房地產稅出臺的概率有多大？

馬光遠

“兩會”開啟，房地產稅毫不意外仍然是大家關注的熱點。在3月4日的吹風會上，本次人大會的發言人張業遂就房地產稅的立法問題回答了記者的提問，他說“房地產稅立法是社會普遍關注的一個問題，加快房地產稅立法是黨中央提出的重要任務，由全國人大常委會預算工作委員會和財政部牽頭組織起草，目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內部征求意見等方面的工作，爭取早日完成提請常委會初次審議的準備工作。”

這應該是迄今為止關于房地產稅最具信息含量的官方表態，至少明確了兩個問題：一是房地產稅由全國人大預算委和財政部牽頭組織起草；二是目前正在加快進行起草完善草案、重要問題論證、內部征求意見等工作，還沒有走到提請常委會初審的程序。那么，這是否意味著房地產稅將很快出臺？我的答案仍然很明確，非也！就目前信息而言，房地產稅很快出臺的概率仍然很小。拋開房地產稅能否抑制房價不論，但就這個稅本身面臨的立法挑戰而言，房地產稅作為影響中國老百姓財富最大的一個稅種，無論是在觀念、立法、技術以及征收時機等方面存在的困難，遠超很多人的想象。

關于房地產稅，我在過去近十年的時間已經寫過很多文章，最近的文章是去年年底寫的《房產稅，平抑高房價的工具，還是剪羊毛的利器？》，這篇5000多字的文章可以視為這么多年我對房地產稅研究思考的一個總結。在這篇文章中，我就房地產稅能否抑制高房價，打擊投資投機，房地產稅征收面臨的五大挑戰以及房地產稅的立法程序等論述了自己的看法。在房地產稅的出臺時間上，自2015年起，我一直堅持認為，房地產稅五年以內出臺的概率不大，我想強調的是，在3月4日這個新聞發布會明確了牽頭部門和目前所處的階段之后，我依然堅持這個判斷——房地產稅在2020年前出臺的概率不大。在我去年年底文章中談到的問題，我不再重點論述，我想從三個方面繼續普及房地產稅的一些常識。

第一、房地產稅的立法難度之大，超過很多人的想象。一部法律的立法難度，要么取決于涉及利益是否復雜，要么取決于立法技術是否復雜，而房地產稅無論是在涉及利益，還是在立法技術層面，難度之大，都是超乎想象的。

就利益而言，房地產市場經過二十年的市場化改革，目前存量價值保守估計在250萬元億到300多萬億元，這幾乎意味著房地產稅無論對被征收的業主，還是對地方政府而言，涉及的利益之大都是前所未有的。房地產稅一旦征收，涉及房地產的利益格局勢必出現巨大調整，而這種調整，絕不是詩情畫意沒有任何震動的。這么巨大的利益格局，作為涉及中國老百姓最巨大利益的稅種，一旦開征，將開弓沒有回頭箭，如果論證不嚴密，無論是對老百姓的財產權益，還是對整個房地產市場，都會產生巨大的影響，這是毫無疑問的。

就立法技術而言，房地產稅的立法，不是簡單增加一個稅，而是要對涉及房地產領域的各種稅費進行改革清理合并，這不是一個簡單的加法或減法，而是一道復雜的混合運算，還涉及土地出讓金的問題，以及七十年產權的問題。如果要增加房地產稅，以前的稅法如何合并增減？在立法上絕非易事。可以說，哪怕就是簡單的借鑒其他國家房地產稅的立法，在中國房地產領域已經存在諸多稅費的情況下，在立法上如何協調增減，是其他國家在立法過程中很少遇到的。這些問題的解決，絕非一朝一夕，只爭朝夕可以完成的，這是一個巨大的工程。

第二、就房地產稅征收的政策配套而言，房地產稅的征收，需要對全國房產進行基本的普查，需要全國聯網和登記，需要跨地區的協調，需要對住房價值合理的評估。就目前這些事項的進展而言，距離合理公平地開征房地產稅還有很多工作要做。到目前為止，我們從來沒有進行過一次真正的住房普查，全國聯網和登記的工作具體進展到了是否可以開征房地產稅的程度，有關部門暫時沒有透露進展。

