方財政收入比例顯得更高，地方政府對房地產稅收的依賴度過大。地方政府土地財政問題帶來一系列問題，土地財政主要用于城市建設，不利于縮小城鄉差距，也造成了房價過高，抑制了居民的消費和投資能力。地方政府傾向于城市基礎設施建設，造成了房地產過度開發，也帶來了房地產相關的上下游鋼鐵、水泥等行業產能過剩，導致資源浪費。

核心城市資源集中與房價上漲的聯動效應。我國目前的行政等級制度下。一線城市和部分二線城市集中了大部分的教育、醫療、人力等資源，完善的基本公共服務水平吸引外來人口的大量流入。同時人口的增加帶來對住房的強大需求，雖然我國目前建立了城鎮居民住房保障體系，但是住房供給短缺仍是目前最嚴重問題。房價的上漲給地方政府帶來豐富的財政收入，政府就更有能力投入城市基礎設施建設，城市就會匯聚更多的資源要素，由此帶來大城市資源集中和房價上漲的聯動效應。

住房租賃體系不健全。改革開放前，我國大多數城市居民居住在政府、企業公房中，產權歸國家所有，住戶只有使用權。自從我國實行房地產市場化改革以來，每年開發的住房有 90%以上是商品房，只剩下不到10%的住房用來租賃。對比國外西方發達國家，商品房中租賃和銷售各占到一半的比例。特別是在新加坡，80%的居民都居住在政府提供的公屋中。居民租賃房屋從供給側方面表現出十分短缺的情況。現有租賃體系下，租賃者權益難以得到有效保障，住房租賃者缺乏討價還價的能力，租金價格不透明。租賃者也未能享受捆綁在戶籍上的子女教育、醫療等基本公共服務，不能享受同城鎮居民相同的福利待遇。進城農民工住房困難，不能享受城鎮住房保障服務。

房地產市場秩序問題突出。我國房地產市場經歷十多年的高速發展，在國家宏觀調控和市場資源配置的綜合作用下，整體市場秩序局面正在逐步轉向規范化，但是目前仍存在很多突出問題。開發商在利益驅使下，囤積土地延期開發或轉手倒賣、改變土地用途、改變建筑容積率等問題仍很突出；開發商提前預售五證不齊全的期房，以認購、排號等手段變現收取購房者定金，干擾房地產市場的正常秩序；個別開發商勾結中介等機構炒作住房市場價格，誤導消費者市場預期，損害消費者的知情權。發布虛假銷售信息和廣告，誤導消費者；已捆綁銷售或附加條件等方式，強迫消費者接受價格等行為。

2.展望及結論

中國房地產市場的基礎性制度及長效機制建立，首先得從住房的內在本性或房地產市場內在規律入手。從住房的內在本性來看，住房與任何一種商品不同，它是具有多種屬性或功能的商品。住房既是投資品，也是消費品；既是必需品，也是奢侈品；既是市場的一般產品，也是一種特定的公共產品。所以，住房既有經濟屬性（或功能），也有政治屬性（或功能）及社會屬性（或功能）。所謂住房的經濟屬性，是指追求經濟效率的經濟功能，它又可分為消費品與投資品。住房的政治屬性，是指住房天賦居住權需要通過有效的政治制度安排來保護。而住房的社會屬性，是指對于最為弱勢的階層來說，住房是一種民生所需的公共物品。具有多重屬性的住房，其屬性如何界定又取決于不同的國家法律制度及房地產政策。

政府對房地產市場的重新定位，為房地產市場走向健康持續發展之路奠定了原則與基礎，但要讓這個原則轉化為具體房地產政策并落實，勢必是一個緩慢的過程，因為它會受到來自巨大的利益集團的阻礙，因此我國房地產市場長效機制的建立勢必為一個漸進發展的過程，需要來自社會各界優秀人士的不懈努力。