住宅智能化設計管理之我見

顧宗年

（安徽地平線建筑設計有限公司上海分公司 上海 200092）

隨著網絡技術的發展，大數據時代的到來，生活的方方面面都受到了影響，衣食住行無一例外。這里主要講的是“住”的內容：傳統的住宅已經滿足不了大眾的需求，智能化建筑則受到了越來越多人的關注，住宅項目在設計初期就或多或少開始考慮智能化產品的植入。但是，當前住宅在智能化設計方面往往遇到這樣的問題：①投入的不少，但住戶的使用卻不高；②物業的努力不少，但住戶的意見卻很多；③住戶的興趣不少，但增換升級卻無從下手。

究其原因，筆者認為與開發單位對于智能化的實施目的有關、與設計管理的科學性有關。以下，將從住宅智能化設計管理的角度，簡要介紹一下目前存在著的問題、實施內容以及設計管理方面的建議。

1 住宅智能化設計管理的現狀和問題

1.1 實施目的存在偏差

目前住宅智能化的發展，有政策的引導和產品市場的推動，但從新項目落地而言，卻存在著實施目的的不同。在住宅項目中，智能化多是以打造營銷賣點為目的，另外還有部分項目是物業管理主導，以降低運維成本和管理便捷性為目的。

（1）以營銷為主導的住宅智能化設計，一般是缺乏系統性和可持續性。出發點多以捕捉市場熱點和增加參觀者的體驗感、趣味感為目的，產品可靠性和實用性不是關注的重點；另外，由于智能產品更新迭代較為頻繁，在可拓展性和可持續性上考慮較少。

（2）以物業運維為目的的智能化建設，多是開發企業自行管理的項目。該類項目，主要是從物業管理的便利性以及后續降低運維成本出發，具有一定的先進性，但由于受前期成本投入影響，物業管理的關注點不同，其產品的側重點有所局限，缺乏整體的規劃，對于住戶而言，缺乏先進性與可拓展性。

（3）以上的實施目的均未考慮住戶的真實需求，沒有從住戶使用的角度去思考問題，導致定位不清、概念模糊，具體表現為：①缺乏整體規劃，實施中沒有充分預留，導致后續住戶更新升級維護不便；②設計時標準太高，過程中為控制成本，隨意降低要求；③由于定位不清，建成交付后，存在運維成本高、系統開通率低的現象，實際應用程度較低，甚至部分經常處于不工作狀態，造成巨大設備資源和能源浪費。

1.2 設計單位之間存在脫節

目前建筑智能化的設計單位有建筑設計院和智能化專業設計單位（產品集成商）。無論是建筑設計院還是專業設計單位，在從事智能化工程設計中均有著各自的優勢和薄弱點。

（1）傳統的建筑設計院各專業齊全，但主要集中于建筑、結構、水、暖、電五個專業，真正有能力從事智能化建筑設計的人員少之又少。特別是現下，很多項目的智能化設計都被視為二次設計，即交由另外的智能化單位進行設計，導致各建筑設計院更加忽略了技術上的學習和提高。

（2）市場上現有的智能化設計單位主要為智能化產品集成商，其技術水平和對設備產品的熟悉度均很高，但對于建筑設計不夠了解，與建筑設計單位之間的配合存在障礙，其產品的實施性存在不足。更為重要的是，部分智能化產品集成商作為產品供應商，為了獲取更多的產品訂單，設計中對于其他產品具有局限性和排他性，整體設計缺乏開放性、合理性和可拓展性。

（3）項目實施中，智能化設計作為二次深化設計，與建筑設計有著銜接上的問題：①其進度相對于建筑設計滯后；②智能化設計缺乏整體規劃，其系統的集成性、擴展性與開放性不強；③兩個設計單位之間缺乏必要的溝通與理解，存在著一些問題，例如：沒有充分考慮管線埋設、設備使用和綜合布線要求，設備空間和管道井通常預留不夠，致使在建成后或施工過程中，仍需在墻面、樓板上鉆孔等問題。

1.3 實施重點不明確

（1）由于住宅智能化所包含的內容比較多，應用的各種新技術也非常多，技術的更新迭代也相對頻繁，部分智能化產品的升級換代的周期僅為6～12個月，甚至更短。而住宅開發，從策劃拿地到交付使用，短則2、3年，多則4、5年。兩者間的更新周期嚴重不匹配，甚至部分住宅項目的智能化配置，在設計時還屬于新技術新產品，但交付時已經被新的產品取代了。因此，我們在住宅智能化產品的目標選擇方面應該減少對于產品本身的關注度，更應該聚焦于服務平臺的建設。

