中小型房地產企業ERP系統研究

文/王永勝 中國中鐵股份有限公司 北京 100039

1、前言

近年來房地產市場逐漸回歸理性，高利潤率的時代已經過去，激烈的市場競爭考驗著房企的管理能力，中小型房企因為規模和能力的限制，經營形勢更加嚴峻。將ERP系統管理思想融入房企經營中，搭建適合中小型房企的ERP系統，實現企業信息化和一體化管理，提高資源利用效率，降低管理成本，提高決策水平，已成為中小型房企提高經濟效益和市場競爭力的關鍵。

2、ERP（企業資源計劃）系統

2.1　ERP的涵義

ERP（Enterprise Resource Planning）系統是建立在信息技術基礎上，以系統化的思想為企業提供決策手段的管理平臺。通過對企業所擁有的人財物、信息、時間和空間等資源的綜合平衡和優化管理，以市場導向開展業務活動，提高企業核心競爭力，ERP是信息技術與系統管理思想的融合。

2.2　房地產ERP的意義

當前信息化對各行各業的發展起到了助推作用， ERP系統同樣在優化房企業務流程，完善內部管理體系等方面作用顯著。將ERP管理思想與房企經營特點相結合，建立房企適用的ERP系統，是房企管理現代化和標準化的方向。運用ERP系統是房企管理方式的轉變，更是管理理念的提升，是企業信息化和現代化的引擎。

2.3　房地產ERP的現狀

雖然房地產市場日趨成熟，但是房地產行業發展時間不長，管理水平也參差不齊，許多標桿房企借助ERP系統實現了經營模式的創新；部分房企借助ERP系統優化了企業管理模式，實現了大數據決策分析；大多數中小型房企還沒有借助ERP系統提升企業管理的意識。

3、ERP系統需求分析

以某房企為例，公司為實現多元化戰略布局的目標，不斷探索房地產開發和運營新模式，新的使命要求公司管理實現量變到質變，傳統的管理理念和模式不適應公司的發展。基于“信息化的智慧開發與運營”和以“數據為基礎、流程為指引、結果為導向的決策”成為管理需要。

公司信息化已從工具型軟件向部門級軟件升級，雖然部分業務由線下轉到線上，但業務數據由于沒有統一的標準無法共享。各項資源無法整合，上下游業務無法銜接，部門協同力度低，特別是財務賬實數據不統一，報表統計口徑不一致，急需統一的平臺整合各業務數據，實現數據價值最大化，公司信息化由部門級軟件過渡到整體解決方案勢在必行。

3.1　營銷業務需求

營銷工作不是被動地跟隨市場，而且要基于市場調研和營銷數據，主動挖掘多維價值信息，掌握和預測市場需求。

公司營銷工作采用部門協調代理公司執行的模式，需要對客戶進行全生命周期的維護和維護的分級管理；需要對客戶回訪、逾期簽約和回款的及時預警；需要實現銷售移動化，實時錄入客戶信息，提高效率和準確性，實時查看客戶回訪及銷售進程，提高工作效率和客戶滿意度；需要制定科學的定價體系，支持一鍵式價格導入，高效的調價系統，實現多樣的折扣管理模式；需要建立電子銷控模型，實時查詢銷售情況，提供多維度的統計報表和個性化報表定制功能。

3.2　成本業務需求

房地產成本管理分三個階段即成本核算階段、控制階段和規劃階段，代表了成本管理事后、事中和事前的三種管控方式和水平。目前公司正由成本核算向成本控制轉變，需要建立責任成本-動態成本-成本后評估的成本信息化管控體系；建立規范的供應商線上管理及考核系統；建立全過程監控的合同管理平臺，實現現場簽證和設計變更的量價實時線上確認，預警成本超額、合同超簽和資金超付等風險，通過上下游業務數據鏈，及時發現和解決問題；通過合同成本及付款的拆分，反映項目結算成本的組成，為建立動態成本庫做準備，實時查詢項目成本支出、合同結算、合同和付款臺賬等。

3.3　財務業務需求

公司目前采用了集團公司要求的財務系統，需要在不增加財務核算工作量的前提下，實現ERP收付款、結轉等業務與現有系統對接，財務和業務一體化集成，統一業務和財務數據口徑，為財務管理提供準確的數據分析，同時對逾期交款、超合同或超資金計劃支付實時預警。

