江西吉安：樓市火爆點(diǎn)燃炒房熱情

本刊記者 劉吉洪

今年春節(jié)的足跡主要留在家鄉(xiāng)吉安市，一座位于江西中部、橫跨贛江兩岸的四線地級(jí)市。由于2017年三四五線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始飆升，因此這個(gè)春節(jié)有不少關(guān)于樓市的見(jiàn)聞。

房?jī)r(jià)持續(xù)上漲

同全國(guó)絕大多數(shù)三四五線城市一樣，2017年開(kāi)始，吉安的房?jī)r(jià)開(kāi)始了新一輪上漲，并且目前還在上漲當(dāng)中。

筆者2016年上半年看中的一套房，當(dāng)時(shí)價(jià)格大約5000元/平米，還送全套家具家電，目前同小區(qū)的二手房已經(jīng)漲到8000多元/平米，而且還是毛胚，簡(jiǎn)單一算，漲幅至少60%，而真實(shí)的漲幅，還要更多。另一個(gè)樓盤(pán)，位置一般，2016年所售期房開(kāi)盤(pán)價(jià)為4000元/平米多一點(diǎn)，而目前剛開(kāi)盤(pán)不久的二期已經(jīng)6000元/平米起，筆者一個(gè)親戚當(dāng)時(shí)購(gòu)入一套大三房，算上優(yōu)惠后，價(jià)格只相當(dāng)于3800元/平米。

以上是筆者親身感受的房?jī)r(jià)上漲，而經(jīng)房產(chǎn)中介的朋友介紹，其實(shí)從2016年底吉安的房?jī)r(jià)就開(kāi)始“蠢蠢欲動(dòng)”了，當(dāng)時(shí)一線城市房?jī)r(jià)率先火熱起來(lái)，而2017年春節(jié)過(guò)后，火熱的樓市蔓延到了三四五線城市，房?jī)r(jià)也開(kāi)始節(jié)節(jié)攀升，目前房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)依然在延續(xù)。

吉安市的房地產(chǎn)這一年多以來(lái)除了價(jià)格持續(xù)上漲外，另一個(gè)特點(diǎn)是品牌房企的入駐，除了稍早進(jìn)入的恒大，近期碧桂園也強(qiáng)勢(shì)入駐。2017年11月22日，碧桂園在吉安市區(qū)摘得城南核心地塊，溢價(jià)率超過(guò)100%，總價(jià)7.39億元，樓面價(jià)4774元/平米，一舉成為吉安的新地王。這是碧桂園去年在吉安的第三次拿地，7月份在永新縣拿地，之后10月25日，碧桂園以總價(jià)3.66億的價(jià)格在泰和縣成功拿下市民廣場(chǎng)旁優(yōu)質(zhì)地塊，這次的吉安土拍是碧桂園時(shí)隔不到一個(gè)月又一次在吉安出手拿地。

一直以來(lái)，是面粉價(jià)格上漲推動(dòng)面包漲價(jià)，還是面包漲價(jià)帶動(dòng)面粉價(jià)格上漲，這個(gè)問(wèn)題在不同的情況下答案都不一樣，而房地產(chǎn)當(dāng)中的地價(jià)和房?jī)r(jià)也是同樣難以有確切的答案。不過(guò)，短期看，品牌房企高調(diào)拿下地王，這給火熱的吉安樓市無(wú)疑是再澆一層油。

炒房團(tuán)頻繁出沒(méi)

筆者今年春節(jié)關(guān)于樓市的所見(jiàn)所聞中，與往年顯著不同的是炒房團(tuán)這個(gè)詞出現(xiàn)的頻率直線上升。由于有朋友從事房產(chǎn)中介工作，因此，筆者特意向他們了解了吉安房地產(chǎn)市場(chǎng)去年以來(lái)的情況，讓筆者驚訝的是炒房團(tuán)目前在吉安很活躍，很多二手房源一出現(xiàn)，炒房團(tuán)立即出手，因此目前很多二手房是囤積在炒房團(tuán)手中，而且隨著房?jī)r(jià)持續(xù)上升，房子的周轉(zhuǎn)時(shí)間很短，炒房團(tuán)賺的盆滿缽滿，也因此吸引了一批地產(chǎn)中介人員加入到炒房大軍當(dāng)中。

圖：主城區(qū)新房?jī)r(jià)格走勢(shì)

據(jù)了解，炒房團(tuán)一般的做法是和很多家地產(chǎn)中介公司及一批地產(chǎn)中介人員合作，一些房源，尤其是急于出售的房源，往往由于議價(jià)空間較大，因此經(jīng)由中介提供信息后，炒房團(tuán)會(huì)毫不猶豫地出手，然后多家中介掛出房源出售，最快的一星期就能成交，一般10%的利潤(rùn)空間是能保證的。