（2）住宅智能化所涉及的因素非常多，設計需要關注的點也很多，如果全部實施的話，費用比較高，并且住戶們的需求點也不盡相同。因此，在智能化住宅設計時須考慮成本與功能實施之間的平衡，并做好后續的可拓展性。

2 住宅智能化的實施內容

在智能化的發展下，住宅智能化的實施是為了使人們有一個更好的生活體驗，打造一個更加適宜的居住環境。

筆者曾供職于一家房地產企業，負責設計管理和產品研發工作，對于住宅智能化進行過研究，并在部分項目進行了實施。在筆者看來，住宅智能化主要包括三項內容：①網絡通信基礎建設；②社區空間的智能生態建設（又稱智慧社區建設）；③私有空間（戶內）的智能設備配置（又稱智能家居）。對于住宅智能化設計來說，重點在于智慧社區和智能家居的建設。

2.1 網絡通信基礎建設

網絡通信基礎建設，是信息化建設的基礎，是實現住宅小區智能化的必要條件。規劃或預留網絡通信接入基礎設施時，應貫徹集約建設、適度超前的原則，實現資源共享、優化配置。通信接入基礎設施必須滿足多家通信運營商平等接入、用戶可自由選擇通信運營商的要求。

2.2 智慧社區建設

智慧社區從功能和應用上來說，不同公司有著不同的理解。筆者所負責的“e景園智慧社區”，是以“六大功能平臺”的建設為主（參見圖1），分別是：智慧安全平臺、智慧管家平臺、智慧設備平臺、智慧健康平臺、智慧鄰里平臺、智慧商服平臺。其中前四項需要進行硬件投入，后兩項是以軟件平臺建設為主。各個項目由于智能化建設的目標成本不一，且各地域市場熱點差異，因此在六大平臺的功能清單選擇上，可以按照基礎設置+點位預留的方式進行項目選配。

圖1

2.3 智能家居

“E景園智能家居”是通過設置標準配置（5項）與可選配置（X項）來適應項目的定位需求（見表1），另外部分內容因為成本原因、需求原因，雖然在精裝設計中未納入清單，但是在設計中進行點位預留，便于住戶后續進行增設。“5+X”清單對于指導項目的智能化產品落地，提升產品的品質及競爭力具有一定的實操性。

3 住宅智能化設計管理的實施建議

3.1 做規劃

住宅小區的智能化建設，首先要堅持以人為本的發展理念，其整體規劃應在對用戶、物業、營銷的實際需求充分尊重的前提下，本著安全、可靠、實用、先進的設計理念，采用先進而成熟的技術、可靠而適用的設備搭建系統。

（1）智能化產品標準的研究應在項目定位階段提前介入，根據項目定位擬定不同的配置標準。

（2）智能化系統的設計應當遵從小區的整體規劃要求，并堅持以下原則：先進性、穩定性、開放性、實用性，應當從實際出發，既要滿足用戶的近期需求，同時也要滿足用戶的遠期需要，同時在多個設計方案中選擇經濟性更好的方案，保證功能需求的同時節約成本。

表1

（3）住宅智能化建設應當側重于平臺建設，對于具體產品而言，可以有，但不應該有依賴性，以免智能化產品的更新迭代過快造成使用上的不適應。

3.2 選單位

（1）智能化整體設計建議以規劃建筑設計單位牽頭總包，將二次深化設計納入分包范疇，技術協調由設計總包單位負責，責任明確。

（2）智能化二次設計單位應在項目方案階段確定，并與整體方案深化設計同步開展。

3.3 分步驟實施

對于新建項目，根據樓盤所在區域、檔次定位、客戶人群等參考集團標準，有針對性地系統配置各子模塊，在具體建設中根據預期的費用情況，采取設備一次安裝到位或預留基本管線等方式進行，并考慮設備的兼容性和可拓展性。對于新項目的實施，應事先預設目標成本，在過程中應進行專項審查，實施后及時進行考核、總結。

4 結束語

在當今這個快節奏的社會，智能化住宅有一個很好的發展前景，將給人們帶來了很大的便利，甚至于改變我們工作與生活的方式。本文從開發的設計角度，通過對住宅智能化設計的整體思路以及實施中注意的問題進行了簡要的分析，改進了傳統住宅設計中存在的不足，迎來了建筑設計的一個新高峰。