新技術在房地產估價中的應用研究綜述

王 瑋

煙臺光大房地產評估事務所有限公司 山東 煙臺 264000

正文：

1 相關房地產的估價數據

房產估值問題不能只單純的考慮到市場價格的變化問題，而是一個復雜的資產評估計算問題，對房地產進行估價，首先就需要建立一個準確的估值模型，對房地產市場的價格數據準確的進行獲取，然后對房地產本身的屬性進行分析，包括地段、戶型、配套其他公共服務資源等各方面的屬性都是估值體系的一部分。而通過新技術的應用可以在網絡渠道快速的獲取到多樣化的數據，數據的抓取更為全面和快捷，這將有利于進一步提高房地產估價數據的準確性和效率。

2 市場法估價方法存在的主要問題

對于市場法而言，其實它主要是選取一定數量的發生過相關交易并且與估價對象相似的房地產，然后采取一系列科學合理有效的措施和方法在一定程度范圍內讓它們與具體的估價對象進行詳細的比較，然后對具體的成交價格進行適當的處理和解決，最后在一定程度范圍內求取估價對象價值的一種方法。在我國目前房地產市場經濟條件下，如果我們利用市場法對其進行估價時，在該過程中主要存在以下相關的問題：

2.1 難以準確的選取恰當的可比實例

對于市場法估價而言，我們[錯別字]在具體的工作過程中，非常重要的一步就是選取可比實例，如果我們沒有選擇比較恰當合理可靠的可比實例，那么我們在對房地產進行估價的過程中所得到的結果又無法體現其最真實的價值。隨著我國經濟和社會的不斷發展與進步，以及相關科學技術水平的不斷提高，人民的生活水平在一定程度范圍內也得到了大幅度的提升，所以最終導致我國房地產市場也在不斷發展與進步，所以在現實生活中我們能夠選擇的交易實例非常多，但是我們在對可比實例進行選擇的過程中并沒有一個客觀完善合理的標準，而在該過程中主要利用估價人員的主觀判斷作為依據，估價人員的專業性會在一定程度范圍內對最終的結果產生非常嚴重的影響，最終有可能會導致其評估價格在一定程度范圍內偏離市場價格。但是有些估價人員直接從相關的網站上選取可比實例，他們所選取的可比實例的價格并不是房地產真正的成交價格，這在一定程度范圍內會進一步對估價結果的準確性、合理性和可靠性產生最直接的影響。

2.2 因素修正不夠科學客觀

房地產在具體交易的過程中其成交價格在一般情況下通常非常巨大，我們在具體對其進行估價的過程中如果加相應的價格稍作修正，那么就可能會使我們對其的估價與市場價格在一定程度范圍內相差很大。目前市場法中的因素修正主要是相關的估價人員憑借自己的相關理論知識和實踐經驗對其系數進行調整確定，這在一定程度范圍內并沒有相關的法律法規和標準對其進行支撐，由于其主觀性太強，存在著太多的不確定性。因此，不同的估價師根據自己不同的判斷以及理解都會對最終的估價結果精確度產生最直接的影響。

3 房地產估價的理論方法

3.1 改進傳統的房地產估價方法

房地產的評估有市場比較法，收益法和成本法，且都要強大的理論基礎，經過多年的實踐，傳統的評估方法和應用系統非常成熟。但是，其方法也不完善，它們主要用于特定案例的評估，效率相對較低，智力程度較低，并且受評估者對經驗的主觀判斷的影響。

3.2 新物業估價方法的應用

技術的進步推動估價方法的不斷革新，各種新的估價方法開始應用于房地產估價領域。而在所有的評價方法中物體價格模型是比較常用的一種方法，但是對該模型進行利用的過程中必須要有相應的理論基礎，但是該模型在一定程度范圍內也忽略了另一個區域影響因素的差異和空間特征。在房地產評估研究領域除了多元線性回歸，如非參數回歸和地理加權回歸等，一些更靈活的方法也是新的房地產估價方法。

4 建議

4.1 加強各種新技術應用集成，整體提升房地產估價智能化水平

目前房地產估價已經大量的引入了智能技術，從現場踏勘到房屋配套服務屬性的分析采集，再到房屋價格評估與同類房產的比對，這些都提升了房地產估價的整體水平，從而可以通過新技術的應用集成來提高房地產估價的效率和準確性，借助人工智能技術可以讓估價更為準確的反映市場對房地產價值的真實認可度。

4.2 加強房地產估價新理論方法研究，提高房地產估價的準確性

房地產的各種估價技術手段只是一種單純的輔助工具，所以我們在對房地產進行估價的過程中不能夠只依賴相關的技術手段和工具，最重要的是我們要采取一系列科學合理有效的措施和方法在一定程度范圍內加強對相關估價基礎理論和方法的分析和研究，使房地產的最終估價在一定程度范圍內更具有科學性、合理性和可靠性。提升房地產估價準確性的意義在于為分析房地產市場走勢提供參照，因此必須要充分的考慮各種因素的疊加影響，而不是單純的為了看價格的漲跌。

4.3 政府部門應進一步強化信息化水平，提升房地產整體評估效率

當前房產稅已經在逐步的立法和推進中，不動產的登記已經逐步的實現了全國聯網，這些都為后期規范房地產市場發展和明確房地產資源估價標準提供了基礎。

目前，其他國家基本上都是按評估價作為房產稅計稅依據，如何實現房地產整體評估是現階段亟待解決的問題。當前我國已實現房地產整體批量評估的城市依然鳳毛麟角，因此，地方政府應該采取一系列科學合理有效的措施和方法在一定程度范圍內繼續強化相關信息化水平，同時也加強相關新技術在房地產估價的過程中被充分利用，這在一定程度范圍內能夠大幅度提高房地產整體估價的效率和質量，為將來我國具體實施房地產稅征收奠定了一定的理論基礎。

結束語

估價方法是房地產價格形成過程和價格內涵的反映，不同估值方法給出的價格都存在差異，但是不同估值體系的計算和側重點不同，這也就導致評估價值的不同，但是最終形成的價格都不會與市場實際情況存在較大的偏離，任何估價理論體系最終形成的評估結果都必須以貼近市場實際情況為目標。