筆者也有朋友加入到炒房行列當(dāng)中，據(jù)該朋友透露，兩月前聯(lián)合幾位投資客一次性付款拿下一熱門小區(qū)的一套毛胚小三房，20天左右裝修后，即可入市，而由于與供應(yīng)商及裝潢工人業(yè)務(wù)合作較多，因此裝修成本比市場(chǎng)價(jià)低不少，基本可以打個(gè)7折，年前該房出售成功，除去各種成本，收益率達(dá)到15%左右。

不難發(fā)現(xiàn)，原來(lái)一二線城市的炒房行為，已經(jīng)在吉安這類四線城市蔓延開(kāi)來(lái)，筆者認(rèn)為，一二線樓市調(diào)控嚴(yán)格，限售甚至限價(jià)的措施基本扼殺了炒房空間，因此炒房團(tuán)開(kāi)始往三四五線城市尋求新的機(jī)會(huì)，而恰好三四五線城市樓市自2017年開(kāi)始新一輪高景氣周期，這也助長(zhǎng)了炒房行為，而反過(guò)來(lái)，炒房行為又是推動(dòng)樓市更火爆的重要原因。

多數(shù)小伙伴已買房

隨著這輪出乎很多人意料的樓市高景氣周期，筆者發(fā)現(xiàn)目前很多郊區(qū)、農(nóng)村的適齡男青年結(jié)婚的必備條件之一已經(jīng)不是在鄉(xiāng)下有一棟新樓房，而是得在城里有一套房，最好還能有一輛車。筆者已婚的3個(gè)堂姐、3個(gè)親姐當(dāng)中，已有5家在市區(qū)購(gòu)房，剩下1家是由于離市區(qū)很近而暫未買入，不過(guò)今年也有購(gòu)房打算。而與筆者年齡相仿的且在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯男』锇閭?，一是基本上從去年開(kāi)始進(jìn)入結(jié)婚集中期，二是幾乎所有人都在市區(qū)購(gòu)入了婚房，無(wú)論是現(xiàn)房還是期房，至少得有套房，這就是現(xiàn)狀。

另外一個(gè)現(xiàn)象則是返鄉(xiāng)置業(yè)迎來(lái)高峰期。吉安市地處江西中部，往江浙滬、廣深地理距離都不是特別遠(yuǎn)，而自90年代末以來(lái)，逐漸成了勞務(wù)輸出型城市，近年來(lái)隨著一批人在外富裕起來(lái)以及一批人在一線城市不能立足，返鄉(xiāng)置業(yè)成為了這兩撥人的共同選擇。據(jù)筆者觀察，目前身邊多數(shù)在外安家的親友已在本市有至少一套房，而選擇返鄉(xiāng)發(fā)展的親友也基本在去年已購(gòu)房。

還有一大購(gòu)房人群是為了小孩教育，依然從身邊觀察，筆者發(fā)現(xiàn)這部分親友也已基本在去年出手了。隨著小孩從幼兒園開(kāi)始就進(jìn)入市區(qū)接受教育，鄉(xiāng)村的小學(xué)、初中生員已經(jīng)銳減。

長(zhǎng)期上行空間有限

對(duì)于此輪三四五線城市房地產(chǎn)高景氣的原因，目前公認(rèn)的是去庫(kù)存所引起，而手段則是棚改和貨幣化安置。

2017年5月31日，中國(guó)政府網(wǎng)發(fā)布一個(gè)文件，即《國(guó)務(wù)院關(guān)于開(kāi)展第四次大督查的通知》，這個(gè)通知對(duì)于去庫(kù)存有個(gè)重要表述：加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，推動(dòng)庫(kù)存較大的三四線城市去庫(kù)存，推進(jìn)600萬(wàn)套棚戶區(qū)住房改造，繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例，加快居住證制度全覆蓋情況。

把棚戶區(qū)改造說(shuō)是去庫(kù)存的手段，在中央、國(guó)務(wù)院的文件中還是首次。利用棚戶區(qū)改造去三四線城市庫(kù)存是已經(jīng)成為中央最新、最重要手段。棚改使得居民產(chǎn)生購(gòu)房需求，而貨幣化安置則給了這部分剛需購(gòu)買力，因此在這部分剛需的帶動(dòng)下，三四五線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始上行，而樓市上行則吸引到前文所提到的炒房客、返鄉(xiāng)置業(yè)、教育置業(yè)的加入，共同推動(dòng)了此輪地產(chǎn)高景氣。吉安市即是該模式的典型的代表。

最后，筆者認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，大部分四五線城市房?jī)r(jià)上行空間已經(jīng)不大，而僅從2018年來(lái)看，不同城市大概率將出現(xiàn)分化，大家可以去看看家鄉(xiāng)所在城市的棚改力度今年如何，棚改力度依然很強(qiáng)的城市，房?jī)r(jià)將繼續(xù)堅(jiān)挺。