說一個最具體的問題，如果法律確定房地產稅按照家庭征收，無論是按照面積免征，還是按照套數免征，都一定會出現家庭的各種新的重組以避免交稅，就中國目前老百姓的智慧而言，這是極容易做到的。在重要的家庭信息聯網共享沒有實現的情況下，我們很難搞清楚誰和誰一個家庭，誰的名下究竟有幾套房，基本的信息搞不清楚，征稅的利劍只會落在守法的“老實人”頭上，就會產生征收的不公平。而如何防范這種情況出現，至少目前還沒有看到更有效的辦法。一旦房地產稅進入一審程序，相信老百姓一定會聞風而動，想出各種避稅的辦法處理自己的房產。至于跨區域征收這種更復雜的問題，估計有關部門暫時還沒有考慮如何處理。

第三、現在是出臺房地產稅的最好時機嗎？從各國出臺房地產的時機選擇看，由于房地產稅的主要目的是為地方征收創收（很少有國家諱言這一點），而不是抑制高房價，因而大多選擇房地產市場比較穩定，出臺房地產稅對整個房地產市場不會造成很大的影響的時間窗口。

就此而言，中國房地產稅的立法和出臺面臨一個極其尷尬的時機，很多人根本沒有看到中國房地產市場目前真正的風險并非泡沫，而是在政策的高壓下很可能面臨“超調”的局面，房地產市場未來二到三年整體形勢不容樂觀，下行的趨勢比較明顯。在房地產稅市場下行的情況下，再推房地產稅，很可能成為壓倒駱駝的最后一根稻草。對于我們這么一個高度依賴房地產的經濟體而言，坦率地說，我們還沒有能力能夠抵抗一次房地產的崩盤。中財辦的副主任楊偉民認為，房地產市場現在是有泡沫的，尤其是在一二線城市，但三四線城市還可以。這個泡沫既不要主動擠破，也不能繼續吹大。房地產領域的風險釋放需要長期的過程逐步推進。我現在最擔心的不是房價繼續漲，而是房地產市場一旦“超調”，失速下行，我們如何應對這個風險。總之，房地產的周期和走勢，一定會對房地產稅的立法產生重大的影響。

至于立法的周期，從官方透露的信息看，目前還在起草和論證，尚未進入審議階段。鑒于房地產稅立法的復雜性，房地產稅立法的周期不會太短。有兩部法律可供參考：一是反壟斷法，立法周期差不多是十年；二是物權法，從1993年就開始起草，七次審議創下了我國立法史上的記錄，到2007年才通過。據此判斷，房地產稅的立法周期不會太短。最近，一些專家呼吁排除阻力，“加快立法進程”。

其實，在房地產稅的問題上，阻力真的不是來自老百姓，因為很多老百姓以為房地產稅可以打壓高房價，所以非常支持，阻力也不是來自所謂的利益集團，因為地方政府也特別愿意收房地產稅，房地產稅之所以快不起來，是因為太復雜，因為我們真的沒有做好配套準備，因為涉及的利益太大了，不得不慎重，慎重不是錯，在沒有做好準備的情況下，為立法而立法才是最可怕的。

最后我想說的是，本人從來不反對房地產稅立法。盡管在很多文章中，我多次提到這一點，但仍然被很多人誤會。我反對的是在沒有做好配套準備，沒有回答一些關鍵問題，沒有處理好相關稅費沖突，甚至連房地產稅的作用都沒論證清楚的情況下，為了征收而倉促出臺。我擔心房地產稅最終淪為一個赤裸裸的“增稅”的法律。征稅必須慎重，特別是房地產稅。房產稅要明明白白，清清白白，而不能不倫不類，不能出臺一個最后多輸的方案。我再次呼吁房產稅的立法應該公開、透明，每個草案都公開征求意見。稅收一旦征收，如果不合理修改起來制度成本實在太大，既然已經耽誤了十多年了，何必要爭朝夕？我倒是覺得，在立法程序上慢一點并不影響什么，如果只是追求簡單的“時間表”，拿出一個誰都不滿意的方案，將會導致多輸的局面。

至于有很多人質疑我房子多而反對房地產稅，我除了呵呵還能說什么呢？請相信我還是一個有情懷有追求的人，我的境界沒有低到為了一點可憐的稅收出賣自己理想的程度，即使我房子多，那點錢如果成為我發表觀點的原因的話，我活得就太可憐了。