以長春市為例分析土地市場化程度對地價的影響

李寶璽吉林省紅石土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 133000

正文：

一、土地市場化程度的界定

土地市場是土地資源進行有效配置的場所，現(xiàn)階段，我國的土地市場主要有兩種，一是土地使用權一級供應市場，主要是指土地使用權出讓、劃撥、租賃等；二是土地使用權二級市場，包括土地使用權的轉讓、抵押、入股等。本文分析的土地市場化程度指土地一級供應市場的市場化程度，考慮到土地交易情況、土地的異質性，本次從土地供應方式的角度，通過土地供應所獲得實際價款與理想價款的比值來測算土地市場化指數(shù)，反映土地市場化程度。

二、土地市場化程度測算模型

一般認為，招標、拍賣和掛牌三種供應土地的方式是完全市場化的方式，故以招拍掛三種方式的出讓單價（招拍掛所得的總價款除以招拍掛供應面積）作為市場化基準價格乘以政府土地供應的總面積，得到土地供應的理想價款，實際價款便是政府供應土地實際所得的總收入。用公式表示如下：

Mi=(RZL+RQT+RXY+RZPG)/(P×(SHB+SZL+SQT+SXY+SZP））

…………………………………………………………（1）

P=RZPG/SZPG…………………………………………（2）

公式（1）中，Mi表示土地市場化程度，等號右邊的分子各項依次表示政府通過租賃、其他、協(xié)議和招拍掛方式供應土地所得的收益，分母表示基準價格與劃撥、租賃、其他、協(xié)議和招拍掛方式供應土地面積之和的乘積。公式（2）中基準價格P為招拍掛所得總價款除以招拍掛總供應面積。由于劃撥式供應方式下政府所獲得的收入為零，故不在公式（1）分子中列出。

三、土地市場化程度測算實例

以2009年-2018年長春市土地一級市場住宅用地實際供應數(shù)據(jù)測算各年度的土地市場化程度。對2009年-2018年長春市各年度住宅用地供應情況進行分析了解。

2009年度長春市一級土地市場化程度測算過程如下：

2009年基準價格

P=RZPG/SZPG

=549404萬元/402萬平方米

=2707元/平方米

2009土地市場化程度

Mi=(RZL+RQT+RXY+RZPG)/P×(SHB+SZL+SQT+SXY+SZP）

=（0+0+136+809315）/2707×(584+0+0+715+299）

=18.71%

測算過程同上，依次可知2009-2018基準價格、市場化程度如下表：

四、土地市場化程度與地價關系的分析及結論

根據(jù)表1數(shù)據(jù)，制作形成2009至2018年各年度成交均價、基準價格、市場化程度程度趨勢圖，可以得出，2009年-2018年長春市住宅用地市場化程度總體成上升趨勢；同時可以看出，土地供應的市場化程度與地價高低并無直接相關關系，地價高低應取決于土地市場狀況及供應土地的具體條件。但可以看出土地市場化程度指數(shù)越高，當年成交價格水平值約接近當年基準價格水平值，即相同條件的土地供應時，土地供應的市場化程度高低，影響地價水平值高低，即土地供應的市場化程度越高，越能顯化土地的真實的價值。