3.4　主數據需求

主數據具有唯一性、標準性、共享性、價值性等特征。沒有統一的數據標準，業務數據無法互通，需要搭建統一的底層平臺、權限管理平臺和實時預警平臺，實現一套數據標準、一個統計口徑，數據按權限共享，服務于企業經營決策；ERP與OA兩系統的集成，實現基礎數據和身份認證互通，ERP與檔案系統集成，實現公司檔案自動歸集，ERP與現有財務系統集成，實現ERP系統中財務核算數據完整統一；需要ERP系統優化現有管理流程，規范公司業務操作。

表1　業務主要需求匯總表

4、ERP系統建設方案

公司ERP系統采用整體規劃、分步實施的方式，第一階段實現“以收支為核心的財務和業務一體化”，建立標準和規范；第二階段實現“項目開發與物業、商業運營一體化”，建立體系和協同機制；第三階段實現“大數據決策平臺-運營智能分析”，實現PC端與移動端互聯，建立移動互聯模式下的數據平臺。

4.1　營銷管理方案

將營銷管理制度與ERP系統充分融合，借助移動案場實現客戶全過程維護和客戶維護節點的逾期預警，形成完整的價格管控及折扣審批體系，通過電子銷控模型實時掌握銷售和回款情況。

營銷方案特點：①全：以客戶為中心的全過程維護；②快：移動案場和ERP系統無縫對接，第一時間獲取客戶信息和銷售數據；③準：財務和營銷一體化，銷售動作與財務業務聯動，自動生成財務會計憑證；憑ERP系統打印的單據開展下一業務，避免業務之間的脫節；④活：靈活的價格管控及線上審批體系，多維度的報表查詢，實時掌握項目營銷情況。

圖1 ERP系統營銷管理方案圖

圖2　ERP系統成本管理方案圖

4.2　成本管理方案

借助ERP系統實現項目開發成本由事后分析向事中控制和事前規劃轉變。以建安成本為基礎積累整體開發成本的管控經驗。對竣工項目成本后評估，實現成本動態管理及預警，實現供應商線上管理和評價。

成本方案特點：①提升：制定適合自身的成本管理規劃，實現小成本到大成本的提升、實現事后分析到事中控制再到事前規劃的提升、實現部門成本管理到全員成本管理的提升；②積累：準確地記錄項目開發成本，為成本管理積累數據和經驗；③規范：業務環節的實時預警，多維度的報表查詢統計，形成公司自有的供應商庫和企業定額。

4.3　財務管理方案

借助ERP系統規范以財務為中心的上下游業務，實現財務和業務一體化。準確的收支預測反映公司的資金情況，ERP系統集成現有財務系統，憑證的自動傳遞，降低了財務人員的工作量。

財務方案特點：①協同：利用ERP財務系統和業務一體化的操作規則，強化業務和財務部門的協同；②平衡：通過銷售的回款預測及按揭到賬的余額更新，通過付款節點的安排及資金計劃的分布，動態平衡公司的資金；

4.4　主數據管理方案

明確公司主數據管理范圍，制定主數據的數據標準、使用規則等，實現數據權限范圍內的共享和聯動，固化和優化公司業務流程。

主數據方案特點：①標準：統一公司主數據標準；②整合：整合公司現有管理系統，固化和優化工作流、業務流、審批流，建立公司主數據管理規范；③共享：設置主數據的分級管控和共享；

5、ERP系統應用價值

ERP系統通過搭建主數據平臺，實現數據標準化和互通互聯；完善線上業務流程，實現流程全過程的閉環管理，提高了企業的決策效果。移動案場實現客戶全生命周期的分級管理和關鍵環節的逾期預警；實現銷售的實時銷控，快速及準確地統計分析；成本管理由事后核算向過程管控轉變；現場簽證、設計變更與主合同的實時關聯，系統自動調整合同額及支付額，杜絕不合理的支付現象。

加強了財務和其他業務一體化，財務與業務數據同步，實現財務實時監控和業務準確對接的模式，ERP系統為財務共享中心的實施提供了數據基礎和技術支撐。

結語：

建設ERP系統是房企可持續發展的必經階段，也是提升企業管理的催化劑。以中小型房企為例，探討了企業的ERP規劃和建設，系統上線運行后對公司的規范管理和經營決策提供了強有力的支撐，隨著公司發展的需要，公司的其他業務領域如：工程、運營等將納入ERP系統，這對同類型房企的ERP系統建設具有一定的借鑒意義。

參考文獻：

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