集體土地不動產登記相關問題探討

□郭麗敏

（呂梁市國土資源局 山西 呂梁 033000）

我國城鎮化建設速度不斷加快，在一定程度上推動了農村房地產市場的改革。《不動產登記條例》已經得到了有效實施，但在登記集體土地不動產的過程中，依然存在著一些問題[1]。

1 集體土地不動產登記存在的問題

1.1 不動產權利人主體不一致

農村集體土地上不動產登記工作中，不動產登記權利人主體不一致的情況很常見，突出表現在以下3個方面：①規劃審批手續的建房人與土地審批手續的使用人不同；②土地使用權人與登記簿中房屋所有人不同；③房屋所有權與土地所有權人的主體不一致。

1.2 登記過程中造假

在對農村集體土地進行登記的過程當中，發現存在許可證書造假的情況，主要分為以下3種情況：①證書不是從正規渠道得到，證書信息與實際情況存在一定出入。②證書由正規部門發放，證書當中具體信息卻和實際不符。③證書所有信息都和實際情況相符，但證書卻不是由正規部門發放的[2]。

1.3 不動產超建部分未能登記

集體土地上不動產建設需要嚴格按照規定開展。當前很多農村居民為了滿足使用需求，建設工具房、雞舍、豬圈等。實際建設情況與土地審批程序中內容具有差異性，增加了不動產登記工作的難度。

2 集體土地上的不動產登記改善建議

2.1 加強土地使用管理，明確土地所有權主體

農村土地使用管理期間，需要堅持“實事求是”的原則。以科學的方式加強土地使用管理，明確土地使用權主體。

如果規劃審批手續的建房人與土地審批手續的使用人不同，則建房人必須要和擁有實際土地所有權的人進行協商，加快土地使用手續的辦理。必須確保房屋所有人與土地使用人之間達成共識，才可進行房屋登記。

針對登記簿中房屋所有人與土地所有人不同的情況下，要在土地使用權人協商同意的基礎上，就房屋的轉讓共同提交不動產轉移登記申請。如果房屋所有人在未取得土地使用權人的同意下進行了房屋所有權的轉移，那么登記機構可以在法院的協助下，通過執行通知書為申請人辦理轉移登記業務。

針對土地租賃建造房屋的情況，需要基于實際情況進行針對性管理，保證土地使用權、土地出租房以及土地規劃一致。在土地租賃的情況下，需要土地使用權人、出租房、土地管理部門三方同意后，登記部門才能正式辦理登記業務[3]。

2.2 注重土地信息核對，發揮制度導向作用

為了有效解決證書造假的情況，可以從以下幾方面著手：①相關部門做好許可證書比對工作。對已發證檔案進行查閱，根據工程建設許可證書進行真偽判斷和鑒別。②發現證書造假或相關部門并未對證書留檔，需要將證書及有關資料一并移交司法鑒定機構。③有關人員必須不斷提升自身的專業水平，尤其是提高對集體土地相關知識的掌握，加強學習，提高法律認識，對虛假證書做到快速辨別。

2.3 合理處理違建，規范管理模式

對違建處理不能過于強硬，應給予建造人一定的時間補辦審批手續。針對于擴建違章等情況，需要責令建造人在規定時間內拆除。隨著我國法律制度的不斷完善，超土地建設情況的發生率顯著降低。

針對上述情況，需要加強監督與管理重視程度，規范管理，合理處理各類違建行為。申請人到土地管理部門補辦土地批準手續后，可辦理不動產登記業務。超土地面積不能辦理審批手續。集體土地辦理期間，可實施實際測量。做好數據收集與信息整理工作，保證各項審批與管理活動規范、合理，降低不良問題發生率。

3 結束語

在登記集體土地不動產時，不動產超建部分未能登記、不動產權利人主體不一致以及不動產登記中的虛假現象等是較為突出的幾個問題。對上述問題分別給予相應的解決，從而推動我國城鎮化建設步伐。